房地产营销人员入门培训手册(编辑修改稿)

房地产营销人员入门培训手册(编辑修改稿)内容摘要：

220 问：公用建筑面积 答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积 之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 221 问：房屋的建筑面积 答：建筑面积也称 建筑展开面积 ，它是指建筑物各层面积的总和。 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。 包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 222 问：土地使用年期 答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。 即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 223 问：何谓 双景住宅 答：双景住宅 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓 借外景造内景。 225 问：何为标准绿 色住宅﹖ 答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理 226 问：中水处理 答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。 其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。 227 问：什么是住宅的进深和开间。 答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑 从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 我国城镇住宅房间的进深一般限定在 5 米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。 住宅开间即住宅的宽度。 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为 － 米。 228 问：什么是格式条款 答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 格式条 款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。 但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。 所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 229 问：什么是 内部认购 答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种 内部认 购 的方式销售商品房。 内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照 开盘价 而言的，如果按照目前房地产发展商通行的 低开高走 的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的 最低时段价 ，购房者应给予谨慎的关注。 同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。 聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的 便宜。 当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不 小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。 230 问：酒店式公寓 答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的 临时住家 ，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 231 问： SOHO 之后又推 LOFT 答：日前，以 SOHO 为标志的知名楼盘现代城，又推出了 LOFT。 LOFT 超高层办公空间位于 SOHO 建筑的 A、 B、 C 座的三层，面积 8000 平方米，层高达 6 米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。 232 问： LOFT 是什么。 答： LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。 当这个词在 20 世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。 LOFT 最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。 233 问：何谓板式小高层 答：国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为： 板式小高层 是一种不规范的叫法。 我们目前 常说的 板式小高层 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。 ６层以下的称为 多层 ；更高的则称为 高层 ，这与标准规范有些出入。 塔楼 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 但从其外观上看，不一定都呈 一 字型，也可以是拐角、围合等形状。 234 问：什么是国家康居示范工程 答：由建设部住宅产业中心实施的国 家康居示范工程，目的是在以往的 2020 年小康住宅科技产业示范工程 和 城市住宅小区建设试点 的基础上，以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年已有的新技术、新材料、新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。 通过示范，以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较大的改善，适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到国际文明居住水准。 235 问：什 么是业主委员会 答：即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 3建筑容积率： 是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。 3建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的 比率。 3绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。 3辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 3居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各 层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。 计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。 采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 4建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。 不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。 当然住宅的公共面积包 含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 4住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 住宅开间一般为 － 米，砖混结构住宅开间一般不超过 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 4住宅的进深： 在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不 宜过大。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。 4层高： 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 4净高： 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。 4什么是住宅组团。 我们所熟悉的居住区，从布局上看多 是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。 而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 4何谓生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能 源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。 培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。 4什么是绿色住宅。 “绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。 实际上较 高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。 它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。 具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 节约土地资源。 新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。 住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。 如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。 另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两 倍。 充分利用自然资源。 住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。 如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等， Tit 能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理。 对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。 因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。 4什么是花园式住宅。 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。 50、城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000～ 5⒁ 00 人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000 人相对应，配建有一套能满足 该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住组团 一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000～ 3000 人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 5住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅。