麦岛项目康居示范报告住宅产业技术可行性研究报告(编辑修改稿)

麦岛项目康居示范报告住宅产业技术可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

蕴，是首批中国优秀旅游城市和 8 个国际会议城市之一，荣获“中国人居环境奖”，作为北京承办 2020 年奥运会的伙伴城市，青岛又增添了新的旅游亮点，进一步提升了青岛的国 12 际形象和城市美誉度。 2020 年青岛市旅游业强劲增长，全市旅游总收入达 亿元，增长 %，其中国内旅游总收入 亿元，增长 %；国际旅游收入 亿美元，增长 %。 全年共接待国内外游客 万人次，增长 %；其中国内游客 万人次，增长 %；海外游客 万人次，增长 %。 青岛是中国重要的经济中心城市。 青岛是中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一，在家用电器、电子、橡胶、机车制造以及食品加工等领域都具有较强实力。 良好的工业基础孕育了海尔、海信、青岛啤酒、澳柯玛、双星鞋业等一批在国内外有一定知名度的品牌企业和名牌产品。 2020 年，全市“四大工业基地”和“六大产业集群”集群效应逐步呈现，有力促进了工业的快速发展。 四大工业基地完成 工业总产值 亿元，占规模以上工业总产值的 %；六大产业集群完成总产值 亿元，占 %。 青岛是中国的海洋科学研究中心。 青岛历来享有中国海洋科技城的美誉，拥有占全国 60％的海洋科研机构和一半以上的海洋科技人员。 中国海洋大学、中国科学院海洋研究所等均设在青岛。 青岛正在成为最适宜创业和居住的城市之一。 青岛是目前中国对外开放和经济发展最活跃的城市之一，投资和居住环境日趋完善，已成为海内外投资者投资兴业的乐园。 特别是，青岛努力为人才发展创造平台，在人才吸引力等方面努力向上海、北京、 广州、深圳等城市看齐。 青岛拥有国家级的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区和出口加工区。 13 青岛市经济保持了持续快速的发展，“十五”期间， 20202020年 GDP 增长速度分别为 %、 %、 %、 %、 %； 2020年全市实现 亿元，同比增长 %。 同时社会事业全面进步，文明城市彰显魅力。 先后荣获“中国人居环境奖”“全国社会治安综合治理优秀城市”和首批“全国文明城市”称号等。 极大在提升了城市的形象和知名度，并促进了城市经济品位的提高。 青岛市的“十一五” 规划，明确提出了进一步推进以“三点布局、一线展开、组团发展”为主轴的城市大框架。 这个框架的具体内容是以青岛区域内青岛、黄岛、红岛 3 个半岛为核心支点，以蜿蜒伸展的287 公里滨海公路为主要轴线，串连琅琊、胶南、黄岛、红岛、老市区、鳌山、田横 7 个城市组团，涵盖东西两海岸、胶州湾北岸、主城区和城郊区，以主城区牵引卫星城，以卫星城带动周边区域。 这样一来，青岛将从根本上完成从半岛型城市向海湾型城市的转变。 随着从半岛型城市发展为海湾型城市，无疑将获得更大的发展空间，赢得更大的发展后劲。 据测算，随着大量投资的完成，“十一五 ”期间乃至未来更长的时期，青岛的发展速度将进一步加快。 2020 年前，青岛将以充分发挥“国字号”经济中心城市作用为核心，制定和实施中心城市辐射带动战略，建设现代化的国际大城市。 青岛市社会经济连续多年的稳定高速发展，持续支持了房地产市场的发展和繁荣，特别是市政府确定建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，城市核心竞争力得到进一步提升，将会吸引更多的境外资本和民间资本对青岛建设项目的投资力度，展示青岛房地产 14 市场良好的广阔前景。 青岛市居民的人均收入水平继续快速上升，改善居住条件愿望强烈，对于房价的承受能力进 一步提高，也促使了房地产有效需求的持续增加。 2020 年，青岛市房地产开发投资规模继续快速增长，全年房地产开发完成投资 亿元，同比增长 ％（与经济普查相比下同）。 需求预测： 未来一段时期内，住宅市场需求将表现出的几大特点。 ⑴青岛住宅市场整体供求平衡 ，发展健康稳定，仍有较好的市场空间。 ⑵由于奥运因素和青岛城市形象的提升，青岛高档住宅市场需求潜力较大，非青岛客户比例正在增加。 ⑶青岛房地产产品竞争尚属发展阶段， 下阶段关于产品品质的提升需求将日益明显。 销售对象定位及住宅性能等级 销 售对象定位 ： 享受滨海舒适居家、喜爱占有稀有资源、国内外成功人士和青岛高收入人群。 二次及以上置业为主、自住型与投资型基本相当。 成功、自信、自我、理性，追求享受，具有良好的见解及对生活的主张，对品牌认同度高。 具有明显的阶层消费特征，常常出入属于阶层内的社交场所，炫耀性消费特征明显，以满足自身优越地位的心理需求，注重休闲消费、注重品位、既有个性化消费特点、也有投资性消费的隐性目的。 不注重性价比、注重性能比，需要一定的私密性，需要较高的安全性。 住宅性能等级： 打造 建设成为 3A 级住宅 典范。 15 4 总体规划 控制性规划要点 根据青规函业字 [2020]250 号和青崂土预字 [2020]61 号执行 主要技术经济指标（可列表说明） 16 市场基础设施条件 麦岛片区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。 形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 道路。 城市道路： 70m 宽香港东路； 24m 东海路；居住区级道路： 30m 宽麦道路；海兴路、海游路、海江路 24m 宽。 管网 供水：现有东海路 DN300mm，香港东路 DN600mm 给水管道。 雨水：现有海 江路 米暗渠过东海路直接排海，海游路 米暗渠过东海路直接排海，东海路雨水管已完善。 污水：现有东海路Ф 1200mm 压力管道，海江路Ф 300mm，海游路Ф 300mm 污水管道。 海游路、海江路、 109＃线污水经东海路排入麦岛污水处理厂处理。 供电。 电源供给：南京路 220 千伏变电站，规划占地内建 35KV变电站一座。 电信。 高科园麦岛市话容量 80000 门，东海路电缆铺设工程已完成。 燃气及供热。 香港东路已有燃气管道至徐家麦岛；规划由青岛大学扩建后的集中锅炉为采暖热源。 17 5 实施进度计划 实施进度计划 麦岛项目已于 4 月 26 日成功举办开工奠基仪式，计划 2020 年 7月份完成多层地基及基础工程， 8 月底多层主体封顶； 8 月份完成高层土方及基础工程， 12 月底高层主体封顶。 2020 年 5 月份完成室内安装及粗装饰工程施工， 6 月份完成市政管网及园林景观工程施工，2020 年 9 月份综合验收备案。 6 技术方案 工程中采用的成套新技术（列表说明采用的项目、技术特点及应用覆盖率） 鲁能领秀城住宅小区的建设过程中，在考虑目前青岛地区的生活水平和控制开发成本的前提下，引用成 熟科技成果应用于工程建设中，以达到提高住宅水平拖动住宅产业化发展的目的。 具体采用的成套新技术如下 : 18 序号 类 别 项目名称 技术特点及应用范围 应 用 覆盖率 1 住宅结构体系 （一）住宅结构体系成套技术 短肢剪力墙结构体系 抗震 7 度以下地区，便于空间分割，工程强度高。 用于高层住宅。 82% 轻钢结构成套技术 体系 轻体 ,承重能 力 大 ,抗 震 能力好 ，缩短 施工周期，用于业主会所和低层住宅中 10% 框 架 结构体系 抗震 7 度以下地区，可根据需要进行大 空间分隔，用于沿街商业网点 8% 现浇大跨度GBF板 增大板跨度 ，减小板厚度，整体性能好，裂缝控制好，适用于大开间住宅 100% （二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温、隔热等技术） 外墙外保温技术 240承重空心砖外贴 XPS板保温，保温效 果好 100% 一层地面保温技术 一层地面应用保温材料进行保温，导热系数小，降低热能耗 100% 倒置式 屋面保温技术 使用再生苯板屋顶保温自重轻，强度高，导热系数小，吸湿率低，透气性好 100% 粉煤灰砖墙体技术 采用工业副品，保护耕 地 用于全部外墙维护体 系 100% （三）隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断、灵活分隔等技术） GRC墙应用技术 轻质、分割灵活、施工方便 用于住宅内隔墙 80% 2 建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、分散式采暖、空调节能、利用太阳能等技术） 铝合金门窗节能技术 采用隔热型材、 中空 lowe玻璃、等技术，保温、抗渗、隔音效果好 应用于所有住宅工程 100% 三 防保温门技术 分户门内设轻质高效保温材料，隔声、隔热效果好 100% 供热管网水力平衡技术 采用平衡阀和智能仪表 应用于所有住宅供热系统 100% 双管供热技术 改善供暖质量 应用于所有住宅供热系统 100% 供热分户计量、温控阀技术 便于分户计量 应用于所有住宅采暖系统 100% 真空超导散热器技术 高效节能 应用于所有住宅采暖系统 100% 热泵技术 提高热能使用效率 应用于所有住宅采暖系统 100% 19 序号 类 别 项目名称 技术特点及应用范围 应 用 覆盖率 地面辐射采暖技术 节能、舒适 应用于所有住宅采暖系统 100% 3 住宅厨卫体系成套技术 厨房整体标准化技术体系 成套定型设施、可满足厨房 的系列要求 ,考虑厨房的电器设备的配置和插座位置 100% 卫生间标准化技术体系 按照标准化系列设计 ,确定卫生间定型设计。 设置管道夹墙 100% 厨房烟气排放技术 按竖向和水平排风管道与机械排风设计 ,接口定型 ,设施简单、安装方便 , 产品配套 100% 无动力排烟装置 利用空气对流及内外压差开发研制的无动力排烟装置 ,设置在厨房竖向烟道出屋面处 ,排烟效果好 ,节约能源 100% 整体卫生间配置 按标准化设计。 卫生间及内部器具按整体组装设置、防水防漏、安装快捷 50% 4 住 宅设备成套技术 住宅厨房变压式共用排气道 技 术 占地面积小、避免交叉污染 应用于所有住宅厨房排烟体 系 100% 节水型洁具应用技 术 采 用 6/3升节水型洁具 ,大使、小便分冲洗 ,节约用水 50% 瓷心节水开关应用技术 设置瓷心节水开关 ,使水开关的。