明远物业发展公司管理制度规定汇编(编辑修改稿)

明远物业发展公司管理制度规定汇编(编辑修改稿)内容摘要：

持建设项目 规划设计方案，向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。 区（市）县房产行政主管部门应当自受理之日起 5 个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。 第八条 确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。 业主大会或者全体 业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。 第九条 建筑区划划分、调整后，市或区（市）县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。 建筑区划调整后，区（市）县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。 第二节 附属设施设备的配置 第十条 新建建筑区划内， 开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房 ： （一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的 2‟，并不得少于 80 平方米； （二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于 30 平方米； （三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于 50％。 物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。 第十一条 新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一 户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 第十二条 新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定。 本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库（位），具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。 第三节 新建住宅的交付使用 第十三条 本市实行新建住宅交付使用监管制度。 新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属 设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用： （一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户； （二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电； （三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。 确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限； （四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。 住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供 应渠道； （五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位； （六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。 住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施； （八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置； （九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设； （十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置； （十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施； （十二）法律、法规规定的其他条件。 个人建造的自住房屋不适用前款规定。 第十四条 新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相 关文件、资料。 第四节 新建住宅物业保修金 第十五条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。 保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。 市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。 第十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价 2%的比例，一次性向保修金监管帐户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。 保修 金监管帐户以建筑区划为单位设立专户。 开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。 保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。 第十七条 开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任；开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。 第十八条 开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或区（市）县房产行政主管部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中垫支。 未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。 市或区（市）县房产行政主管部门应当在保修金动用后 3 个工作日内书面通知开发建设单位。 第十九条 业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条 规定程序动用保修金后，开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起 15 日内足额补存。 开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任 人补存保修金。 逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。 第二十条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。 物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。 第二十一条 符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位；开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产： （一）未出现属于保修范围内的物业质量问题； （二）出现 物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务； （三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。 第二十二条 保修金存储期满前 30 日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。 第二十三条 保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。 第三章 物业的管理主体与物业使用 第一节 业主大会筹备组 第二十四条 同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业 主大会会议，设立一个业主大会： （一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积 50%以上； （二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积 20％以上。 业主总人数在 100 人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。 第二十五条 符 合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。 报告应当包含下列相关文件资料： （一）建筑区划划分意见书； （二）业主名册； （三）建筑规划总平面图； （四）附属设施设备交付使用备案证明； （五）物业服务用房配置证明； （六）住宅物业保修金交存证明； （七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明； （八）其他必要的文件资料。 第二十六条 区（市）县房产行政主管部门应当在接到本条例 第二十五条规定的报告之日起 5 个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。 开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。 街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起 15 个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 第二十七条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。 筹备组 组长由街道办事处、乡（镇）人民政府 派员担任。 筹备组应当自成立之日起 3 日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。 第二十八条 筹备组履行下列职责： （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积； （四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法； （五）组织产生首届业主委员会委员候选人； （六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第（一）至（五） 项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15 日前以书面形式在建筑区划内公示。 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 第二十九条 筹备组应当自成立之日起 30 日内组织召开首次业主大会会议。 自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。 筹备组的必要经费由开发建设单位承担。 第二节 业主大会与业主委员会 第三十条 业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。 业主身份以 及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。 业主拒付物业服务费、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，管理 规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。 第三十一条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。 业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区 (市 )县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。 市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。 第三十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开。 业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。 除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。 第三十三条 同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。 业主小组由该幢、单元的全体业主组成。 业主小组履行下列职责： （一）讨论业主大会拟讨论的事项； （二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿； （三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。 业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。 第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主 代表参加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会 议。 业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。 第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定： （一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理； （二）建。