红星村老年公寓可行性报告(编辑修改稿)

红星村老年公寓可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

需求。  老年住宅的 外 在需求主要 包括以下两 方面 老年住宅的外在需求包括以下两个部分： (1)社会居住观念的改变 中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。 而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。 同 时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。 中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。 而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。 文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者， 养老院 为首选，有的认为“ 养老院 是理想颐养天年之所”。 12 由此可见，随着观念的变化，对 养老院 的需求是加快增长的。 （ 2）子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择 养 老专用的 养老院 ，成为了老年养老 消费的主力。 年 轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。 随着 年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的 养老院 以改善父母的居住环境是子女养老服务消费 的主要诱因。 在实际的访谈中发现，子女为父母选择 养老院 主要是从以下几个方面考虑： ① 为父母提供一个优质的晚年生活维护了 老人 、子女 的 双重尊严； ② 老年建筑的特殊功能 能为老人提供 居住 安全的 保障 ； ③ 老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾 ，解除了 子女们 的后顾之忧 ； ④ 社区活动可以丰富父母的生活。 以弥补因为工作 繁忙 生活紧张 而对父母 陪护不足 的歉疚。 （二）老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特 点： 1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。 绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在 65 岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。 2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老 13 年 消费的时限特征。 按照我国的劳动制度，人们满 16 岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以 15 年计。 而据 1998 年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为 71 岁，其中男性为 69 岁，女性为 73 岁。 按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男 9 年，女 18 岁，平均为 年，接近低龄纯消费人口的消费年限。 平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。 而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到 75 岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。 对于女性老年人口而 主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。 3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。 与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。 再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。 而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。 4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。 当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。 5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质 14 量特征。 目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年 消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。 这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而 产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。 这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费 是很不利的。 6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。 大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。 随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。 三 、 养老院 选址（地块）应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主 ，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。 根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：  地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。 良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。  地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该 有公路， 以满足老 人 亲朋 探亲访友，来往 便捷的需要。  地块规模宜大不宜小，小则 100～ 200 亩，大则 500～ 800 亩， 因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。 只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 15 地块距离城郊 不易超过 10 km， 养老院 不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的 地方 ， 老人突发状况较多，远离 社会 ， 心理将会 承受很大的压力，不利于身心健康。 四 、社区 规划 我们 对项目的具体定位 是 构筑中老年人崭新的生活 方式 ， 使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区 — 进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休 方案解决养老问题的目的。 结合我们的定位 ，在此提出社区 规划方案，以期达成美好的愿景。 （一）社 区规划设计要求 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。  环境要园林化 （低容积率 ） 幽雅的环境，让老人充分享受阳光 ，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。  公建设施 要。