07年武汉房地产市场回顾与展望研究分析(编辑修改稿)

07年武汉房地产市场回顾与展望研究分析(编辑修改稿)内容摘要：

业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  在房地产行业整体面临较为明确的阶段性调控压力下，已经转变为全行业调控的波及范围、持续时间、影响程度、破坏威力及应对策略等战术层面的问题 ；  一线城市房地产市场供需双方形成的僵持局面，随着宏观调控的进一步收紧，对二线城市的影响值得关注。 二 、 2020 年 武汉市房地产住宅市场分析 （一）武汉市 全年 销售套数 分析 全年各季度销售套数走势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ） 从季度 住宅销售套数 来看 ， 2020 年武汉市销售套数最活跃的季度集中在第三季度， 主要是由于 79 月份武汉市房地产市场 受当时土地拍卖的楼面地价不断屡创新高和开发商“捂盘惜售”的原因，许多新项目推出就售完 的现象 给购房者造成了恐慌的心理，而进入第四季度，受 新的房贷政策 的出台以及一线城市房价和销量的急剧下降的影响，购房者显得越来越理性，武汉楼市的的销售套数也出现急剧下滑的趋势。 全年各月销售套数走势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ） 从以上武汉房地产市场成交套 数 统计分析图中可以看出， 2020 年后三个月 房地产成交套数呈显著的下降趋势，其中 11 月成交套数为 7815 套， 比 10 月减少了 1566 套，降幅为 ％； 12 月的销售套数为 5890 套，比 11 月减少了 1925 套，降幅为 %，而与去年同期减少了 2892 套，降幅为 %，随着岁末的临近，武汉市成交套数急剧下降，说明 新的房贷政策对楼市的影响效应已经逐渐显现出来，这直接影响到了市场的购买 信心。 眼下的武汉楼市，尽管还没有确定 “ 山雨 ” 到底会不会来，但用 “ 风满楼 ” 来形容，是再恰当不过了。 （二） 武汉市 全年 销售 面积 分析 全年各季度销售面积走势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ） 从季度销售面积来看， 2020 年各季度的销售面积和销售套数呈现相同的趋势，第三季度的销售面积突破了 400 万平方米，有销量激增的表现，但进入第四 季 度销售面积也 急剧 下滑，比第三季度减少了近百万平方米，降幅为 %。 全年各月销售面积走势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ） 从以上武汉房地产市场成交 面积 统计分析图中可以看出 ,武汉的市场销售面积同销售套数一样在 2020 年后三个月连续呈下降态势， 2020 年 12 月全市销售面积为 100 万 ㎡ 左右 ，比上月减少了 万㎡，降幅为 %，全 月 的成交面积仅比 2 月份高，这主要也是受 当前 调控措施以及一线城市房价下降的影响，市场上的观望态势 愈发严重，导致成交量出现负增长。 （三 ）武汉市 全年 销售价格情况 全年各季度销售均价走势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ） 从季度的销售均价中可以看出，进入第三季度武汉市的销售价格出现跳涨的现象，主要是由于受当时楼面地价 不断屡创新高和开发商“捂盘惜售”的原因， 虽然进入第四季度销售套数不断下滑，但销售均价却不断上涨，但从 12 月份来看，各项目的优惠幅度不断加大，说明开发商对价格依然保持挺坚，预计未来一段时间，销售价格不会 再 出现 2020 年三、四季度的跳涨现象。 全年各月销售均价走势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ） 2020 年最后一个季度，楼市虽然成交套数不断下降，但成交价格却依然呈上涨的趋势，继续保持量降价升的局面，但价格上涨幅度连续三个月保持下降的趋势， 2020 年 12 月份成交均价 为 元 /㎡，涨幅 仅 为 %；从近一年内武汉市销售价格上看， 2020年 1 月 2020 年 7 月成交均价整体上表现出稳中有升，稳步 上扬趋势； 但从 2020 年 8 月份开始，由于受整体市场供应减少和拍卖土地的楼面地价屡创新高的影响，销售均价开始 出现跳 涨 的现象。 从目前主城区项目调研的情况来看， 开发商 开盘 定价都较 谨慎，多数会采取折扣或实物优惠的形式来变相降价以促进成交，但实际的成交价格却有所下降。 三、 2020 年 武汉市 房地产市场 各季度运行 状况 描述 （一）第一季度房地产市场运行 特征 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ）  市场冷 热不均差异较大，销售价格小幅下滑 第一季度 共有 10 个项目开盘，成交套数为 16820 套，成交面积为 万平方米，成交均价为 3964 元 /㎡； 由于受元旦和传统的农历春节的影响，无论是成 交均价还是成交量都为全年最低的季度，各月的销售情况表现差异较大， 临近春节，处于传统的销售淡季受到一定的影响，新盘供应大幅度减少，市场特征表现出 销售套数差异较大，销售均价出现下滑趋势 ，年末大量的高档楼盘上市使得成交均价保持在较高的水平；  进入 3 月份楼市开始回暖，销售量开始回升 进入三月份，楼市开始回暖，与 2 月份相比，无论是成 交套数还是成交面积等指标突飞猛进， 多数开发商都还处于楼盘上市筹备期，新推楼盘的数量和规模的回升幅度都还不是很明显 ； 与 1 月份相比还是有所减少，同时 市场上供应还是以中高档项目为主，市场去化大多数来源于中高档项目；  地价同比小幅上涨，而同期房价虽小幅上升 但速度缓慢 同时 土地方面， 武汉市中心城区土地有形市场进行了两次供地活动，推出的 8 幅土地全部成交，土地总面积 万平方米（合1178 亩），规划建筑面积 万平方米，总成交价 639350 万元。 地块的位置集中于城市中心区的存量地，面积以小型地块居多，其中 住宅商服用地占大部分。 规模在 100 亩以内的地块有 5 宗，很好地满足了市场多样化需求 ； 同时 开年 的 第一拍 武汉新地王横空出世 亿，上海豫园 拿下“武重”地无霸地块，这一拍吹响了武汉房地产发展的第一声号角；从地价和房价上看，第 一季度地价同 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 比小幅上涨，而同期房价虽小幅上升，但增长幅度明显放缓，商品住宅价格走势趋于平缓。 （ 二 ）第 二 季度房地产市场运行 特征 （数据来源：武汉 房地产市场信息网 ）  市场进入销售旺季 ， 表现出价量齐升的局面 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最 大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 二 季度共有 41 个项目开盘，成交套数为 24528 套，成交面 积为 万平方米，成交均价突破 4000 元 /㎡ ，达到 4071 元 /㎡ ，新推项目的规模也不断的加大；市场开始进入销售旺季，新项目不断涌出，形成了以中高档项目为主力军，与此同时销售套数不断增加，原有项目纷纷提高价格，销售均价 各 月均创历史新高水平；  随着富士康进入光谷，光谷楼市成为市场的焦点 进入四月份随着富士康进入光谷以及光谷其它利好的消息不断刺激着光谷楼市， 并为其提供了切实可行的大量现实迫切的市场需求，带动了区域销售价格和销量的 攀 升 ， 成交量仅次于武昌中心城区 ； 进入 第二季度 ，光谷各大在售楼盘价格已呈跳跃式 发展 ， 区域楼市覆盖范围也由珞瑜路向关山路、民院路及以东扩散 ， 并吸引了外地许多投资客前来置业， 房价的 井喷期 已经 出现 ，光谷区域也成为武汉房地产市场的焦点区域；  在房地产市场走热的同时 ， 土地市场 也 角逐激烈 而土地方面 ，政府在加大土地供应量的同时，开发商对地块也是 角逐激烈 ，位于硚口区的 P（ 2020） 005 号地块被划分为 5 块，因为前期拆迁和起始价太高的问题被流 拍，但此次推出却成功出让， 而华润在本季度两次拍卖会上夺得三块土地的开发权，楼面地价都高达 3000 元 /㎡ ， 而位于光谷区域的 EP(2020)008 地块， 被 葛洲 坝集团 以 亿元总价款， 2976 元 /㎡ 楼面地价收入囊中 ，相比较半年前相同位置 的 恒大 华府 地块 多 1134 元 /㎡ ，地价的在不断上涨的同时，更进一步给了房价上涨的。