幸福家园可行性研究报告(编辑修改稿)

幸福家园可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

位于长春市区东部，为城郊区。 东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。 总面积 965k ㎡ （原有面积 ㎡ ）。 总人口49万人（ 2020 年）。 全辖 7 个街道、 6 个镇、 1 个乡。 地块在东胜大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。 附近住宅小 区：新苑小区，亚泰桃花苑、樱花苑、杏花苑、梅花苑，郁金华园，吉盛花园。 该地块位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。 附近的医院：吉林电力医院，二道区医院，吉林世同医院，延安医院，吉大一院分院，君安医院，长春烧伤医院； 附近的学校：春城小学，二道实验小学，吉林小学，亚泰小学，育强小学， 29 中， 52 中东校， 84 中， 34 中， 6 中， 53 中，市计算机学校，长春师范学院分院，长春金融研修分院； 公交线路： 318， 243,301,233； 其他 ：长春晨宇购物中心，国贸商都，亚泰超市。 劳动公园和银行等基础 设施。 该地块附近大部分都是居民区和学校，人口比较密集，交通发达，出行便利 ， 众多院校更便于青少年在学校学习；还有公园适合所有年群人进行活动。 第一种方案采用框架结构 11 层的居民住宅楼，共五栋六单元，采 17 用前二后三排列方式每单元， 3 户每户 120m2；第二种方案是采用砖混结构 7 层的居民楼，共八栋六单元，两排对称施工，每单元三户，每户 108m2。 给水排水：水源为城市自来水管网，进水管径为 DN200DN800，由水榭花都小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设 计规范要求设计。 供电：供配电，照明与电力设计详，弱电设计见电气设计文件附表。 供气：采用城市管道煤气供气方式，主要用气地为住宅区，煤气用量按民用住宅日煤气用量标准估算。 消防：建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路 系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 要参数和技术经济指标 项目主要技术参数和技术经济指标 经济技术指标 规划方案一 规划方案二 地块面积 5000m2 5000m2 地块用途 居民住宅 居民住宅 建筑类型 框架结构 砖混结构 总建筑面积 110000m2 110000m2 总占地面积 10000m2 15500m2 18 绿地率 30% 30% 容积率 居住户（套）数 990 1008 每户面积 120m2 108m2 客户定位 从周边现有以及未来的工厂级单位规划，将此区域的客户特征如下： ，属于 高 薪阶层 较强 ，出行工具大多数为 私家车。 、生活环境要求较 高。 ，需要三室一厅的住宅楼。 因此，其 具体描述为： ，外来人为辅 50100 万左右 100150m2 这一地带的地理优势，比较适合建 居民住宅楼，由于现在全国面临一家 三 口的模式， 100— 120m2将更适合我国的基本国情，由于地段的价位很高，并不适合建低层建筑，而且高层更适合我国人口基数大这一特点，人们越来越喜欢高层建筑，高层采光和风景都是比较好的，高层居民楼更适合我市繁华地段，综上所述，应该采用第一种方案。 19 四 、 项目实施进度计划 前期工作 项目建议书的编制 ↓（ 2020 年 8 月 1 日 — 10 月 1 日） 项目建议书的审批（报送省发改委） ↓（ 2020 年 10 月 7 日 — 10 月 25 日） 土地使用审批手续 ↓（ 2020 年 10 月 25 日 — 11 月 5 日） 初步设计及总概算 ↓（ 2020 年 11 月 5 日 — 11 月 25 日） 初步设计审批 前期工作 ↓（ 2020 年 11 月 25 日 — 12 月 1 日） 施工图设计 ↓（ 2020 年 12 月 1 日 — 12 月 20 日） 施工图审查（审图单位） ↓（ 2020 年 12 月 20 日 — 12 月 25 日） 建设工 程招投标（包括施工、监理、材料设备采购） ↓（ 2020 年 12 月 25 日 — 2020 年 1 月 25 日） 签订工程施工、监理合同 ↓（ 2020 年 1 月 25 日 — 2 月 1 日） 20 申报施工许可证（ 2020 年 2 月 1 日 — 2 月 5 日） 施工阶段 施工准备 ↓（ 2020 年 3 月初 — 4 月初） 桩基础施工 ↓（ 2020 年 4 月初 — 5 月初） 基础工程 ↓（ 2020 年 5 月初 — 7 月中旬） 地下室工程 ↓（ 2020 年 7 月中旬 — 8 月初） 土方回填 ↓ 12（ 8 月初 — 9 月初） 施工阶段 35（ 9 月中旬 — 10 月初） 主体工程 68（ 10 月初 — 11 月初） 911（ 11 月初 — 12 月初） ↓ 封顶（ 12 月初 — 12 月末） 屋面 装饰工程 地面（ 2020 年 1 月初 — 2 月末） ↓ 外墙 安装工程 门窗（ 2020 年 3 月初 — 3 月末） ↓ 水暖及市政管道 其他零星工程↓（ 2020 年 4 月初 — 4 月末） 21 竣工验收及备案（ 2020 年 5 月初 — 7 月末） 项目后期 项目的后评价与销售（ 2020 年 8 月初 — 未来） 项目论证及准备工作在 2020 年 4 月前完成。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并转入施工阶段。 项目建设包括住宅主体结构及各相关配套设施。 预计项目的开发建设经营期限为 2 年半时间： 2020年 8 月至 2020年年初。 项目所需的大体时间及进度见下表： 项目开发进度计划表 时间 项目 年份 2020 2020 2020 2020 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 项目论证及前期工作 场地平整及施工准备 建 安 工 程 土建工程 打桩工程 土方及基础工程 主体结构 装饰工程 安装及市政配套 销售 22 五 、 项目投资分析 成本分析如下 ： ： 项目所在地区五级居住用地，土地成本为 元 /㎡。 ： 详见下表。 ： 住宅、商业、公建及配套设施 、地下结构。 ： 管理费费率取建安工程费的 3%。 ： 不可预见费费率取建安工程费的 5%。 ： 维修基金取销售收入的 %。 项目投资成本估算表（表 ） 总投资估算表 序号 项目名称 总价（万元） 单位指标（元 / m2） 工程量（ m2） 1 直接成本 土地成本 前期工程费 勘察费 建安工 程费 的 23 .1 % .2 设计费 建安工 程费 的% .3 施工图审图费 建安工 程费 的‟ .4 招标费 建安工 程费 的% .5 施工结算审计费 建安工 程费 的3‟ .6 工程监理费 建安工 程费 的% 建安工程费 .1 小区配套费（包括小配套以及住宅配套费） 人防工程费 25 元 / m2 室外工程费 .1 环卫费 8 元 m2 .2 相关配套设施费 建安工 程费 的1% 24 2 开发费用 管理费用 建安工 程费 的2% 销 售费用 销售收入的 1% 财务费用 总成本的 4% 不可预见费 建安工 程费 的5% 维修基金 销 售 收 入 的% 3 总成本 25 六 、 资金筹集方案与筹资成本估算 项目销售情况预。