新湘前期物业管理投标书(编辑修改稿)

新湘前期物业管理投标书(编辑修改稿)内容摘要：

值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。 为保障业户、访客的人身、财产 蓉瑾三期项目物业部 的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。 对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。 门岗保安人员应熟悉蓉瑾家园三期项目及 常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制 度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。 雨天为业户提供方便伞等便民服务。 对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。 管理区域内实行全年 365 天 24 小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次。 为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。 严密巡查公共区域的保 安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。 发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到。 夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。 并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。 加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（ 18:00次日 08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年 1～ 2 次）。 管理区域内监控系统全天 24 小时开通运行，并实行 24 小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。 监控录像保存一个月，循环使用。 做好监控室 内务及清洁卫生工作。 监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。 消防系统维护质量标准 消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。 我们着重开展以下几项工作： 我们坚持 “预防为主，防消结合 ”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立 “全员防消 ”的管理观念 ,实施全员义务消防员制。 加强消防教育宣传和培训演练工作 消防教育宣传工作： 我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消 防中队前来举办消防知识讲座。 居 住区入 住 时，我们将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。 做好消防培训及演练工作： 重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的 “自救 ”意识和能力，防范于 “未燃 ”。 加强二次装修的消防管理 对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。 对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。 在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。 、 建立消防快速反应分队 结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处 “消防快速反应分队 ”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足 “自救 ”，最大限度地减少火灾损失。 附火警应急程序如下： 报警 管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。 管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现 场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。 召集 火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。 管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。 管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。 到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。 灭火 现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。 灭火人员执行命令应迅速、准确。 灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。 抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危 险物品搬离现场。 疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥 停泊在危险区域内的车辆驶离。 后续赶往火场的人员为支援组。 按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。 若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。 义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。 善后与恢复 火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。 六、清洁绿化服务方案 清洁服务 环境卫生管理要点： （ ，人过地净。 重点部 位，重点保洁。 （。 (，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日 16 小时保洁服务。 (，日产日清，收集和转运采用密闭方式。 环境管理的具体措施及工作标准： 垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物。 垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次。 垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍。 楼道地面 (1)水泥地面每日清扫一次，每隔 2 小 时巡扫一次，每月冲洗一次。 (2)瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍。 (3)大理石地面定期抛光打蜡。 水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹。 瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰。 大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹。 、公共墙面 (1)内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处 (2)天棚、墙角每周除尘、除蛛网。 抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网。 瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表面 50 厘米，纸巾不被明显污染。 (3)外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍 公共照明灯罩 每月用清洁剂清洗擦抹一次。 目视灯罩表面干净，内部无积尘。 消火栓、电表盖、管线等 每周用清洁毛巾擦抹：玻璃明亮，目视无尘。 箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试 30厘米不被明显污染。 无明显积尘、无蛛网。 玻璃门、窗、幕、墙 每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次：玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠。 窗台目视无积尘。 镀膜玻璃半米之内可照出人影像。 楼梯扶手 每日用清洁毛巾擦抹：无尘，用白纸紧擦拭 30 厘米，纸巾不被明显污染。 楼梯梯级：每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次。 目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹 (油污、黑印等 )。 各种指示牌、标识 每周清洗擦抹一次：目视无明显积尘、无水珠、无破损。 集中绿地 每日清扫一次，每隔 2 小时巡扫一次。 草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机。 宣传栏 每天擦抹一次：玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘。 花池 每月彻底擦 抹及冲洗一次。 随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢。 地面其他公共设施 每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处。 无乱张贴，无乱涂划，无破损。 广场地砖、小区道路 每日清扫一次，每隔 2 小时巡扫一次，每月冲洗一次。 目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草。 单车棚、地面停车设施 每天用清洁毛巾擦抹一次。 每季度刷漆一次。 目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象。 雨水井、排水沟 每周冲洗一次，每月彻底消杀三次。 无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生。 不 锈钢门框、扶手 每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处：亚光不锈钢表面无污迹，无灰尘，半米内可映出人影。 镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。 “ 四害 ” 消杀 维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。 管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。 经常巡查、抽查，收 集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。 消杀时间：每周五下午。 消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。 消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害。 投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。 经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等 虫害和鼠患。 绿化服务 园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。 通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。 实行园林绿化管理 小区的绿化系统由庭院绿化的 “ 点 ” ，道路绿化的 “ 线 ” ，公共绿地的 “ 面 ” 组成。 绿化本着 “ 经济、美观 ” 的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立 体绿化，收到 “ 立地成景，四季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。 园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。 绿化养护管理 俗话说： “ 三分种树，七分养护 ” ，这说明日常养护管理十分重要。 绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。 在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性 的和动态性的管理。 做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。 树木、草坪养护管理指标 新种树苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 虫害的树木不超过 2%。 绿化建筑小品无损坏。 草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物。 草地整洁无砖块、垃圾。 树木、草坪养护管理的质量标准 树木：生长态势基本正常。 叶子枝干基本正常。 草坪：覆盖率在 90%以上。 基本上无杂草。 生长和颜色基本正常不枯黄。 基本无病虫害。 绿化养护技术措施要求： 树木： 定期浇水、施肥、松土、修剪 2 次，每年喷药 3 次。 绿篱：定期浇水、施肥、修剪 3 次，每年喷药 3 次。 草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药 2 次。 七、物业管理应急预案 电梯困人应急预案 任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报和发现时间。 保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向保安部经理或当班领班汇报，请求派人或联系工程物料部前往解救。 领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。 尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。 注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。 工程物料部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。