安居工程建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

安居工程建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

（ 4） 乾县 国民经济和社会发展统计公报 （ 5） 乾县 城市总体规划大纲 （ 20202020 年） （ 6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （ 7） 《咸阳 市基准地价》 （ 8） 乾县 及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （ 9） 其他有关依据资料 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。 发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。 现在房地产经济（尤其住宅经济） 是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。 现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 为了响应国家的安居工程， 乾县城建开发公司 决定规划、开发 安居 住宅小区。 加强保障性住房建设与管理，逐步扩大保障性住房范围。 乾县 规划期内，政府工作重心逐步转向保障性住房体系建设，通过加强组织领导、深化体制改革、加大资金投入、加强监督管理，完善措施等逐步提高保障水平，扩大保障面。 保障性住房规划与建设。 保障性住房坚持 “ 统一规划、统一政策、统一标准、分步实施 ” 的方针，由政府统一组织实施。 其选址、套 安居工程建设 项目可行性研究报告 10 型、标准以及出售、出租等建设管理办法，由房产管理部门商有关部门统一制定。 保障性住房建设资金管理。 经济适用住房建设资金由市政府提出优惠政策或专项贷款筹集。 廉租住房建设资金列入本级财政支出范围，设立专门预算支出科目，安排廉租住房保障资金，土地出让金净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于 10%，住房公积金增值收益扣除计提款风险准备金和管理费用后的全部余额保障资金，省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金和中央预算内投资中安排的补助资金及中央财政安排的廉租住房保障专项补 助资金等多渠道筹集。 公共租赁住房建设资金主要由直管公房置换或专项贷款筹集。 进一步加强保障性住房建设资金管理，促进保障性住房建设资金合理、节约使用。 加强廉租住房建设和管理。 严格执行国家廉租住房管理的各项政策，以经济适用住房建设中套建廉租住房和货币补贴、租金核减三种方式，向符合条件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或对现承租公有住房的城市最低收入家庭给予租金减免。 完善经济适用住房管理。 进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过 程的监管，进一步落实经济适用住房签订购买合同起 5 年内不得转让的相关规定。 公共租赁住房建设管理。 促进住房保障由 “ 以售为主 ” 向 “ 以租为主 ” 转化，重点建设直管公共租赁住房，扩大公共租赁住房的来源，鼓励直管公房管理单位建设公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。 调整住房供应结构，保证住房用地供应。 规划期内，应当按照 安居工程建设 项目可行性研究报告 11 全市住房发展规划目标，适 度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积 90 平方米以内的住房（含商品住房、保障性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；年度土地供应要优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。 适当提高住宅建设容积率。 依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设容积率。 停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土 地供应。 商品住房用地采取 “ 招、拍、挂 ” 市场运作方式供应。 保障性住房用地采取土地划拨方式供应。 抓好居住区城市基础设施和配套建设。 结合城市住房发展规划，适时完善路、水、电、气、热等相关配套设施建设。 经济发展的需要 近两年来， 乾县 认真总结了 几年来 年创业的经验和建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建集产、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城的奋斗目标。 该项目 选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于 商业氛围 的初步形成，完善 该区域的 “产、研、居” 为一体的总体规划，并改善 乾县 区 域 的面貌。 项目概况 拟建区域分为四块，其中有三块分布于城关镇东街村南环东路两侧，一块位于县城中心，西临东二环，北临大市场，东接西兰大街，南接向阳村及逸夫小学。 安居工程建设 项目可行性研究报告 12 住宅小区项目规划用地总面积约 亩（ 平方米） ， 分四块，分别为 亩（ 6600 平米）、 亩（ 1344 平米）、 亩（ 平米）、 亩（ 5690 平米）。 建筑面积 34578 平方米，其中住宅 6 幢 平方米，公建 54 平方米。 总居住户数 286 户，规划总居住人口 1128 人，容积率 ， 建筑密度 ， 绿化覆盖率 34%。 人均建筑面积 平米 /人。 90 平米以下户型占总户数的 %。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发 安居小区 ，致力于为在 咸阳市 工作的 员 工 提供一个优美、舒适的居住环境。 整个 小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 ； 温馨是一种品位，是人生独到的见解 ； 温馨是家的元素，是人生永恒的主 题 ； 温馨来自情感的交流、理智的选择，是源于对生活细节完美的追求。 （ 1） 供水 在 规划小区附近有市政 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 （ 2） 雨水、污水排放 市政 现有现状 的 雨水管线和污水管线，可以就进排入。 （ 3） 供热 拟 采取集中 供热 方式解决。 （ 4） 供电 拟采用开闭站 引 电缆，接入小区内配电室。 考虑留有余地，变压器总 容量为 1000 千伏安。 （ 5） 供气 目前 天然气主管道 铺设已经技术 论证 ，正在逐步为各小区安装。 本项目由 已建成了天然气高中压调压站 ， 通过天然气中压管向区内送气。 安居工程建设 项目可行性研究报告 13 本项目各种设施接口均至本项目红线内。 本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 （ 6） 电信 本项目拟由 市 电 信 局解决。 项目总投资 万元。 其中：流动资金 万元。 资本金 万元。 主要用地指标 用 地总面积 亩； 实际用地 平米； 占地面积 平米 ； 总建筑面积 34578 平方米 ； 居住建筑面积 平方米 ； 公共建筑面积 54 平方米； 商业建筑面积 平米； 居住居数 286 户 ； 平均每户建筑面积 平方米 ； 容积率 ； 建筑密度 ； 绿化率 34% ； 住宅栋数 6 栋 ； 平均层数 6 层 ； 每户 人； 90 平米以下户型占总户数的 %； 人均建筑面积 平米 /人； 房屋销售利润率 %。 符合陕西省建设用地标准（ 2020 年版）《陕西省居住建筑建设用地 安居工程建设 项目可行性研究报告 14 指标》规定的：人均建筑面积不大于 24 平 米；容积率大于 ；建筑密度大于 ；绿地率 34%38%。 房屋销售利润率小于 3%。 问题与建议 考虑到 小区 建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的阶层， 结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如 场 坪、 娱乐中心及安保措施。 另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 县城 的 规划与 发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。 而且要重视该项目的社会效益。 安居工程建设 项目可行性研究报告 15 第二章 市场预测 从 2020 年 12 月起，西安房地产信息网研究中心将对陕西省房地产市场进行调研，以月度对当月陕西省房地产市场运行情况进行收集、调查、统计分析，立足中、微观市场运行动态，结合宏观经济发展，同时结合陕西省地理特征，覆盖陕北、陕南、关中区域的研究原则，选取西安、咸阳、宝鸡、铜川、榆林、渭南、汉中、安康、商洛、延安等十个典型城市进行分析、研究，通过对各城市当月在售楼盘的均价走势，以及分城市各城区、各物业的市场需状况及运行特征，对房地产市场的运行现状及热点现象 提出专业性分析，并对未来市场发展提出预警预测，推动陕西省房地产市场的理性、健康发展服务。 2020 年，中华人民共和国成立 60 周年，中国的房地产从 1978 年改革开放开始，已经走过 30 个年头。 陕西的房地产业发展，从西安市南关地区 1982 年将十幢新建高层住宅楼全部向市民出售算起，也已历时近三十年。 在中国人眼里， 12 年是一个轮回，而对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整。 陕西房地产虽然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨变，从西安首先起步，一路艰难前行，迄今已蔚为壮观，按照十年一个阶段来划分，刚好划分 为三个阶段：一是从 1982年至 1992 年的分房福利化阶段，二是从 1992 年 2020 年住房市场化阶段，三是从 2020 年至今房地产市场品质化阶段。 通过三十年三个阶段的发展完成了从居者有其屋到居者优其屋的一个转变，经历了从追求生存居住到舒适居住再到文化居住的历程。 一、陕西房地产发展历程 （一）、住房福利化阶段（ 1982 年 —— 1992 年） 1978 年改革开放以来，百废待兴。 因“文革”造成的城镇住房建设稀少的矛盾也日益突出，百姓处于一个追求生存居住的阶段。 解决住房 安居工程建设 项目可行性研究报告 16 问题曾成为落实党的干部政策和知识分 子政策的一项重要内容。 福利分房制度是当时最基础的房地产制度，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是这个阶段的主要表现。 自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房。 1998 年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。 标志着住房福利化的彻底结束。 （二）、住房市场化阶段（ 1992 年 —— 2020 年） 虽然 1998 年我国才取消了福利分房的制度。 但是从 1992 年邓小平南巡讲话开始，中国房 地产就开始了市场化进程，从住宅商品化到房改的实施，从土地无偿划拨使用到挂牌出让，十年的演变，十年的发展，形成了目前中国房地产业的一片波澜壮阔的景象。 陕西房地产业也同步正式进入商品市场的运作领域，从解决生存需要进入到了舒适居住的阶段。 借用一句话概括为：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有辙，家齐则中国兴。 ” 随着国家住房制度的深入改革以及住房市场化的迅速发展，使得陕西省的商品房市场得到了极大的促进。 商品房开发由 1990 年全省不足10 万平方米增长到仅西安市 2020 年就达到施工面积 万平方米 ，竣工 万平方米，销售面积 万平方米。 2020 年更是有长足的发展。 房地产企业也由上世纪 90 年代初全省 200 余家发展到 2020 年仅西安市就 600 多家。 从 GDP 考量，陕西房地产业也已成为支撑陕西本地经济的一大支柱产业。 这个时间段的陕西省房地产市场集起步、发展、上升为一体，完成了从市场初步启动到相对高速发展的过程，房地产业有了突飞猛进的发展， （三）房地产市场品质化阶段（ 2020 年至今） 从 2020 年开始西部大开发的实施，使得西部重镇的陕西省得到了极大的机遇，借着开发的东风，地产也蓬勃 的发展。 而 2020 年的西咸 安居工程建设 项目可行性。