工程部规程手册(编辑修改稿)

工程部规程手册(编辑修改稿)内容摘要：

责人为相关专业领班 /负责人。 机房内严格遵守相关消防制度，机房内严禁吸烟，严禁动用明火。 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置。 有人值班机房每班人员应检查相关机房内的消防器材及门窗好坏，并作为交接班的内容之一；无人值班的机房各专业负责人应安排相关人员每月至少巡查一次；机房内无人时应确保锁好机房。 机房内严禁接设临 时电源线，不得存放易燃易爆物品。 严禁闲杂人员入内或会客，确因工作需要外人进入的应经上级批准并做好相关记录。 本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程部主管或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在《值班 /工作记录》上做好记录。 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程部主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在《值班 /工作记录》上认真做好记录。 本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工 作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。 工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。 凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。 工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。 所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。 所有施工和检修人员进入现场后， 不得进行与自己工作无关的活动。 必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。 规程手册 版号： A/0 13/58 北京 **物业管理中心 所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房，不得将食品及非工作物品带入机房。 ，必须持有劳动部门颁发的操作证。 机房内的设备只允许当班人员操作，不得由非当班人员和外人操作，确因工作需要非当班人操作的，应经上级许可并在《 值班 /工作记录 》上做好记录。 、保养和维修，所有操作、巡检、保养和维修均应执行相关规程。 部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。 生活水泵房应由持有健康证的人员进行相关巡查、维修、操作等。 生活水泵房的卫生应特别注意清洁。 、值班表、均应打印成表格，张贴于室内明显位置，机房的物品应码放整齐。 、排水、通风等设备应定期巡查，并作为交接班的交接内容之一。 《 值班 /工作记录 》（ **JLGC02） 《钥匙领用登记表》（ **JLGC05） 工程设备设施档案管理程序（ **GCGC06） 物业 接管验收后工程 部助理 在各专业领班 /负责人的协助下完成设备档案整理造册工作。 设备档案包括： 设备目录清单。 《设备台帐》，包括各设备的基础信息、基本技术参数、维修记录等。 各类设备的技术资料。 设备档案应分专业分别登记造册，当有新增设备时应及时补充。 工程部助理 应每月把设备维修、更新、更换等信息及时补充到设备档案中。 各专业班组应每年盘点一次设备，设备档案应在每年的 3月份更新一次，原档案存档。 系统编号 用各系统常用简称的第一个字母 标识作为系统的编号。 因系统分区、分等级等因素，各系统还可以分为各类子系统，其编号方式亦在各主系规程手册 版号： A/0 14/58 北京 **物业管理中心 统编号后加相应的后缀字母作为子系统的延伸编号。 常用系统编号表： 标识 系统名称 延伸标识 J 给水 JD：低区给水 JZ：中区给水 JG：高区给水 R 热水 RD：低区热供 RZ：中区热供 RG：高区热供 RHD：低区热回 RHZ：中区热回 RHG：高区热回 Z 中水 ZD：低区中水； ZZ：中区中水 ZG：高区中水 P 排水 PF：废水排水； PW：污水排水； Y 雨水 X 消火栓 XD：低区消火栓 XG：高区消火栓 ZP 自动喷淋 ZPD：低区自动喷淋 ZPG：高区自动喷淋 SP 水喷雾 D 供配电 DG：高压供配电 DD：低压供配电 DK：电气控制 DT 电梯 DTK：客梯 DTH：货梯 DTF：扶梯 DTX：消防梯 BA 楼宇自控 FA 消防自控 SA 安防自控 OA 办公自控 KT 空调 RQ 燃气 系统色标 为了区分各大系统、各类管道以防止混淆，用一些颜色进行标识区 分 系统 颜色名称 颜色样品 给水 兰色 中水 绿色 热水 紫色 燃气 黄色 蒸汽 红色 排水 黑色 规程手册 版号： A/0 15/58 北京 **物业管理中心 消火栓 红色 设备编号及名称： 每台设备应有唯一的设备编号，各台设备的编号由所属系统 +竣工图上标识 +识别号组成，设备编号不可重复，由各专业领班负责编制。 设备编号规定： — — / A、第一字段：设备所属系统， 1— 3 位字母组成，详见表 B、第二字段：竣工图中所标设备代号，参照各设备表 C、第三字段： 楼座号 /楼层号，如下表 : 符号 意义 说明 B B B B B5 地下三层、二层、一层 F1— F22 地上各层 WM 屋面 SW 室外 00 无固定位置，移动设备 设备名称：对应各设备的设备编号、用途、安装位置等因素，各专业领班 /负责人对各设备起相应的设备名称，设备名称要求通俗易懂且具备一定的识别区分。 工程标识管理 各类机房门及设备管井门上均应贴“设备机房”、“机房重地，闲人免进”。 每半年检修一次确保其完好。 各种管道应根据相关规定有水（汽）流方向和所属系统标识，并应每半 年巡检一次确保其完好。 下列位置应设有管道标识： A、进出机房、管井处。 B、管道超过三根以上平行排布每 20 米处。 第一字段：设备所属系统， 1— 3位字母 第二字段：设备竣工图上的编号， 1— 5位字母或数字组合 第三字段：识别号，楼座号 /楼层号 规程手册 版号： A/0 16/58 北京 **物业管理中心 C、阀门前后处。 D、管道交差、拐弯处。 、分支阀门、分段阀门及季节性阀门等主要阀门应按规定挂《阀门卡》，并应每半年检修一次确保其完好。 ，每年巡查检修一次，确保其正确完好。 各类水泵、风机、电梯等机电设备均应张贴或悬挂《设备设施卡》，并应每年检修一次，确保其完好。 巡检、保养、维修。 详见相关作业指导书 . 、改装及报废设备管理制度 凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值、安全及环保等要求核实后，报请总经理批准后方可进行。 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。 物业设备需改装、移装时，对一般容易改装、移装的设备，由使用班组提出申请，报请部门 主管批准后，由工程部安排计划进行。 当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由项目经理报请总经理批准，并由工程部提出方案后再进行施工。 设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移装的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。 凡任意改装、移装设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。 、保养、改造等涉及外包的，应按公司外包控制程序执行。 、保养、改造等可能引起设备设施停用等，涉及相关部门及相关业主 /客户的需上报工程部 经理，并应书面通知相关部门。 《设备台帐》（ **JLGC06） 《设备设施卡》（ **JLGC07） 规程手册 版号： A/0 17/58 北京 **物业管理中心 工程巡检管理程序（ **GCGC07） ,工程部各专业应有计划地安排相关人员进行巡检工作。 ，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 ，如发现设备存 在问题，应立即用对讲机通知主管，并在可能的情况下自行消除故障。 如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告主管，并将详细情况记入巡检记录备注栏。 、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。 、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。 /负责人应每周检查一次巡检记录表。 工程部主管应每月抽查一次巡检记录表。 、设备覆盖率 100%，年巡检计划完成率 95%，月巡检抽查合格率 90%。 工程维修保养管理程序（ **GCGC08） 维修保养包括突发性维修保养和预防性维修保养。 突发性维修保养系因外部因素、或设备内部故障造成的偶然性故障而需要的维修。 预防性维修保养类别包括：大修、项修、小修、定期检查试验和定期精度调整等。 大修 A、设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。 B、大修时，对设备的全部或大部分解体检查，修复基础件，更换或修复全部不合用的零件；修复、调整电气系统；修复设 备的附件以及翻新外观等，从而达到全面消除修前存在的缺陷，恢复设备规定的精度和性能。 项修（中修） A、项目修理是根据设备的结构特点而存在的，对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备，按实际需要进行的针对性修理，恢复所修部分的性能。 B、对经营中的重要设备采用项修，容易解决计划预修与经营的矛盾，可利用间隙时间 (节、规程手册 版号： A/0 18/58 北京 **物业管理中心 假日 )，从而保证设备的正常进行。 小修：小修是维持性修理，不对设备进行较全面的检查、清洗和调整，只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件，以保证设备正常工作 能力。 定期维护或定期检查：该项工作通常列入计划修理来进行，做到及时掌握设备的技术状态，发现和清除设备隐患以及较小故障，以减少突发故障的发生。 针对性地提出相邻近的计划修理内容，做好维修前准备工作或据此调整修理计划。 定期精度检查 A、对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整，使其达到或接近规定的精度标准，保证其精度稳定以满足加工要求。 B、通常该项检查的周期为 12 年，并应安排在气温变化较小的季节进行。 定期预防性试验：对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备 等安全性要求高的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。 通过试验可及时发现，消除隐患或安排修理。 设备维修保养计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。 按时间进度编制的计划有年度、月度计划，计划中包括大修、项修（中修）、小修、更新设。