山水凤凰城物业管理方案(编辑修改稿)

山水凤凰城物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

及时劝止、报告，并配合有关部 门进行处理。 建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物 绿化养护管理 草坪保持平整，高度不应超过 10公分，超过时应及时进行修剪。 草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。 花草树木无枯死，发现死树应在一周内清除，并适时补种。 绿篱超过平齐线 12公分时应进行修剪；绿篱根部无死枝枯叶及杂 物，当天清除修剪废弃物。 造型树木应根据树木品种生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。 根据季节气候状况，适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。 适时组织防风暴，预防病虫害。 绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化 第二章 日常管理动作 第一节 房屋建筑主体管理 一、房管工作内容 房屋主体结构安全预防勘察，房屋结构及附属设施的日常巡查及 日常养护，房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排 （别墅。 ） ，房屋装修施工监理，系统 VI 识别牌的规划设计及维护管理，物业管理活动质量检查监督，服务体系的建立及服务质量监督。 二、房屋建筑结构及附属设施管理 建立勘察机制，管理处拟定计划后，由工程技术员每半年定期组织 1 次对各房屋主体结构部分进行巡检，分析建筑结构情况，以保证房屋安全使用。 建立巡查养护制度，每日周 1 次对全小区进行系统巡查，巡查范围包括屋顶（面）、楼梯及扶手、外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备机房、化粪池、其他配套设施及环境巡视；对巡查发现需进行 维护的，及时进行维护；对环境问题及时协调处理和整改。 三、维修养护资金管理 自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案；使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析；由物业公司负责审核后相关主管部门审批，完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工；对所有养护费使用项目，建立系统的档案一式二份，长时间保存。 四、基本管理 建立系统的日常资料档案，保持管理工作的连续性、可查性、可比性。 包括树立小区平面图，设立各项管理告示牌、 VI 识别牌；建立物业交接、验收档案，图纸资料档案；设立宣传栏并形成定期出版制。 每年进行 12 次对小区 业主意见征询，及时改进工作作风和管理方式，提高工作效率，提高服务质量。 五、房屋维护工程管理 维修工程采用预算审核及招标管理，技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修，技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包；维修过程由专职工程技术员负责施工监理。 六、实施数据化管理 自开展管理工作始，实行数据的统一管理，规范管理工作，力求作到任何数据的来源均达到有真实依据；为小区管理累积管理痕迹。 ※ 日常房管事务管理工作实施规范运作，如下表： 工作安排 8： 00~8： 30 处理投诉； 8： 30~9： 30 巡视； 9： 30~12： 00 跟踪监督； 14：00~15： 30（ 学习、培训、 应按培训计划而不是日常工作） 整理档案； 15：30~16： 30 巡视； 16： 30~18： 30 走访、回访 考核标准 工作内容 跟踪 监督 日常： 3 遍 /天；入伙期间： 8 小时 /天； 巡视 日常： 2 遍 /天；竣工期间： 8 小时 /天； 走访 1 次 /周； 1 遍 /月； 回访 处理率： 100%，回访记录 100%。 处理内容与处理方法 日检 项目 施工巡视； 违章检查； 车辆管理； 治安； 清洁； 绿化； 维修； 机电设备； 社区活动； 员工宿舍； 1内务巡视。 处理 方法 记录巡视发现的问题，搜集资料； 对巡视中发现的问题，分类进行处理并及时向有关部门反馈解决； 1）填写意见转呈表； 2）发现的维修不合格，填写维修记录，及时反映到主管部门； 3）即行关闭轻微不合格项目； 4）发现违章行为按“违章处理规定”执行； 5）发现严重不合格项，填写纠正措施报告。 周检 项目 全面检查住宅区各项工作，着重对房管日检 中发现的不合格项进行检查处理。 处理 办法 管理处主任组织各部门主管、领班，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施。 考核标准 平时日检、周检、月检按 ISO9002 质量体系考核标准执行； 年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范区”的考核验收标准执行。 ※小区设施、照明日常管理工作，实施规范运作。 如下表： 主要内容 运行组 值班：保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录。 巡视：巡视设备运作情况，做好巡查记录； 维修组 负责设施、设备的各项维修、保养工作， 并做好记录； 定期清洁设备； 负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 检查项目及处理方法 检查项目 水泵； 水池、水箱； 风机； 防盗监控系统； 对讲报警系统； 火灾报警控制系统； 消火栓； 干粉灭火器。 处理方法 按照公司 ISO9002 标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。 考核标准 日常周检、月检考核按 ISO9002 质量标准； 年终考核按国家“优秀示范区”标准考核。 ※ 小区设施日常维修养护管理工作，实施规范运作。 如下表 ： 工作安排 8： 00~8： 30处理投诉； 8： 30~10： 00 跟踪监督； 10： 30~12： 00 维修养护； 14： 00~15：30 巡视维修养护； 15： 30~17： 00 整理学习； 17： 00~18： 30 回访。 主要工作 房屋本体 室内：小修 30 分钟，一般故障 2 小时，不超过 8 小时，较难故障 3 天内。 48小时跟踪验证。 楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次， 3~4 年全面修补刷漆一次。 公共 设施 室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。 道路车场：每天检查 1 遍，随坏随修； 明暗沟：每周检查 1 遍，随坏随修； 供水电气：每月细查 1 遍； 楼道灯：每月检查 1 遍，即坏即修。 检查项目及处理方法 检查项目 地基基础； 梁柱板主体； 墙体； 顶棚； 楼梯扶手； 公共门窗； 隔热层、防水层； 水池； 消防设施； 信报箱； 1标识；1散水坡； 1上下雨污水管； 1设备房； 1道路； 1道路； 1电缆沟盖板； 1路面； 1踏步台阶； 给排水； 2路灯； 2清洁设备；2娱乐设施。 处理方法 按照公司 ISO9002 标准。