净月项目可行性分析报告(编辑修改稿)

净月项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 16 0 . 0 2 . 5 5 . 0 7 . 5 1 0 . 0 1 2 . 5 1 5 . 0 0 . 0 0 1 5 . 0 0 3 0 . 0 0 4 5 . 0 0 6 0 . 0 0 7 5 . 0 0 9 0 . 0 0 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 10 09 11 09 12比例万㎡新增供应量 成交量 供求比 图 长春市 2020年 112月商品住宅市场供求情况对比 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 2020年 112月，商品住宅共成交 63965套、成交面积 ㎡、成交金额 、成交均价 4460元 /㎡。 同比分别增长了 69%、 %、 90%和 %。 成交高峰期体现在 511月之间， 11月达到成交最高峰。 1月份受春节假期影响成交量最少，仅为 ㎡。 进入 5月，市场进入热销期，开发商在此期间进行楼盘的大规模宣传，各类产品放量加大，刺激了房地产市场的成交，在随后的几个月成交量有较大提升。 进入下半年后，传统的“金九银十”销售旺季出现。 成交走势呈递增趋势 ， 11月成交 69万㎡， 7215套，成为今年成交最高的月份。 图 009年 112月商品住宅成交面积与套数走势 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统  2020年商品住宅成交面积绿园区稳居首位 2020 年 112 月绿园区住宅成交量为 万㎡，位于各区域之首，占比 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 17 %；其次成交量较多的为宽城区，总成交量为 万㎡，占比 14%；绿园、宽城推案量较大，并且销售价格相对较低，且属于老城区邻近中心城区，交通便利，进而拉动了这两个区域的成 交量。 南关、高新、经开和二道成交量也都在70 万㎡以上，分别占比为 %、 %、 %和 %㎡。 净月区成交量也接近 60 万㎡，达到 万㎡，占比 %。 朝阳区和汽贸区成交量相对较少，但都在 30 万㎡以上，占比 %和 %。 表： 2020 年 112 月长春市区域商品住宅成交面积排行榜 排序 区域 成交 面积 （万㎡） 成交 套数（ 套 ） 成交 金额（ 亿元 ） 成交均价 （元 /㎡） 1 绿园 9602 3750 2 宽城 10910 3380 3 南关 8126 5440 4 高新 7065 4730 5 经开 8234 3960 6 二道 7838 4180 7 净月 3731 5960 8 朝阳 5031 5680 9 汽贸 3428 3710 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统  2020年商品住宅成 交套数以中小户型为主， 6090㎡占比 % 2020年 112月商品住宅成交量中占比最大的为 6090㎡面积段，成交 20617套，占比 %；其次为 90120㎡面积段。 成交 17642套，占比 %。 60㎡以下面积段成交 12365套，占比 20%。 120150㎡和 150㎡以上分别占比 %和 %。 从上述数据可以看出，目前中小户型仍是主流产品。 还是以客户的刚性需求为主。 大面积段产品在长春市场仍有一定需求。 商品住宅的成交与供应结构相对应，2020年 112月的商品住宅新增供应中，占比最大的 即 6090㎡的户型，其次为90120㎡。 供应结构在一定程度上决定了成交户型的情况。 和面积段相对应，户 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 18 型成交方面也是二房、三房成交量较大。 图 长春 市 2020年 112月商品住宅成交各面积段占比情况  2020年 112月商品住宅成交均价 4460元 /㎡ 2020年 112月商品住宅成交均价 4460元 /㎡，同比增长 %。 除 1月份和 3月份之外， 2020年中其它月份商品住宅月度成交均价都保持在 4000元 /㎡以上。 整体来看，从价格走势图可以看到成 交均价上半年涨幅较小，下半年成交均价普遍较高，维持在 4400元 /㎡以上。 环比波动幅度较大，整体成交均价呈现平稳态势，基本围绕 4000元 /㎡上下波动。 2020年 112月的成交均价在 10月达到最高点，为 4860元 /㎡，之后有所回落，但依旧高于上半年其它月份。 10月份秋季房交会是长春历史上 首次一年举办的两次房交会。 展会经济促进商品房的成交，其成交均价也达到了本年度较高水平。 10% 5%0%5%10%3000350040004500500009 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 10 09 11 09 12元 / ㎡成交均价 环比增幅 图 长春市 2020年 112月商品住宅成交均价走势 总体来看， 2020年 长春市可用相对火热来说明，在各种利好政策的支持下，房地产市场又呈现一片繁荣的景象。 在 2020年市场持币观望后， 2020年市场刚性需求释放的催动下，市场抗风险能力增强。 2020年长春市场需求仍以刚性需求为主导，辅以改善性需求，供应结构将维持稳定的发展态势，没有较为明显的市场风险因素， 2020年长春市场整体处于低度风险的区域内。 市场表现为成交量的增 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 19 速将进一步放缓，但随着市场供应结构的不断调整、购房需求的增加，将推进市场去化速度，但同样激烈的市场竞争不可避免，这就要求各开发商把握市场机会，提高产品创新，规避同质化 竞争，进而推动长春房地产市场的良性健康快速发展。 4 区域经济环境研究 净月开发区位于长春市市区 东南部 ， 西临长春高新技术开发区，东与长春市二道区毗邻，南与长春市双阳区接壤，北接长春经济技术开发区，是建设二十一世纪长春南部新城的最佳区位。 净月开发区 距长春 火车 站 16 公里， 距市中心人民广场 14公里 ， 距长春国际机场 23 公里 ， 有长大、长伊、长四、长吉四条公路 途径该区 ，郊区 102 路、 120路小公共汽车及 160 路公交车临区而过，城市轻轨 已于 2020 年底开通。 优越的地理位置，便捷的交通为房地产开发提 供了十分便利的条件。 该区域西北侧为开发区新建的文化园区，有东北师范大学净月校区、吉林公安高等专科学校、长春中医学院等高校组成。 东北师范大学还拟在其校区南部建师大附中、附小。 良好的文化氛围， 为房地产开发提供了较为理想的文化氛围。 近几年，拥山临水的自然环境和道路等配套设施逐渐完备，净月区初步形成了 “ 城在林中、路在绿中、房在园中、人在景中 ” 山水型新城区的框架和风格， 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 20 东南板块的区域价值得到大幅提升。 目前，净月别墅项目已经超过 10 家，占长春别墅市场供给量的 70%以上。 社会经济 成立于 1995 年的 长春净月 经济开发区 ， 是经吉林省人民政府批准设立的省级开发区。 区内包括国家 “AAAA” 级风景名胜区 —— 净月潭国家重点风景名胜区、亚洲最大的人工林场 —— 净月潭国家森林公园、吉林省净月潭旅游度假区。 规划面积 478 平方公里，辖玉潭、新湖、新立城三个整建制镇、净月、永兴两个街道办事处和净月潭国家森林公园、新立城水库、伪满皇宫博物院、汽车文化园，常住人口 万人。 开发区三面临水、四面环林，区域内林水总面积 243 平方公里。 经过十多年的发展建设，净月经济开发区经济连年保持 20%以上的高速增长，主要经济指标在全省省级开发区中均 列首位。 投资吸引力不断增强，区域整体价值迅速提升，成为海内外投资商关注的焦点和投资的热点。 数据显示： 2020 年，净月经济开发区全年完成地区生产总值 277 亿元，同比增长 %， 占整个长春市 %的 比重 ；完成全口径财政收入 亿元，同比增长 %，其中可支配财力 12亿元，为公共支出提供了强大支撑；完成固定资产投资 284 亿元，同比增长 33%。 各项主要经济指标均好于年初预期，创历史最好水平。 目前，净月开发区己经形成了以净月潭森林公园、伪满皇宫博物院、长影世纪城等为代表的旅游休闲产业体系， 以东北师大净月校区、吉林农业大学、税务 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 21 学院新校区、华侨外国语学院、吉林省农科院、中国农业科技东北创新中心等为代表的文化教育科研产业体系，以香港和记黄浦、中海水岸春城、富奥花园、万科地产等为代表的房地产业体系，以国家制造业软件基地－－一汽启明软件园、干细胞中心、生物医药、精密制造等高科技产业群为代表的高端产业体系。 （ 长春著名景点：净月潭 ） （ 长春著名景点：长影世纪城 ） 重点项目介绍 （ 1） 和记黄埔 御翠园项目 该项目由和记黄埔地产有限公司投资兴建，香港 LCK设计公 司，欧式建筑风格，占地 92 万平方米，建筑面积 42万平方米，总投资 21亿元人民币。 主要建设高档住宅、会所及观景公园。 （ 2） 万科 兰乔圣菲项目 该项目由万科集团投资兴建，别墅由美国 JDWA 规划设计所设计，多层住宅由深圳雅尚设计有限公司设计，西班牙及美国加洲相结合的建筑风格。 占地 万平方米，建筑面积 万平方米，总投资 亿元人民币，主要建设叠拼别墅、花园洋房、多层小户型住宅及商业。 （ 3） 华业 玫瑰谷项目 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 22 该项目由深圳华业集团投资兴建，由澳大利亚五合国际设计公司设计，现代田园建筑风格。 占地 32 万平方米， 建筑面积 34 万平方米，总投资 9亿元人民币，主要建设商业及住宅。 （ 4） 力旺 弗朗明歌项目 该项目由吉林省盛荣房地产有限公司投资兴建，由美国 HPA公司设计，地中海建筑风格。 占地 25万平方米，建筑面积 21 万平方米，总投资 亿元人民币，主要建设高档住宅、商业中心及会所。 （ 5） 中海地产项目 该项目由中海集团投资兴建，共分为三个组团，水岸春城为西班牙风格，莱茵东郡为德国风格，水岸馨都为苏格兰风格，总占地 92 万平方米，总建筑面积98万平方米，总投资 30 亿元人民币，主要建设高档住宅及会所。 （ 6） 幕利亚超五星级酒店项目 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 23 该项目由长春吉实益田置业有限公司投资建设，日本建筑设计公司和法国 KS设计公司设计，占地 10 万平方米，建筑面积 13万平方米，总投资 13 亿元人民币，主要建设超五星酒店、会议传媒中心及酒店配套设施等项目，拟建设发展为旅游度假、会展会议、休闲娱乐为一体的综合类酒店。 长春吉实益田置业有限公司成立于 2020 年 3月，由印尼慕利亚集团和深圳益田集团共同投资组建。 该项目建设将填补长春南部高端酒店市场的空缺，更好地完善区域旅游度假设施，促进净月潭旅游板块的价值提升。 （ 7） 富奥汽车展览馆项目 该项目由华商集团投资兴建，占地 万平方米，建筑面积 万平方米，总投资 2350 万元人民币，主要建设汽车展览馆，已经投入使用。 该项目是国内最大的老爷车展览馆，由吉林省建工学院设计，于 2020 年 3 月正式兴建， 2020年初建成， 2020 年 7月投入使用。 展区宽敞明亮，主要反映了中国汽车的摇篮－长春，再现了长春汽车发展的每一个过程：从第一辆 “ 解放牌 ” 卡车开始，从东风到红旗，从解放 CA10 到 80 年代末卡车，长春汽车工业由最初的摸索阶段到现在的繁荣发展都在这里生动体现，展品中还有部分美国、前苏联 40－ 50 年代的老爷车。 展馆中所展出的老爷车中很多 车型已是国内唯一，精美绝伦的装潢设计与老爷车相得益彰，已经逐渐成为国内外老爷车爱好者心中的理想殿堂。 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 24 发展规划 在 2020 年 1 月 20 日召开的长春净月经济开发区 2020 年全区工作会议上，净月经济开发区管委会主任管。