万豪城市广场可研报告(编辑修改稿)

万豪城市广场可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

积 经 营 主 题 肯德基 1店 春园步行街口 600 ㎡ 良好 西式快餐 肯德基 2店 汇天国际一楼 400 ㎡ 良好 西式快餐 西堤岛 文化局二楼 850 ㎡ 良好 中西餐咖啡 铭典 长青街邮局对面 800 ㎡ 一般 中西餐咖啡 西典 九亿步行街 1000 ㎡ 一般 中西餐咖啡 第三空间 九亿步行街 300 ㎡ 一般 中西餐咖啡 兰桂坊 春园步行街银街 600 ㎡ 良好 中西餐咖啡 米萝咖啡 春园步行街金街 1000 ㎡ 良好 中西餐咖啡 16 名人茶庄 春园路 300 ㎡ 一般 茶饮 味博士 氐星路中 1000 ㎡ 良好 中式 桂林人 1店 氐星路中 1000 ㎡ 良好 中式快餐 桂林人 2店 春园步行街 2020 ㎡ 良好 中式快餐 永和豆桨 氐星路中 200 ㎡ 良好 中式快餐 上岛 氐星路图书馆 2F 500 ㎡ 良好 中西餐咖啡 儒林茶庄 长青街新华书店 1000 ㎡ 良好 茶饮 春园美食广场 ITAT 百货楼上 2020 ㎡ 一般 风味自助 老舍茶馆 长青街 600 ㎡ 良好 茶饮 星克玛 春园步行街 2500 ㎡ 较好 中西餐咖啡 春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连 锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。 但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可挖。 d、娱乐休闲类 商 家 区 位 主 题 面 积 经 营 雅芳时尚会所 氐星路 美容美体 1800 ㎡ 较好 风尚瑜珈 九亿步行街 瑜珈 260 ㎡ 良好 美丽传说 九亿步行街 足浴 3000 ㎡ 良好 京都医学美容 九亿步行街 医学整形 540 ㎡ 良好 彭都 春园步行街 美容美发 2020 ㎡ 良好 禅逸瑜珈馆 春园步行街 瑜珈 300 ㎡ 良好 17 美时慕 春园步行街 美容美体 300 ㎡ 良好 沸点健身馆 春园步行街 健身 700 ㎡ 良好 今典影城 ITAT 五楼 电影 5000 ㎡ 良好 新城影院 乐坪街 电影 5000 ㎡ 较差 美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。 各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。 但 KTV、酒吧、电 玩、商务会所、运动馆（旱冰、桌球等）等热门娱乐业种缺位待补充。 e、专业市场类 商 家 区 位 主 题 面 积 布 局 经 营 鑫鑫手机城 清泉广场 手机 800 ㎡ 柜台式 一般 新绿岛手机城 氐星路中 手机 1500 ㎡ 柜台式 良好 长青中街 长青街 精品家纺 约 60㎡ /个 街铺 良好 春园钻石街 乐坪街 精品家纺 约 60㎡ /个 街铺 良好 九亿步行街 —— 女装及童装 20765 ㎡ 街铺 一般 九龙市场 长青中街 小商品 10000 ㎡ 摊位分割 良好 时尚潮流城 春园步行街 潮流服饰 2020 ㎡ 摊位分割 一般 春园小商品城 春园步行街 小商品 18000 ㎡ 摊位分割 一般 春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。 这类市场大多将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需 18 要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要， 九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。 3）租售行情 a、租金及铺面转让费 春园商圈是娄底租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街 —— 氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达 160200 元 /㎡月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；春园步行街银街 —— 长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达 140160 元 /㎡月的高位。 品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。 春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。 其中以春园步行街 ——九龙市场临街区域为最，转让行情约为 2025 万元 /店面；氐星路中段（清泉广场 —— 新一佳）、长青路中段（清泉广场 —— 友谊阿波罗）略低，但单门面的转让费也普遍在 1520 万左右 /店面；九亿步行街人气稍逊，报价为空转 2 万元 /单门面。 b、售价表现 春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之一。 2020年 5 月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下 16000 元 /㎡的天价，并很快销售一空； 2020 年 6 月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达 21000 元 /㎡，最高价突破 30000 元 /㎡，创造了又一个奇迹。 春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星 达馨都、 soho 尚都，街铺售价在2400026000 元 /㎡，单铺面积在 60㎡左右，总价在 200 万左右，热售局面未丝毫减退。 三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达 30000 元 /㎡，相比 2020 年上涨幅度已达 40%。 19 二 、 火车站商圈 商圈概况 火车站商圈 是指东接石马公园、南临湘阳路、西达氐星路、北靠老街的围合区域，它的形成与发展和娄底火车站休戚相关，是娄底历史最为悠久的商圈。 火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座、明珠步行 街等项目曾一度陷入维谷，但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘 KTV 一条街的兴盛，鹏天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园、五江的次级商圈之一及娄底最密集的酒店集群。 业态构成 火车站商圈业态构成分散，以批发市场、电脑 /娱乐专业街为主，超市、餐饮、美容等零星布点；中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。 如老街是全市糖酒、饮料、水果、五金、杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元；明珠步行街是娄底唯一的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存；月塘 KTV一条街聚集了数十家大型歌厅， 堪称娄底娱乐的大本营；百洋、百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。 六福大厦 金成时代广场 明珠步行街 新一佳 天成银座 老 街 庄胜项目 吉泰邦臣 月塘 ktv 一条街 20 火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏、乱、差现象依然严重，制约了商圈的进一步发展；明珠步行街、老街、月塘街等专业市场自行成市，普遍缺乏引导和管理；各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象蔓延，商圈前景不容乐观。 a、专业市场 项 目 区位 规 模 业态 经 营 明珠步行街 氐星路旁 57000 ㎡ 电脑市场 较好 老街 —— 门面 240 个 批发市场 良好 月塘街 —— Ktv38 家 歌厅 良好 天成银座 火车站旁 30000 ㎡ 电脑城 未开业 b、超市 商 家 区 位 规 模 经营 百洋超市 六福大厦 12F 1200 ㎡ 一般 百花超市 市政大厦 1楼 800 ㎡ 一般 龙胜超市 锦泉宾馆 1楼 500 ㎡ 一般 c、餐饮 商 家 区 位 面 积 经 营 主 题 彼岸咖啡 六福大厦 3F 600 ㎡ 一般 中西餐厅 湘都酒楼 氐星路 600 ㎡ 良好 大型酒楼 百事德 氐星路 300 ㎡ 一般 中西餐厅 d、保健美容类 商 家 区 位 主 题 面 积 经 营 21 雅露仙美容休闲馆 氐星路 美容美体 800 ㎡ 良好 鸿远足浴 长青中街 足浴保健 1200㎡ 较好 百分百美发 氐星路 美容 保健 1000 ㎡ 较好 租售行情 租赁方面，老街租金持续看涨，现平均已达 60 元 /㎡月；明珠步行街则从 3060/㎡月不等，出租率达八成；火车站广场周边物业街铺租赁行情为 6090 元 /㎡月，且供不应求。 售价方面，火车站商圈开发量集中，是娄底楼市的热点片区之一。 但楼盘大多规模偏小，档次偏低。 销售当中的项目有金成时代广场，一楼街铺售价靠火车站广场侧约为 22800 元 /㎡，靠站前路侧约为 18000 元 /㎡，销售行情看好，但内铺推售艰难。 吉泰邦臣 8000 余㎡的商铺预计于 2020 年中推向市场，由于定位高端，业态规划和租售前景难测。 22 第 四 节 ：项目建设的可行性 万豪城市广场是 娄底有史以来投资最大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目 ，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面 来看， 该项目 都具备现实的可行性和实施的紧迫性。 一、 从政策层面分析， 万豪城市广场的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。 2020 年下半年，金融危机肆虐全球，国家 作出 了加强和改善宏观调控、 积极扩大国内需求特别是消费需求、保持经济平稳较快发展的 重要 部署。 娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切， 而 项目建设是推动娄底腾飞的核心环节。 万豪城市广场总建设规模达 20 余 万平米，工程概算总投资达 亿元，可带动的周边投资可达 10 亿元；项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。 该项目 将是娄底乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程 ， 它的建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心的地位，对于娄底实现“弯道超车”具有重要意义。 二、 从区位价值分析， 万豪城市广场扼守城市核心 区域 ，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。 娄底是湖南连贯东西、纵通南北的战略要衢，也是 3+5 城市群重要的发展极，正处于 “ 加速赶超 ” 的发展阶段。 万豪城市广场处于娄底城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目 及 周边交汇， 三面环街，四通八达。 北临娄底市最大的小商品市场 — 九龙市场、以及城市东西主商业街 — 长青街；东靠城市南北主轴 — 氐星路 ，并与春园步行街隔街相望；南依贸西街 及乐坪街 ，与娄底市最大的城市广场— 娄星广场仅一街之隔。 23 万豪城市广场据守 娄底核心商圈 — 春园商圈核心 ，处于 人气沸点 最 中央，区位 优势 得天独厚，随着娄底 经济 的 不断发展和 城市规模的不断 扩张，万豪城市广场的显赫地位将愈加凸显。 三、 从项目条件分析 ，万豪城市广场通过强大资本实力 的 注入，专业团队 的 强强联合，将确保项目 理念领先和 实施无虞。 湖南五江集团、湖南清泉集团、 大连三江集团携 强大资本实力、 多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队，并与专业技术力量强强联合， 全力以赴以 将万豪城市广场打造成娄底城市全新地标。 万 豪城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院 技术实力雄厚， 专注于大型商业地产、城市综合体设计，富于探索和创新 ， 先后完成了重庆 龙湖地产 北城天街、武汉金宝利 国际广场、西安高新 CBD、天津顺驰太阳城 等一大批具有全国影响力的项目设计。 香港华城 植根本地实际， 首次把开放式购物中心的设计理念带到娄底，力争将万豪城市广场打造成 同步国际、 具有里程碑意义的典范项目 ，带来与众不同的建筑观感 及与 潮流同步的消费体验。 四 、 从产品形态分析， 万豪城市广场以城市综合体进行产品组合，以“ shopping mall”进行商业功能组合，具备较强的核心竞争力。 城市综合体是指将 城市中的商业、办公、居住、 酒店 等 功能 进行组合，形成 相互依存 、高效 互动 的综合体。 它是现代都市集约发展的必然产物，并成 为城市核心区域主要的建筑表现形式。 随着经济的迅速发展，城市综合体的建设浪潮正从北京、上海等大都市向长沙、衡阳等二、三线城市蔓延。 娄底中心城区同样面临土地资源紧张的难题，万豪城市广场集商业、酒店、住宅、公寓、写字楼等为一体，彻底打破了娄底单一粗放无序的开发模式，实现产品功能的高度集约化，大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。 Shopping mall 是以 大型零售业为主体 、 众多专业店为辅助业态和多功能商业服 24。