最新物业管理务实培训教程(编辑修改稿)

最新物业管理务实培训教程(编辑修改稿)内容摘要：

员会应当组织召开业主大会临时会议。 开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录，并存档。 主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 三、业主委员会 （一）业主委员会的产生 业主委员会由业主大会选举产生，代表业主的利益。 委员名额的分配，在根据业主占用物业的数量比较平均的情况下，可以以单位来决定，即以每 一单位为产生委员的基础。 建设部《业主大会规程》规定，业主委员会委员应当符合下列条件： ； ； 、 管理规约 ，模范履行业主义务； ，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； ； 备必要的工作时间。 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： 、灭失等原因不再是业主的； 3次以上的； 行职责能力的； ； ； ； 他原因不宜担任业主委员会委员的。 （二）业主委员会的注册 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业主委员会应当自选举产生之日起 30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、 管理规约 及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 所提交的材料有：成立业主委员会的申请书；业主委员会章程；业主委员会成员名单；办公场所证明文件；其它需要提交的文件。 物业行政主管部门主要对其成立的程序、提交文件进行审查，如都符合有关法规和条例规定，则应在接到申请书之后的 15日内，批准设立业主委员会。 每届业主委员会任期为 3 年，期满后由业主大会进行改选。 （三）业主委员会应履行的职责 ，报告物业管理的实施情况； 物业服务企业 签订物业服务合同； 、物业使用人的意见和建议，监督和协助 物业服务企业 履行物业服务合同； 管理规约 的实施； ； （四）业主委员会会议 《业主大会规程》规定，业主委员会应当自选举之日起 3 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会 主任 1 人，副主任 1～ 2 人。 经 1／ 3 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 第三节 物业服务企业 与相关机构、部门的关系 一、业主大会和业主委员会 （一）经济上的合同关系 聘用与被聘用的关系 、 委托与被委托的关系 、 相对独立的运作关系 （二）法律上的平等关系 （三）工作上的合作关系 二、物业建设单位 物业开发建设单位应当向物业的所有人或 物业服务企业 提供物业的使用说明书和工程质量保证书，与 物业服务企业 办理接管验收手续，对在接管验收中出现的质量问题，要与相关部门协商解决。 物业 开发建设单位可以在一定的条件下将其与施工单位签订的工程质量保证书转给 物业服务企业 ，由 物业服务企业 直接与施工单位交涉具体保修事宜。 三、政府管理部门的关系 （一）房地产行 政主管部门 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1．组织 物业服务企业 参加考评和评比。 2．负责对 物业服务企业 的经营资质审批。 3．对物业管理招投标活动实施监督管理。 4．对物业管理活动实施监督管理。 （二）工商行政主管部门 物业服务企业 应向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，方可对外经营。 工商行政主管部门，每年度对 物业服务企业 依法进行年检、年审，对违法经营者有权依法进行 批评、教育、处罚，直至吊销企业营业执照，对合法经营者给予保护和支持。 （三）税务管理部门 税务管理部门有权对 物业服务企业 纳税情况进行定期和不定期的业务检查和指导。 （四）物价行政主管部门 县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 （五）环卫和园林部门 （六）公安局或派出所等部门 四、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业 接受委托代收前款费用的， 不得向业主收取手续费等额外费用。 五、专业服务企业 物业服务企业 可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托他人。 六、街道办事处和居委会 物业服务企业 和业主大会、业主委员会都应接受街道办事处和居民委员会的工作指导，并积极配合他们开展工作，只有互相配合才能克服各种困难，解决各种矛盾，全面推进工作。 七、行业协会 中国物业管理协会成立于 2020 年 10 月，协会总部设在北京。 其主要职能包括： （一） 协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。 （二）协助政府开展行业 调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 发展规划、产业政策等提供预案和建议。 （三）协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。 （四）代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。 （五）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。 （六）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。 （七）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。 （八）组织开展对 物业服务企业 的资质评定与管理、物业管理优 秀示范项目的达标考评和从业人员执 业资格培训工作。 （九）促进国内、国际行业交流和合作。 第四节 物业管理制度 一、制定物业管理制度的意义 （一）建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据 （二）健全的管理制度是物业管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物业管理制度可以限制不良行为 二、物业管理制度的内容 （一） 物业服务企业 内部管理制度 物业服务企业 内部管理制度一般包括： 1．企业综合管理制度：质量管理和质量保证体系制度、企业文化建设制度、企业财务管理制度、企业采购制度、仓库管理制度、经济核算制 度等。 2．员工管理制度：劳动用工 制度、员工行为规范、员工福利制度、绩效考核制度、企业奖惩制度等。 3．部门职责：一般包括办公室、人事部（人力资源部）、工程部、维修部、保安部、业务拓展部、咨询部、销售部、租务部、保洁、绿化部等。 4．岗位职责： 物业服务企业 各部门所有工作岗位的具体工作职责。 5．操作规程：一般包括员工招募、面试、评审、录用操作规程、员工培训操作规程、员工考核操作规程、工作环境操作规程、编制预算操作规程、费用审批操作规程、楼检工作操作规程、二次装修管理操作规程、突发事件操作规程、对外接待工作操 作规程、投诉处理操作规程等。 （二）业主内部管理制度 业主内部管理制度只约束业主和使用人不约束 物业服务企业 员工的业主内部管理制度，是用于业主自律的制度，一般包括 管理规约 和业主大会议事规则，由 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业主大会制定。 （三）物业管理的公共管理制度 物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度、房屋装修管理制度、安全保卫管理制度、车辆行驶和停放管理制度、消防管理制度、环境卫生管理制度、绿化管理制度、禁止违章用地及违章建筑的管理制度、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。 三、制定物业管理制度的原则 合法性 、 实用性 、 规范性 、 市场性 、 协调性 第三章 物业管理的招标与投标 本章在招投标课程中详细讲授 第 四 章 物业 管理 合同 在物业法规课程中渗透 第五章 物业租赁管理 能力要求：通过本章内容的学习，让学生们具备一定的营租能力，努力提高物业的出租率。 并能熟练地掌握和运用租赁的形式、租赁契约的构成要素、租赁管理的程序及租赁契约的写作规范和程序。 重点与难点：租赁合同的内容；租赁合同的变更与终止；租赁价格的构成。 第一节 物业 租赁概述 一、物业租赁的定义及形式 （一）物业租赁的定义 物业租赁包括国有土地使用权和房屋租赁两大类。 物业租赁活动主要表现为房屋租赁。 （二）物业租赁的形式 （ 1）定期租赁。 房屋的定期租赁是物业管理中最常见的形式，是指如房屋不续租，则在合同租期届满日为终止期限。 定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权的归属形式不变。 （ 2）不定期租赁。 是指房屋所有者随时可要求收回房屋，但是在公房租赁中，房屋是归国家、政府调拨分配或企事业单位分配的，分配之后，没有规定租住期 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 限。 赁房屋的用途不同划分 可将租赁的房屋划分为住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房等。 其中住宅租赁最为常见，办公用房和商业用房的租赁也随着市场经济的发展日益增多，并已形成专业化管理。 可将房屋分为公房租赁和私房租赁。 公房一般是指国有产权房，它又可分为：直管公房，即房管部门管理的公房；直管房，即国有企业和国家、政府机关事业单位自行管理的公房。 私房租赁是指城镇居民个人所有权的房屋出租行为，现已成为公房租赁的补充部分。 （三）房屋租赁的范围 根据《城市房屋租赁管理办法》，自然人、法人或其他 组织对享有所有权的房屋和国家授权管理经营的房屋可以依法出租。 房屋所有人可将房屋出租给承租人居住或从事经营活动，或以房屋作为出资与他人合作经营。 但是，该办法同时禁止以下房屋的出租行为： ； 、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ； ； ； ； ，且未经抵押权人同意的； 、环保和卫生部门有关规定的； 、法规禁止出租的其他情形。 二、物 业租赁的原则 （一）为承租人服务的原则 物业服务企业 接受开发商或其他出租人委托，从事房屋租赁业务，必须维护租赁单位或租赁人的合法权益。 具体说就是利用房屋租赁合同，明确双方的权利和义务，提高为承租人服务的质量。 （二）维护租赁房屋的原则 作为出租人或者委托的 物业服务企业 ，应监督、宣传、教育承租人爱护房屋及设备，严格执行设计要求，控制房屋用途的变化。 同时，搞好房屋、设施的维修与养护，延长房屋的使用寿命。 （三）提高经济效益的原则 房屋租赁是一种商品交换的经济活动，出租者交出房屋使用权，就是为了换 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 回房屋的交换价值 ，这不仅是为了实现房屋再生产，而且还是为了得到房屋商品的利润。 因此物业管理中的租金收入，就是为了提高房管企业和个人的经济效益与收益。 （四）保证租赁关系正常化的原则 租赁关系的正常，涉及到千家万户的利益，也关系到社会的安定团结。 因此，双方都必须严格遵守国家的有关法律和规定，坚决抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。 （五）充分发挥房屋效用的原则 房屋的物理性能是房屋的建筑结构、采光、采暖、通风、隔音等适应各种特定用途的性能。 因此，在承租中，一定要注意原房屋设计要求和建筑形式，按照设计要求和房屋性能来使用房屋， 不要轻易改变房屋用途和结构，以免影响建筑安全和使用安全。 第二节 物业租赁合同。