物业管理师经营管理试题2上(编辑修改稿)

物业管理师经营管理试题2上(编辑修改稿)内容摘要：

分摊和年运行费用），选择数值较低的方案。 本题旧式空调机组年电费支出 40 万元，新空调机组的等效年总费用支出为 120/10+20=32 万元，因此采用新设备，每年节约费用支出 40－ 32=8 万元。 17．某投资者以 400 万元购进一写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%。 该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息。 假设该写字楼物业每年升值 2%，投资者在第 6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（ ）万元。 A． B． C． D． 答案： D 解析：在转售收入中需要偿还的贷款本金应该是第 6 年年初以后还没有偿还的月还款额 A 折成第六年初的现值 P6。 所以需要先计算出 A，其中 19% / 12 5% , 15 12 180in     月      111801801 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %4 0 0 6 0 % 2 .2 3 4 21 1 1 0 .7 5 % 1nniiAP i        万 元 7 页      221 8 0 5 1 26 1 8 0 5 1 21 1 1 0 .7 5 % 12 .2 3 4 2 1 9 2 .1 61 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %nniPAii       万 元 剩余的物业权益价值应该是物业第 6 年初的价值减去需要偿还的贷款本金，因此接下来要计算物业第 6 年初的价值。 物业第 6 年初的价值应为：  540 0 1 2% 44 3   万 元 所以剩余的物业权益价值应该是 － = 万元 18．某写字楼的购买价格为 50 万元，其中投资者投入的权益资本为 20 万元，另外 30 万元为年利率为 %、期限为 30 年、按年等额还款的抵押贷款。 建筑物的价值为 40 万元，按有关规定可在 25 年内直线折旧。 预计该写字楼的年毛租金收入为 10 万元，空置和收租损失为毛租金收入的 10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（ ）（假设所得税税率为 25%） A． % B． % C． % D． % 答案： B 解析：根据投资回报率的定义，在不考虑物业增值收益时， = 税 后 现 金 流 量 投 资 者 权 益 增 加 值投 资 回 报 率 权 益 投 资 数 额 需要计算税后现金流量，根据教材置业投资的现金流， 税后现金流量 =税前现金流量－所得税－准备金， 本题中，没有准备金，所以只需扣除所得税即可，即 税后现金流量 =税前现金流量－所得税， 因此需要计算税前现金流量，而 税前现金流量 =净运营收益－抵押贷款还本付息， 又 净运营收益 =有效毛收入－运营费用， 进一步将有效毛收入 展开， 8 页 净运营收益 =毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用， 本题中其他收入没有为零，所以 净运营收益 =毛租金收入－空置和收租损失－运营费用 =10－ 1010%－ 1030%=6 万元 现在，要想计算出 税前现金流量，还需计算抵押贷款还本付息 抵押贷款还本付息为    30307 .5 % 1 7 .5 %3 0 2 .5 41 7 .5 % 1 万 元 将上面求出的净运营收益和抵押贷款还本付息带入税前现金流的计算公式，得到 税前现金流量 =6－ = 万元 要想求得 税后现金流量，接下来的任务是求所得税 所得税 =应纳税所得额（第 2 章讲 到的）税率 应纳税所得额 =有效毛租金收入－运营成本－贷款利息－建筑物折旧 =净运 营收益－贷款利息－建筑物折旧 =6－ 30%－ 40/25= 万元 （注：这里贷款利息直接用 30 %来求，说明后面计算的税后现金流应为第 1 年的税后现金流，如果要计算第 2 年的税后现金流这里的贷款利息就不能这样计算了，因为第一年已经还掉了一部分本金，第 2 年的贷款利。