07年合肥房地产市场研究分析报告(编辑修改稿)

07年合肥房地产市场研究分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

在售新建商品住宅的均价为 3404元 /㎡，小高层和高层的均价分别为 3587元 /㎡和 3922元 /㎡。 ④．滨湖新区建设促使包河区住宅需求看涨 包河区位处合肥市东南上风口，城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓，滨湖新区建设毫无疑问如同政务新区一样为其周边的房产带来大的发展空间，诸多利好使得消费者对包河区的信心和购买积极性增强。 ⑤．销量占合肥市总体的十分之一 2020年，包河区新建商品住宅成交量约 70多万方，占全市总成交量的 10%以上。 从 每月的成交量看，包河区的住宅销量出现多次波动变化，其中年头和年尾成交量大，年中的 9三个月销售缓慢。 区域内大盘众多，除了开发较早的世纪阳光花园、万振逍遥苑等楼盘之外，绿地集团的海顿公馆及元一•柏庄等项目成为包河区楼市新点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 ⑷．瑶海区 瑶海区位于合肥市的东部，城区面积 ， 05年底人口。 区位特征明显，为合肥交通枢纽区、老工业基地和市场物流区。 辖下包括瑶海行政区、新站区以及龙岗开发区三大开发区。 其中合肥新站试验区为 1992年度与国家重点工程合肥铁路枢纽新客站同步开工建设，规 划区域面积 10 平方公里。 1995 年 4 月省政府批准设立合肥新站综合开发试验区，属省级开发区，享有市级经济管理权限， 1996年 2 月，新站开发区被国家建设部列为全国首批城市建设综合开发试点区。 ①．供应量占全市三分之一，户均面积 107㎡ 瑶海区供应面积仅低于蜀山区，在各大板块中位列第二。 2020 年瑶海区新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体供应量的三分之一，截止 2020 年底，瑶海行政区在售的 110多万㎡的新建商品住宅中，瑶海行政区（不含开发区）占合肥总量的 9%，新站区占总量的 21%。  平均户型面积要小于合肥市的平均 户型面积。 根据对重点合肥市主要楼盘的统计数据表明，合肥新建商品住宅的户型面积约为 116 ㎡，而瑶海区仅有 107㎡。  瑶海区内尤其是新站区板块分布着数量众多的小户型项目，如天骄国际、 utown 金色地带、天龙现代城、温莎杰座、开源馨居、元一•名城、景荣•城市之光等诸多楼盘都有一室的小户型推出。  瑶海区内新的板块供应体量不断增加，如站后板块以及龙岗开发区板块内的楼盘数量和供应面积都不断增加，从而使得瑶海区的整体供应体量，仅次于蜀山区，位列第二。 ②．多层占比显著下降，高层占比明显增加 从瑶海区新建商品住宅的建筑类 型占比上看，与 2020 年同期相比高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则呈现不同程度的下降。 2020 年底，瑶海行政区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为 49%、 24%和 27%；到 2020年底，高层已经占据绝对领先的地位，占比达到 57%，多层和小高层的占比则分别下降为 23%和 19%。 其中新站区高层住宅为主体，占到六成左右，而龙岗开发区则是以多层为主体，占到八成以上。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 ③．均价 3121元 /㎡，居四大行政区之末位，小高层和多层均价都不超过 3000元 /㎡ 2020年 12月，瑶海区的在售新建商品住宅均 价为 3121元 /㎡，与上年同期相比，增长了 %。 其中，多层在售新建商品住宅的均价为 2706元 /㎡，与上年同期相比上升了 %；小高层的均价为 2996元 /㎡，与去年同期相比下降了 %；高层住宅的均价为 3525 元 /㎡，比上年同期上升了 %。 瑶海区住宅总体价格上升了 %，究其原因，高层的供应体量比多层、小高层上升更快，是其主导因素。 ④．与合肥市整体销售均价的价差不断减少 2020年瑶海区与包河区、庐阳区以及蜀山区之间的价格差距不断减少。 截至 2020年年底瑶海区的整体销售均价仅低于合肥市 170元 /㎡，而在 2020年，瑶海区与合肥市整体销售均价的差距还超过 260元 /㎡。 ⑤．区内各板块销售均价差距较大 主要体现在新站区和龙岗开发区不同板块之间的价格差距较大，新站区的在售商品住宅 3395元 /㎡，而龙岗开发区的则仅有 2433元 /㎡，之间差距近 1000元 /㎡。 ⑥．站后板块的房地产开发不断升温 瑶海区作为合肥市重点发展的商贸和物流区域，内有安徽大市场、长江批发市场、安徽国际汽车城、建材市场、家具市场等多个大型市场，而且合肥新火车站以及汽车站都坐落在该区域内。 由此带来的庞大的生意人和相关从业人员这促进 了瑶海区尤其是新站区板块房地产快速发展。 但新站区经过十几年的发展，原先规划面积已不能其快速发展的需要，房地产的开发也受到一定的制约。 但是近年来站后板块开始不断活跃，供应体量不断增加在一定程度上缓和了这一矛盾。 此外站后板块又坐拥生态公园和瑶海公园两大良好景观环境，也越来越受到消费者的关注。 与新站区站前板块相比，诸多楼盘的住宅的价格仅在 3000元 /㎡左右，与新站区的销售均价相比每㎡低 400～ 600元 /㎡左右，因此从周边环境和价格等方面考虑，站后 板 块 倍受 青睐。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 3．产品研究 ⑴．多层 2020年合肥多层商品住宅 销售均价 2884元 /㎡。 由于受到消费习惯、规划限制等多重因素的影响，合肥市商多层品住宅的供应比重正在急速下滑，从 2020年 78%下降到 2020年的 32%，区域分布上则主要集中在蜀山区和瑶海区两个行政区域上，分别占到合肥市总体的 46%和 40%。 成交均价亦在 2020年下滑，区域分布是造成合肥新建商品多层住宅销售价格下降的主要原因。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 ⑵．小高层 2020年合肥小高层商品住宅均价 3235元 /㎡，与多层之间的价差逐年上升， 20202020年，小高层与多层每平面的售价价差分别为 510元、 268元、292元、 351元。 多层的分布越来越边缘 化，小高层的分布区域则相对较优是造成这一情况的主要动因。 另一方面，小高层商品住宅的供应比重从 2020年的 15%开始增长，在 2020年 4月达到了最高点占比为 42%，随后一直缓慢下降，到 2020年 12月回调为整体供应的 27%。 区域分布相对集中在蜀山区和瑶海区，分别占到总量的 50%和 29%。 ⑶．高层 2020 年高 层商品住宅成交均价为 3566 元 /㎡，供应量大幅度增加，大有取代多层成为商品住宅主体供应的趋势。 从 2020 年开始，合肥在售的高层住宅比例持续增长。 造成这种现象的主要原因是由于合肥目前的土地供应中容积率的指标相对较高。 同时由于市场供应的不断增加，消费者的认同度有所提高，但高层的需求仍然排在多层和小高层之后。 目前合肥市高层商品住宅的区域分布并不均衡，其中包河区在售住宅主要集中在二还以内，由于较好的地理位置和较高的规划容积率，从而导致该区域在建筑形态上以较为节地的高层形态为主。 因此该区域虽总体在售量较少，但高层的 比例却位居全市之首，达 %。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 ⑷．别墅 作为高端产品，别墅的成交价格波动不大， 2020年合肥商品别墅的成交均价为 4331元 /㎡，涨幅较微。 在售别墅住宅持续减少，而新供应的项目几乎没有，从而导致别墅的供应比例不断下降，仅占商品住宅供应总量的 2%。 与此同时，市场对别墅产品的认可度不高，尤其是独立别墅。 仅从经济承受力的角度考虑，合肥市别墅的主体客群为政府公务人员，由于购房资金多为灰色收入，不适合高调曝光，因而通常不考虑独立式别墅， 更 倾向于联排或叠加产品。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 4．典型案例 ⑴．百协•大溪地  楼盘地址：黄山 路与怀宁路交界处  销售企划：泛城 (中国 )  开发商：合肥百协置业有限公司  建筑设计：上海日清建筑设计有限公司；深圳华阳国际建筑设计有限公司。  景观设计：香港和华建筑规划设计有限公司  占地面积： 440000㎡  总建面积： 800000㎡  容积率：  绿化率： 53%  装修情况：毛坯  工程进度：一期天籁轩 已交付，目前开发二期  物业管理费： /平方米•月  车位： 1:  开盘时间： 2020年 5月  交房日期： 2020年 12 月  物业形态：普通住宅＋商业街＋ SOHO公寓  规划户数： 688户（一期） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。  面积划分： － ㎡  主力面积： － ㎡  价格： 3400－ 4000元 /平方米  均价 3700元 /平米  主力总价： －  产品构成 ：住宅及沿街商铺，板式高层建筑。 附带游泳池 、 停车场 、 会所 、 卫星电视 、 儿童乐园 、 宽带接入 、 智能安保。 不拘泥于传统小区形态，拥有包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态， SOHO 公寓、 IEO 型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区。  商业规划：规划 170000㎡大型商业设施，包括 5种商业形态：高端百货商场、休闲消费商业、大型购物 MALL、风情步行街、 SOHO类休闲商业街等。  推广主题： 80万平米国际 BLOCK街区，引领合肥未来人居。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 ⑵．绿城•百合公寓  楼盘地址：蜀山区合作化南路 25号  销售企划：和声机构  开发商：安徽绿城房产开发有限公司  规划设计：浙江中天  景观设计：香港贝尔高林  占地面积： 100000㎡  总建面积： 250000㎡  容积率：  绿化率： %  装修情况：毛坯  物业管理 : /平方米•月  车位 : 1:1  开盘日期 :  交房日期 :  物业形态 :高层公寓；沿街商铺  规划户数 :1500户  面积划分 :㎡ ,主力面积 :120180㎡  价格范围 :36004800元 /㎡ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。  均价 :4200元 /㎡  主力总价 : 元  建筑风格：板式高层建筑  产品 构成 ：占地面积约 148亩，总建筑面积约 25万平方米（其中地下车库面积约 5万平方米），规划有 13幢高层住宅，建筑层数为 1224层，总户数约为 14。