厦门215215215酒店可行性报告书(编辑修改稿)

厦门215215215酒店可行性报告书(编辑修改稿)内容摘要：

% % % % 平均净房价 Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每间客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656 每间客房总收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711 每间客房总支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981 每间客房固定费用及管理费前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占总收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 每间客房税务及折旧前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占总收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 机密 17 1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization 机密 18 店也实现了最高的平均房价，达到人民币 485 元，尽管国际管理饭店在市场推广及营销，能源及维护保养方面的开支较高，但最终仍在“管理费和固定费用前收益（ IBFCMF）”及“税务及折旧前收益相（ IBCMF）对较低，这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支，并获得了积极的现金流量。 上海的 5 星级饭店 比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利润。 上海的平均房价达到了人民币 862 元，比北京同等级饭店高出 14%，而每间客房平均收入则比北京高出 22%。 尽管上海和北京两座城市饭店在“管理费和固定费用前收益（ IBCMF）”百分比方面都达到了总收入的 40%，但如果以每间客房“管理费和固定费用前收益（ IBCMF）”实现的绝对值（人民币）为比较，上海饭店仍比北京的同等级饭店高出 11%。 按照平均房价分类，房价最高等级类别（平均房价在人民币 701 元以上）的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩，平均每间房餐 饮和其他收入达到人民币 1， 722 元，“管理费和固定费用前收益（ IBCMF）”占到总收入的 %，因此，经营效益为显著。 客源构成 至于各类饭店的客源构成，总体而言，国际管理饭店获取了更多的国际客源，按价格分类的市场中，高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际客源。 另一方面，国内管理 5 星级饭店和国际管理 4 星级饭店在商务市场方面都获得了最高的渗透比例。 此外，来自北美地区的长线客源，在价格上的敏感度相对较低，更乐意选择入住高价市场的饭店，在平均房价高于人民币 701 元这一层级市场中，这一市场的客源占到饭店客 源构成的 %，而中低价饭店获得此类客源的能力较弱，如平均房价在人民币 501~700 元层级饭店中，长线市场客源占总客源的 %，平均房价在人民币 301~500 层级饭店中，长线市场占总客源的 6%，而平均房价在人民币 300 元层级饭店中，长线市场客源仅占总客源的 1%。 固定成本 不管是 4 星级还是 5 星层级，从行政及一般开支占总收入的比例来看，国际管理饭店低于国内管理及业主自行管理饭店，如在 5 星层级中，国际管理饭店的的行政及一般开支占总收入的 %，国内管理饭店比例是 %，业主自行管理饭店比例则是 %。 另一方面，国际管理饭店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理饭店， 5 星级和 4 星级饭店的市场推广费用分别占总收入的 %和 %，而国内机密 19 管理和业主自行管理饭店分别是 %和 %。 同时，高档饭店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的饭店，如平均房价在人民 701 元以上的饭店平均每间客房的市场推广费用为人民币 7， 566 元，而平均房价为人民币 501~700 元之间的饭店此项指标仅为人民币 3， 492 元。 客房(Room)48%餐饮(Famp。 B)36%租金及其他收入（ROI）7%小型营业部门（MOD）5%水疗及健身（SPA）3%通讯（TEL）1% EBITDA23%固定费用7 %管理费用4 %物业营运市场推广3 %能源7 %客房1 0 %餐饮2 3 %其他部门7 %行政1 1 % 人事统计 总体而言， 5 星级饭店每间客房的人工配比达到 到 ，除了低于业主自行管理饭店的配比外，普遍高于 4 星级和 3 星饭店的人工配比。 相应地，在 4星级和 5 星级中，国际管理饭店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理饭店 酒店收入结构图 酒店经营成本结构图 机密 20 订房渠道 所有 4 星级和 5 星级饭店中，大多数预定是以直接向饭店预定的方式完成，同时，旅行社也是一个重要的预定渠道，在 4 星级和 5 星饭店中占总预定比例的%。 通过饭店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低，在所有 4 星级和5 星级 中，互联网预定仅占总预定比例的 %，但是，在中低价饭店中，通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎，平均房价在人民币 301~500 元之间以及平均房价在人民币 300 元以下的饭店，通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的 %和 %。 而平均房价在人民币 701 元以上的饭店，此指标仅占 %。 未来预测 所有饭店对未来预测方面， 5 星级饭店市场（目前赢利最高的饭店等级）对未来业绩最为乐观。 5 星级饭店中， 72%的受调查饭店预测的住宿率将实现增长，83%的饭店预测平均房价将出现增长。 另一方面，由于受 到 5 星级饭店市场的竞争压力，参与调查的 4 星饭店对未来业绩则略显保守，仅有 48%的饭店预测住宿率将出现增长， 58%的饭店预测同年的平均房价将保持增长。 第四章、 市场分析 一 、厦门酒店概况 至 2020 年底，厦门市共有国内五星级酒店 8 家。 据 统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。 厦门市的酒店业尚未成熟，国外游客主 下榻于厦门悦华酒店，马可勃酒店，及假日海景大酒店等。 而厦门也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。 从资料分析中，我司推断厦门市未 来旅游业发展是乐观的，因往厦门市的国内及国外游客均预计有关可观的增长，这尤其于小三通的持续改善，更有利于两岸人民联络，也为厦门市旅游业带来正面的影响。 二、酒店经营指标分析 机密 21 厦门拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内外客人来厦门。 厦门已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种专业展览会也经常在厦门举办。 厦门市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势 ,为酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 据我们向厦门市旅游局作出的 调查 ，得知厦门市的四、五星级饭店于 2020年的平均房租约为人民币 600 元至 1200 元一晚，而入住率约为 79%。 三、竞争对手及发展态势 在 2020 年末，厦门市共有 进百家 已评星级的酒店 ， 5000 间 左右达四星级级数或以上的酒店房。 根据厦门市旅游局所提供的资料，现在有四间四星到五星级别的酒店正在筹务 /兴建当中，预计三年后将会全部落成。 对厦门市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的。 亚洲经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性。 长期来说，厦门市将有更高档酒店落成，使 整个市场的竞争转趋剧烈。 中国已加入了世贸，及其地理上邻近台湾的优越位置，均使厦门有着良好的投资及贸易环境，因此，厦门将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市， 市政府不遗余力的推动厦门市旅游业及改善当地旅游设施，均会吸引到本地及外求游客，使旅游业发展更为兴盛。 四、项目定位 厦门市主要经济指标年增长率在 10%以上，目前共有星级酒店 近百 家，按国际旅游组织关于酒店等级结构比例的参照数据，一个地区的高星级酒店的数量比例应在 1020%之间，目前厦门的高星级酒店相对偏少。 因此，厦门大酒店定为国际五星级标准。 厦门大酒店临海而立，位于正在形成的厦门市 CBD (Central 机密 22 Business District)区域。 酒店建成后，凭借国际的经营管理，厦门大酒店将是厦门档次最高的五星级酒店，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。 第五章 项目公司 一、公司简介 厦门市大雅实业有限公司是一家有限责任公司，成立于 1996 年，注册地为中国厦门市，注册资本为 2020 万元人民币，公司主营房地产开发和项目管理。 公司先后开发、建设了“雅景花 园”、“建宝海景花园”及其它房地产项目。 二、公司结构和管理层 公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。 公司日常管理机构设有副总经理、总工程师、总会计师、工程部、财务部、办公室、项目管理部等。 公司主要业绩： 1995 年筹建商住高级公寓“建宝海景花园”，总投资额约人民币 6200 万元，并于 1997 年完工交付使用。 1996 年筹建商住高级公寓及别墅“雅景花园”，总投资额约人民币 1800万元，并于 1998 年初完工交付使用。 三、公司股权结构 公司由三位自然人组成，其中王世雄为 75%；朱福东为 20%；王世民为 5%。 四、管理团队 王世雄 ： 1959 年生，高中学历，在工商界工作二十余年。 1988 年起先后创建“厦门新兴彩色印刷有限公司”、“厦门新兴项目经营有限公司”、“厦门思明项目经营管理公司”、“厦门建宝房地产开发有限公司”及“厦门雅景房地产开发有限公司”等地产项目公司，参与投资“厦门裕泰房地产开发有限公司”、“特宝生物工程有限公司”，并任副董事长。 1996 年创办厦门市大雅实业有限公司，任董事长。 机密 23 朱福东 ： 1955 年生，高中学历， 1980 年进入厦门市规划局工作，后在工商界工作二十余年，担任多家商贸 集团及房地产开发公司的领导职务。 1997 年起任厦门市大雅实业有限公司总经理。 林青跃： 1948 年生，大学学历。 1971 年进入厦门市政府工作，后任多家工商企业经营业务工作，担任企业领导职务 20 余年。 1999 年任厦门市大雅实业有限公司副总经理。 陈金宝 ： 1936 年生，大学学历。 在设计院任总工程师及负责图纸的审核工作，并在多家大型房地产公司任职总工程师，具有丰富的建筑专业经验。 现任厦门市大雅实业有限公司工程部经理。 黄鸣江 ： 1935 年生，大学学历。 1956 年起先后参加过各类大、中型的机电设计及图纸的审核工作，在建 筑界工作四十余年，具有丰富的工作经验。 现任厦门市大雅实业有限公司工程部副经理。 张文萍 ： 1970 年生，大学学历，获经济学学士学位。 1992 年起担任过多家贸易公司及金融咨询评信公司的主办会计、注册会计师及评估师，对企业筹融资运作管理具有丰富的理论和实践经验，具备较强的财务分析、管理能力和管理经验。 现任厦门市大雅实业有限公司财务部经理。 五、项目其他背景 近年，厦门对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；厦门与台湾隔海相望，在香港、澳门回归后，厦门的政治、经济地位逾显突出；厦门市 已成为重要的人流、物流集散地。 经调查了解到相对于快速增长的市场需求，厦门市高星级酒店，存在一定的缺口。 目前，高星级酒店属厦门市政府重点支持项目。 公司于是决定在公司完全拥有的土地，位于厦门市鹭江道与厦禾路、湖滨南路交界处黄金地段的地块上兴建高星级酒店。 建设项目已经过厦门市旅游批复同意，并经厦门市发展计划委员会批准立项，现已完成设计方案并获得厦门市建设行政主管部门的批复，已具备开工条件。 机密 24 第六章 项目规划 一、项目位置 项目的所在位置为福建省厦门市开源区的西南部，位于鹭江道的东南端，及其与禾祥路及夏禾路交界之间。 项目附近主要为住宅区，而其中穿插着数座新近落成的现代商厦如华源大厦及数个高素质的住宅小区。 开源区为厦门市的中心区域，大部份的高档饭店，高级办公室，及厦门市。