废钢加工配送示范基地可行性分析报告(编辑修改稿)

废钢加工配送示范基地可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

渭南 房地产业的发展趋势 作者：王 耀 利 添加时间： 20201016 8:44:56 在房地产业新政来临和市场出现变局的时候，对房地产开发企业而言，有人在为自己下地狱的命运而伤心失落，有人在为自己上天堂的结局而充满信心，但更多的人则站在庐山迷雾的山巅上慌恐迷惑。 为此，笔者就当前我市房地产市场如何贯彻新政、调整思路谈几点个人看法 ,其目的就是学习新政，廓清迷雾，论道发展，探索未来。 一、 充分认识当前国家政策的战略意义 自去年以来，针对我国房地产业发展中存在的问题，国家出台了一系列调控政策，据统计，到今年 8 月调控政策已出台 12 项之多。 尤其是今年房控政策 和相关举措频频出台： 3 月 5 日，温家宝总理在政府工作报中明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 4 月 28 日，央行全面上调贷款利率 个百分点； 5 月 17 日，国务院召开常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即： “国六条 ”； 5 月 29 日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委 “十五条 ”，对 “国六条 ”措施进一步细化，而且对商品房和经济适用房提出了限面积、限比重、限价格、限房贷等方面的量化指标，提出 90 平方米套型面积和双 70％的指标； 9 月 6 日，国家建设部、发改委、国家工商总局联合召开全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议，对房地产市场存在的违规预售、虚假信息、广告，违法销售合同、中介诈骗、违规收费等问题列入了当前整顿的议事日程。 对以上政策措施的出台和实施，主要涉及到房价、投资规模、供应结构和市场秩序四个方面，笔者认为有三方面的意义：一是充分说明房地产业是我国新发展阶段的一个重点支柱产业；二是国家一些量化指标的出台（比如 90 平方米中小套型和 70％的比率），并非单一是满足中低收入家庭的需求，而是 站在更高、更宏观的角度出台的一项战略政策，是针对我国土地稀缺、自然资源有限、人口众多等问题的综合考虑；三是针对我国当前房地产市场确实存在的一些突出问题，采取集中查处一批群众意见大、社会反响强烈的典型案例，并公开处理、公开曝光，营造 “有信者荣，失信者耻，无信者忧 ”的市场氛围，以达到进一步规范房地产市场，使之持续、健康、稳步发展。 二、我市房地产市场发展现状 渭南在我省属经济欠发达地区之一，就房地产市场而言， 可以说是觉醒晚、起步慢。 但经过近几年的发展，中以城市正在走向成熟，县、市城市开始起步； 价格稳中有升，结构基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地产开发商已由过去的盲目、粗房转变为理性、审慎，县、市城市已由过去的空白市场走向发展市场。 三、总体发展形势及我市房地产业发展的思考 从去年的两个 “国八条 ”到今年的 “国六条 ”以及 9 月六日三部委召开的国房地产交易秩序专项整顿会议，其宗旨都是整顿规范房地产市场秩序，引导房地产走向持续、健康、规范发展的道路，但字里行间丝毫没有改变中国房地产业在国民经济发展中的支柱产业地位，这充分说明三个因素仍不可改变。 首先，房地产作为促进经济全面发展的重要支柱作用不会改变，而且是其它产业无法比拟的；第二，中国城市化进程不会倒退；第三，老百姓购房需求不会改变。 笔者认为，根据国内外社会发展经验，人口和生产要素进程一步向城镇集中转化，其促进城市化的作用是不会变的。 由此可以推断，房地产业发展前进的车轮不是让停止，而是要求稳步前进程、持续发展、规范经营、依法管理的。 就我市近几年房地产市场的发展情况来年：一是投资规模逐步升；二是开发理念和设计品位不断提升；三是县市发展刚刚起步，空间较大；四是市场引导有待加强；五是管理手段必须依法。 针对当前国家新政的出台和 我市房地产市场发展现状，我们即要坚定不移地贯彻国家方针政策，又要全面认真地领会国家政策的精神实质，充分结合渭南的实际，搞好渭南房地产市场发展与整顿。 为此，今后我市房地产业的发展应注意把握好以下几点： 一 、是将责任纳入开发理念。 每个企业都应该把构建和谐社会作为企业的最高境界，把认真履行企业的社会责任，作为参与和谐社会建设的重要内容和重要途径。 比如建设节约型住宅、安全型住宅、智能化住宅、适用型住宅、亲情化住宅等； 二 、是开发企业有责任引导消费观念。 一个事物得以被人们认识并了解，往往是通过其对 立面的映照及对比。 对新政出台后和消费者的批评，不要过多埋怨，面是如何利用这些政策意见去创出一条新路，被市场接受，被消费者看好。 最近全国许多大型企业都在研究 90 平方米小套型问题，如何把 “大 ”与 “小 ”如何统一起来。 研究这些问题，既是一种社会责任，同样也是市场竞争力。 作为一企业有社会责任感和成就大业的型发商，担负着引导消费观念的任务，这需要市场和金钱，更需要智慧和勇气。 三 、是要提升综合品质。 一方面是提升企业管理者的品质，当你跨入开发商的行列，那么你就承担了至高无上的责任，你一个人盖的房子要为成千上万的 人提供生活平台。 如果开发商把利益放到了最大化，而对安全、采光、环境、适用、耐久、物业服务等不顾，那么你就不能赢得消费都的信任；另一方面是提升产品的品质，房子是特殊产品，在开发商看来，消费者买走的是一套房子，而在消费者看来，他们买走的是在城市生活的一个平台，他们要通过这个平台去感受生命，包括度过人生命每一个幸福的阶段。 所以，开发企业们要把每一小区、每一幢建筑、每一种户型、包括每一块绿地和每一个雕塑都通过当作艺术品去设计和建设。 渭南市各地段房屋均价表 作者： admin 添加时间： 2020316 11:09:23 渭南市各地段房屋均价表 (元 ) 路段 住宅 商用 存量（二手房） 新建 存量（二手房） 新建 老城 700 1000 2020 2300 东风街东段 1000 1300 3200 3800 东风街中段 1150 1350 6000 6500 东风街西段 1200 1450 6000 6500 民主路 1100 1250 4500 4200 朝阳路东段 1200 1300 5200 5800 朝阳路中段 1200 1300 5200 5800 朝阳路西段 1300 1550 6000 6500 解放路中段 1300 1400 4500 5000 解放路南段 1300 1400 4000 4500 前进路南段 1300 1400 5000 5500 前进路中段 1300 1550 5500 6000 前进路北段 1200 1300 4000 4500 二马路 1000 1250 3500 4000 三马路东段 1000 1300 3000 3500 三马路西段 1000 1300 3000 3500 四马路东段 1100 1300 2500 3000 四马路中段 1100 1300 2500 3000 四马路西段 1100 1300 3000 3500 西一路南段 1100 1200 4000 4500 西一路中段 1200 1350 6000 6800 西一路北段 1100 1300 4000 4500 西二路中段 1200 1400 5000 6000 西二路南段 1000 1200 3500 2200 西三路中段 1200 1400 4500 5000 西四路中段 1200 1400 4500 4500 西五路中段 1200 1400 4500 4300 渭清路 1200 1300 4000 4500 开发区 1100 1300 4000 4500 小高层均价表 (元 ) 西四路 2400 四马路 2020 崛起中的渭南房地产业 作者：扁勇军 添加时间： 2020316 11:06:36 地处西北内陆的渭水之南，秦岭以北，一座现代化的中型都市 渭南正悄然崛起。 置身于渭南，你随时随处都能感受到这座城市日新月异的变化：高楼林立的街景；人头攒动的商务区；规划整齐、绿地盎然的居 民区，无不向人们诉说着渭南的发展。 经济繁荣昌盛，人民安居乐业，以人为本，构建和谐社会正是渭南房地产业对这座城市的贡献。 渭南房地产业起身于上世纪八十年代末，初兴于九十年代中期。 在市委、市政府、各职能部门和全社会的共同努力下，经过短短四、五年的引导和培育发展，初步形成了以行政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济适用房、商品住宅多层次的建设供应体系，共同发展的产业框架。 人居水平，环境质量明显改善。 随着住房制度的深化和经济可持续发展，渭南房地产市场体系逐步建立。 无论是住宅建 设总量，房屋开发总量和房地产企业数量，还是住宅建设及营销管理水平均有了显著的提高。 十几年间，渭南的房地产发展经历了三个阶段。 第一阶段（ 1992年－－ 1997 年）主要是各单位职工集资自建房为主，在本单位院内或新征地为职工建住宅，一个单位一个院落，无法形成规模小区，物业管理、基础设施配套服务管理不到位。 第二阶段（ 1998年－－ 2020年）由政府统一组织、集中规划、统一建设的规模小区相继问世，适应了广大人民群众对居住环境的新要求和高标准，功能齐全的花园小区成为人们向往的家园。 房地产开发业随之兴起，开 发投资、建设规模、标准也随之有了较大的提高。 第三阶段（ 2020年－－ 2020 年）随着国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》文件下发以后，我市相继出台了相关配套政策，使房地产企业全面健康发展，商品房成为主要形式，市区雨后春笋般的涌现出 35家开发企业，房地产业蓬勃发展。 一批优秀的住宅小区相继开发完工。 从初期的乐天小区，龙源小区、西潼路市直机关住宅小区、惠园小区、西五路商务住宅小区；开发企业开发的光运绿景圆小区、恒昌小区。 从规划设计、环境布局，到小区功能、配套建设：水、电、路、园林绿化等均有较大提高。 全市 房地产市场呈持续快速发展的势头，总体形势是：供需两旺，基本平衡；商品房价格稳中有升，持续发展；普通商品房、经济适用房、集资建房结构合理。 公有住房绝大部分出售给个人，个人购房比重达 98％以上，极大地推进了住宅建设发展，对社会经济、城市建设做出了不可磨灭的巨大贡献。 房地产业已成为渭南经济新的增长点。 在房地产业的带动下，物业管理市场也开始起步发展， 2020年物业企业仅一两家，规模较小，尚无管理经验，正处于摸索时。 经过几年的发展，市区已有物业企业 27 家，物业管理已达 133万平方米，管理覆盖率约 33％。 随着市场的逐步规范，渭南的物业管理水平也必将日益提高。 辉煌的业绩来自于房地产人的求实创新和埋头苦干及无私奉献的精神。 在市委、市政府的正确领导下，在今后乃至更长时间里，房地产人将为开放的渭南塑造更和谐美好的明天。 渭南是中小城市 ,商品房价格一直是稳定的增长，保持在 2％到 4％之间，但是从 2020 年开始，渭南商品房价格突然飚升，在那一年里房价涨幅达到 10％到 15％之间，达到均价 1100元左右。 探讨其原因有四点：一是国家加强土地管理，大幅度缩减了土地供应量；规范土地交易行为，城市所有土地交易必 须挂牌进入市场进行拍卖，提高了土地价格。 二是渭南经过几年的城市基础建设，初步形成了中型城市的规模，进城经商的农民增多，城市人口不断增加，各乡镇干部和职工也开始在城区安家落户，加上其他县市的人们也开始在渭南购置房产，扩大了需求。 三是银行加大按揭支持，降低了购房的门槛，使很多年轻人和经济条件不好的人也有可能购房置产。 四是受渭南 03年洪灾的影响，引起砖和水泥建筑材料以及整个国家范围的钢材和煤炭的涨价。 还有个重要的前题大家要明白：房地产过热和价格虚高只是体现在北京、上海、广州等大中城市以及经济比较发达的沿海地 区，中小城市并没有出现炒房的现象。 就是在上述地区也可以发现，在 05年国家众多政策的调控下，房价也没有像人们期待的那样下降，只是增幅比例有所降低。 我们自己也可以了解到，渭南的房地产开发资金还都是来自于商业银行和开发企业的自有资金，并没有外部资金的注入。 房地产交易部门提供的数据显示， 04 年商品房交易过户 1120 户，面积 ， 05 年商品房交易过户 1754户，面积。 05年的商品房销售好于前一年，没有明显的积压情况。 在 2020 年底我们做了一次调查，各开发商那里得到 的数据显示渭南的均价在 1200 左右，和上年的涨幅持平。 从价格看，渭南市场并没有受到国家宏观调控政策的影响。 在今年国家连续出台一系列政策的情况下，渭南的房价的增幅并没有大幅度的下降，而是和去年持平，说明了渭南的房产市场并没有大城市那样的泡沫，渭南现在的市场可以说是求大于供，大部分的楼盘在预售阶段就销售已空，剩下的都是楼层和朝向不佳的房间。 几乎没有现房可以提供，就是有也是价格高出期房很多。 预计 2020 年国家政策还是以调整为主，而渭南的房价应该还前两年一样，涨幅不会有很大的变化，不会出现人们所期待的大幅下降。 这是因为 05 年全市商品房预售面积为 ，而 04 年为 万平方米。 从预售的数量上看， 05 年的面积大大小于 04年，这样就知道 06年的商品房供应量会减少，虽然二手房市场开放，提供了住房的供应量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的现象，放开以后体现出来的只是在过户登记上的量的增加，实质上增加的供应量不会有。