华坤道威20xx年10月杭州野风银湖项目定位报告(编辑修改稿)

华坤道威20xx年10月杭州野风银湖项目定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

别墅 一期 346户，以 46户的联排为主，此外有部分双拼和独栋别墅，一期排屋已售完。 三期占地 223亩，以独栋为主。 09年 10月首批推出 涵珠山 两个天然水库 二期主要是 46联排，双拼别墅，另外还有独栋别墅可以预定。 二期的景观资源更为丰富，基本每户人家都有水系。 40亩涵珠山，准备打造成山景公园。 目前排屋均价 1202013000元 /平米，户型面积为 230262平米，是三层加地下室结构，车位配比中间套 1： 1，边套 1： 2。 四期尚未启动，预计规划独幢为主 建筑风格： 美式田园 建筑立面： 石材、仿石材、手工砖等自然材料 的粗犷质感，均由数道工艺精致打 磨而生；暖灰色调为主，辅以局部 陶土面砖、栏杆等纯自然材质。 产品情况 临水别墅 代表户型： 4室 3厅 4卫一厨 251㎡ 产品情况 底部架空层设置双车位车库，首层南向客厅设转角露台；二层南向次卧设独立卫生间及露台；三层为主人私密空间，设南向露台。 露台 露台 露台  户型： 将室外分为前庭、后院，部分户型更内设挑空庭院， ，景观主卧、走入式衣橱 代表户型： 4室 3厅 4卫一厨 235㎡ 产品情况 露台 庭院 露台 连体露台 底部架空层设置单车位车库，首层中部设庭院；二层次卧均设露台；三层为主人私密空间，设南向露台。 产品情况 样板房 样板房 产品情况 房屋质量一般，少量房源出现漏水等工程质量问题、以及因房屋质量整改而出现晚交房的现象。 少量业主因房屋质量问题、后续服务问题等对开发商的诚信提出质疑。 小区景观 终年不断的潺潺流水 山林青翠、云生雾起 绿草成荫、绿树成林 小区景观 挂满枝头的累累果实 四季不断开放的鲜花 小区景观 到园区涵珠山休闲园的小路 用鹅卵石铺就的上山小道 穿过二期走过位于两山之间的健身小道、抵及小木屋及水库 上林湖 蜿蜒小路  曲池会所：当地田园特色餐饮为主的高端休闲会所，约2020平方米，集特色餐饮、购物休闲等功能为一体，配备有餐厅、超市、幼儿园、茶吧、邮政局。  林栖会所：田园康体主题度假会所。 约 3000平方米，集酒店住宿、康体健身、休闲、会晤等功能于一体，配备有游泳池、网球场、客房、棋吧、酒吧。  小木屋休闲区：珍稀自然生态环境下的综合性休闲园。  休闲园：顶级山水度假酒店（筹建中）  大唐风：在富阳市春建乡大唐村正在建造清源大唐风绿色无公害有机食物基地。 在这里会为上林湖的业主提供神仙鸡、百鸟坞水库鱼、鲜肉等禽类食品，以及农家小青菜、草莓等四季时令水果蔬菜。 小区业主只要提前一天跟物管预定，第二天就会有最新鲜的蔬菜送货上门。 配套设施 曲池会所 林栖会所 山上的小木屋，通常为业主活动时用  提出了“缔造城市田园生活标杆”的运营理念，以 6大田园会所为核心，将田园生态价值体系进行延展，着力打造丰富而庞大的“城市田园生活体系”，并将之整体引入运营的项目，让上林湖成为业主们的休闲、观景、养生的田园乐土。  项目充分利用外在因素着力打造独有的 700米林荫道、 400米景观登山步道、 20200方涵珠山公园等亮点 项目运营理念 202007年上半年，一期排屋均价 6800元 /方。 07年 9月，一期排屋均价 9200元 /方，双联别墅 13000元 /方。 07年 10月，推出二期，排屋均价 13000元 /方，双拼均价 20200元 /方。 08年开始，排屋均价为 11000元 /方，总价 260400万 /套。 09年上半年，二期双拼别墅价格在 400600万元 /套左右，独栋别墅户型面积有 300400平方米， 1000万元 /套起。 09年 9月二期剩余排屋均价 1202013000元 /平米，户型面积为 230262平米， 400500万 /套；独立别墅 15003000万 /套。 09年 10月新推出一批房源， 独栋别墅“兼山” 1600万元 /套起。 排屋均价 16000元 /平米，其中双拼 500万 /套起 项目价格情况 项目总结 项目有着板块内最好的自然景观条件，低容积率，在项目规划中充分利用景观资源条件，小区景观打造比较到位。 再加上美式田园风格，是当之无愧的低密度高端住宅。 “生态”概念的导入 及应用非常到位。 该项目前期产品本身的品质一般，少量房源存在工程质量问题，二期及三期品质进行提升。 目前二期少量余房，三期在售，以独栋为主，档次、价位均较高，对项目整体定位具有拔高作用；四期预计将于 2020年动工。 云水山居 08年和 09年银湖板块的主要在售项目之一，是板块内在售项目中唯一一个规划有普通住宅产品的项目。 目前高层尚未推出。 项目地址： 富阳区银湖区九龙大道延伸段 开发商： 杭州金宇房地产开发有限公司 建筑设计单位： 北京新纪元建筑工程设计有限公司 景观设计： MAUNSELLAECOM景观管理（香港） 项目规模： 占地约 ，建筑面积 物业类型： 排屋、别墅、高层 容积率： 1 绿化率： 30% 总户数： 2135户 停车位： 1： 1 装修情况： 毛坯 交付时间： 2020年 12月 物管公司：华太物业 主力户型： 联排 180250 ㎡ 开发情况： 分三期开发，日前推出排屋 16套，位于 69楼，户型面积 200来方，其中中间套价格 9000元 /平米左右，边套价格在 1100014000元 /平米。 基本资料 四面环山，毗邻富阳农业生态观光园，被誉为“现代桃花源”。 四面环山北高南低的缓坡，天然水系流贯园区汇聚成湖。 项目是较为纯正的现代田园生活社区，以田园生活为特色，档次一般。 建筑风格： 地中海风格 建筑立面： 设计了许多相连的拱门与半拱门、马蹄 状的门窗，丰富的坡顶组合，外挑坡 檐，结合退台、露台等多种空间设计。 产品情况 点式高层 采用多种节能系统。 “低能耗围护系统”运用铝合金外窗、双层中空玻璃等，雨水收集回用系统” ；此外，庭院的照灯，小区的标志牌、广告牌等都采用“太阳能光伏发电技术”，利用太阳能电池将太阳光能直接转化为电能，环保、方便，又节电。 代表户型： 4室 2厅 4卫一厨 180㎡ 产品情况 一层设入户花园、挑高客厅；二层双卧室，南北双阳台设计；三层独立主卧露台阳台一体化。 代表户型： 5室 3厅 2卫一厨 250㎡ 产品情况 一层错层设计增添居住情趣，二层三房朝南，各房间均带露台或阳台；三层独立主卧带宽大露台，宽敞私密生活尽享其中。 产品情况 样板房 小区景观 天然溪流自山间而下由北向南贯流园区 将自然之景有层次的引入室内，营造出山景、园景、院景的三重景观境界。 园区小道 小河流水  配备游泳池、网球场、高尔夫练习场、桑拿按摩、度假酒店、商务中心、会务中心、购物商场健身俱乐部、生态旅游区、特色餐饮街（初步规划）。  建设了“与自然一起动”为主题的 特色休闲度假中心、户外运动主题公园，展开健康运动场馆、户外娱乐体验区、休闲集散中心 等一系列游戏项目。  运动休闲配套：相邻的 200余亩 云水湾休闲度假中心 和 200余亩的 农业生态园 、 300余亩的 林果基地 、特色餐饮小木屋、水坞山庄旅游酒店（均为项目发展商拥有）等。 配套设施  以“新自然主义人居典范”为开发理念，营造了一种浪漫、唯美的感性氛围。  项目依托相邻的 200余亩云水湾休闲度假中心和 200余亩的农业生态园、 300余亩的林果基地、特色餐饮小木屋、水坞山庄旅游酒店（均为项目发展商拥有）等极富自然情趣的运动休闲配套，将郊区生态居住理念与自然运动休闲方式完美糅合。 倡导从静享自然到与自然互动的创新生活模式。 项目运营理念 价格情况 农业生态观光园 单独的 88幢别墅区，开盘时间未定 一期已售完，在售二期，单价 900012020元 /㎡ ，三期高层公寓开盘时间未定。 一期现房 2020年 5月，一期排屋均价 160万 /套。 08年 7月，一期排屋均价 300800万 /套。 08年 9月，排屋均价 8500元 /方。 09年 4月，排屋均价 300万 /套起。 09年 8月至今，联排 378万元 /套起，独栋起价 800万 /套。 项目总结 项目地块与数十万原生山林为邻，纯天然的缓坡地貌，视野开阔。 目前排屋别墅进入供应尾盘期，余房较少，档次、价位均不高，高层公寓产品尚未推出，如本案规划有公寓产品，二者将形成直接竞争。 富春红郡 全新的项目，但规模比较小。 09年 10月底首次开盘。 项目地址： 富阳区受降镇九龙大道 508号，北依九龙大道，西北毗临杭州野生动物园 开发商： 富阳龙晖置业有限公司 建筑设计单位： 杭州禾泽都林建筑景观设计有限公司 景观设计： MAUNSELLAECOM景观管理（香港） 项目规模： 占地 ，建筑面积 物业类型： 独栋 :12栋。 叠拼 :10幢。 联体 :14幢。 容积率： 1 绿化率： 30% 总户数： 150户 装修情况： 毛坯 交付时间： 2020年底 主力户型： 联排 280380㎡ ，叠排 180240 ㎡ 开发情况： 一期 09年 10月 28日开盘，推出 12幢，共 41套联排， 8套叠排，价格约 1000012020元 /㎡。 基本资料 项目是倡导英式精致生活与绅士文化的住区，以经典英伦风情为特色，档次一般。 一期 建筑风格： 北欧田园建筑风格 建筑立面： 借鉴英国 TUODR建筑艺术风 格，运用内敛的暗红墙砖，厚重 感的石材贴面。 产品情况 小区景观 代表户型： 4室 2厅 4卫一厨 300㎡ 产品情况 地下室设下沉式庭院；一层设前后花园；二层及三层双主卧设计，二层南北均设一露台；三层主卧设南向双露台。 但三层北侧卫生间为暗卫。 下沉式庭院 露台 露台 露台 露台 代表户型： 4室 2厅 4卫一厨 346㎡ 产品情况 设采光井，地下室设下沉式庭院，车库双车位设计；一层设花园及内庭院，客厅与餐厅错层设计；二层及三层双主卧设计，二层南北均设一露台；三层设三个露台，且北侧带书房。 露台 露台 露台 下沉式庭院 双车位车库 内庭院 露台 露台 项目总结 项目自然景观条件一般，采用北欧田园建筑风格，英伦风情是项目最大特色。 项目档次定位不高，在板块中属于一般水平。 项目体量较小，从销售周期考虑，与本项目竞争关系强度不大。 银湖板块内其他项目（尾盘） 项目地址： 富阳区银湖开发区北枕富春江山麓，南临九龙大道，西临野生动物世界 开发商： 杭州银溪九龙房地产开发有限公司 建筑设计： 禾泽都林（杭州）建筑设计有限公司 项目规模： 占地约 10万方，建筑面积 物业类型： 独立别墅、联排 容积率： 绿化率： 50% 总户数： 200余户 装修情况： 毛坯 交付时间： 20201230 主力户型： 联排 300400 ㎡ ，独栋 512 ㎡ 开发情况： 分四期开发，余四期联排 18套，独栋 1套；尚余最后 27套 10月 23日接受预约，价格 1100015000元 /㎡ ，面积 400500方。 九龙一号 纯中式风格为特色，档次一般。 项目规模小，自然条件较差，尽管打出市场稀有的中式风格，但没有成为本项目领先市场的一个吸引点，档次一般。 建筑风格： 中式风格 有着花窗、美人靠、飞檐、庭院，门口还有镇宅的瑞兽。 九龙一号 小区景观 代表户型： 3室 2厅 4卫一厨 223㎡ 九龙一号 地下室设下沉式庭院及采光井；一层设前、中、后三个庭院；二层南北向均设露台；三层南向独立大面积露台。 采光井 下沉式庭院 前庭院 中庭院 后庭院 露台 露台 露台 项目地址： 富阳区银湖开发区九龙大道 188号 开发商： 浙江三江房地产开发有限公司 景观设计： 中国美院园林设计公司 项目规模： 占地 ，建筑面积 28万方 物业类型： 联排，叠排 容积率： 绿化率： 30% 总户数： 共三期， 1000余户 停车位： 1： 1 装修情况： 毛坯 交付时间： 20200831 主力户型： 联排 200220㎡ ，叠排 180200 ㎡ 开发情况： 分三期开发，目前仅余三期最后 30套。