官扎营片区安置房项目可研报告(编辑修改稿)

官扎营片区安置房项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

然环境，在场址中心布置广场和中心绿带，围绕中心绿带布置住宅，商业用房沿街布置，配套公建分散布置在场址的四周。 配套公建由市政公用、文体、医疗卫生、商业服务和社区服务设施组成，包括文化活动、商业服务、居委会、物业管理、公厕、垃圾收集站等。 22 项目设置主出入口和次出入口，沿入口处设置门卫。 各建筑物四周设环形道路，根据项目特点，结合建筑的分布，本项目采用地上和地下停车的方式。 在场区内设地下车库出入口。 地下车库出入口采用双向通行式，在出入口和各通行道路上设置明显的警示及指示标志，以提高通行的安全性。 项目总平面布置示意图详见附图二。 二、道路及停车场 场址内道路设计以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则，在合理的条件下以满足物流、人流、交通为前提，并充分考虑各功能的要求，做到人车分流，以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响， 形成机动车通行空间与居民的休息活动空间分离，使居民在交通便利的前提下，能够 亭受宁静、安全的居家生活。 人行在各建筑中形成较独立的步行系统，同时确保各类交通方式的便捷和通达；场区内道路成环形布置，交通组织采用局部人车分流的方式，与绿带设计相结合规划步行系统。 设有 10 米宽的环形主要道路， 5～ 7 米宽的次要道路。 道路设置以不影响车辆来往为目的，达到通畅、便捷的要求。 停车方式采取地下停车场与地上停车场相结合的方式，共设置停车位 1660个，其中：地下停车位 1535个，地上停车位 125 个。 项目道路及地上停车场用地面积为 43020 平方米。 三、绿化 区内的绿化系统按集中和分散相结合设置，以树木 、花卉和草坪 23 为主，由道路两侧绿化带、公共绿地及建筑前绿地组成，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。 主要道路两侧，以大型常绿树木绿化为主，创造壮观的视觉效果，隔离噪音和粉尘。 公共绿地以草坪绿化为主，种植常青的优质草坪，建造优美的园艺小品，强调建筑与绿化的相互渗透， 局部布置市民健身器材或儿童活动器具， 创造舒适宜人的休闲空间。 建筑前绿地以草坪和花卉为主，并适当种植部分灌木，建造环绕建筑物的绿化带，丰富绿化视觉效果。 项目绿化面积为 35330平方米。 四、主要技术经济指标 详见主要技术经 济指标表 24 地块 F 规划用地主要技术经济指标一览表 序 号 项 目 名 称 单 位 数 量 备注 1 项目总占地 公顷 规划建设用地面积 公顷 城市道路用地 公顷 2 总建筑面积 平方米 372192 地上建筑面积 平方米 300192 回迁住宅建筑面积 平方米 256525 回迁公寓建筑面积 平方米 15922 配套公建面积 平方米 23645 面粉厂保 留面积 平方米 4100 地下建筑面积 平方米 72020 车库 平方米 51000 储藏室 平方米 21000 3 地上容积率 4 地下容积率 5 绿地率 % 6 总建筑密度 % 22 7 居住户数（套） 户 4148 8 居住人数 人 13274 9 总停车位 个 1384 地上 109，地下 1275 25 地块 D 规划用地主要技术经济指标一览表 序 号 项 目 名 称 单 位 数 量 备注 1 总建筑 面积 平方米 68620 地上建筑面积 平方米 56220 回迁住宅建筑面积 平方米 48865 配套公建面积 平方米 7355 地下建筑面积 平方米 12400 车库 平方米 9100 储藏室 平方米 3300 6 总建筑密度 % 22 7 居住户数（套） 户 868 8 居住人数 人 2778 9 总停车位 个 176 地上 16，地下260 26 配套设施项目配建一览表 表 54 序 号 项目 数量（处） 用地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 1 卫生站 1 300 2 文化活动站 1 500 3 居民健身设施 7 4 储蓄所 1 150 5 邮电所 1 150 6 社区服务中心 1 300 7 居委会 1 200 8 物业管理 1 300 9 配套商业 18645 10 垃圾收集点 11 11 垃圾转运站 1 12 中水处理（地下） 1 500 13 菜市场 1 2100 14 换热站 1 500 第四节 建筑方案 一、建筑方案总体构思 紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和环境优美的生态型综合居住社区，并与周边建筑协调统一。 27 建筑功能区域划分合理，功能突出。 环境绿化特色鲜明，道路运输方便快捷。 建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 二、平面设计 根据建筑物的功能使用要求，公建部分的建筑设计以突出服务为主，临街面采用大开间大进深的空间布局，公共卫生间、走廊等辅助设施背街面合理布置；居住区的平面设计根据用户的需求和空间使用功能的 不同，合理调整各功能间的关系，突出专用性，厅、室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适、方便的居住要求。 三、立面设计 建筑形象力求特点突出、色彩明快、虚实对比强烈，立面造型设计突出现代住宅建筑特色，展现简洁明快， 采取流畅的设计线条，使视角最大化。 建筑主体色调以浅色为主，同时以一些亮丽的色彩，突出建筑的个性特征。 四、建筑功能 安置房住宅建筑均采用框架结构。 根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅为家庭活动中心的原则，达到设施完备、使用方便，具有良好的自然通风和视觉效果。 五、管线设计 室内供水、排水、供电、供暖、燃气、电讯、有线电视等所需管 28 线采用综合设计，一次敷设。 各类管线布置充分考虑生活需要，合理设置引出位置和足够数量的电器插座、电话、电视等接口。 每单元及楼层均设低压开关箱，各种管线尽量采用暗敷设方式，用水、用电、用气计量采用不入户抄表方式，设计应充分考虑维修方便。 六、 结构设计 住宅建筑采用框架结构， 配套公建 设施拟采用砖混结构。 七、工程建设标准 安置房建设标准详见下表 55。 29 主要工程建设标准 表 55 序号 建筑特征 住宅 公建用房 1 结构形式 框架 砖混 2 层高 3 层数 24/33 2～ 3 4 墙体 外墙 370，内墙 240，加气混凝土砌块或砖 5 屋面 平屋面 平屋面 6 外墙面 普通涂料 普通面砖 7 内墙面 水泥砂浆找平，刷白色内墙涂料 8 顶棚 混合砂浆找平，刷白色内墙涂料 9 卧厅地面 水泥砂浆 找平 10 门 普通木门 塑钢 11 窗 铝合金窗或塑钢窗 12 厨房 洗涤池 13 卫生间 普通座便器、洗手盆 普通洗手盆 14 阳台 不封 15 暖气 设供暖管道 设供暖管道 16 强电系统 多路插座，空调单设 17 弱电系统 主卧和客厅留电话、电视插座 自装 18 煤气 天然气管道 无 30 第五节 配套工程 一、给排水工程 给水 项目用水主要为生活用水、日常清洁用水、公建用水、绿化用水和消防用水。 （ 1）用水量测算 ①生活、清洁用水量 本项目居住人数为 16052人， 日用水定额取 80升 /人 日，则生活用水量 Q1为 1284立方米 /日。 ②公建用水 配套公建用水量按生活用水量的 25%计，则公建用水量 Q2为 321立方米 /日。 ③ 绿化用水 本项目绿化面积约 35330 平方米，绿化日用水量定额取 方米 日，每日浇洒 1～ 2次，用水量 Q3为 53立方米 /日。 ④未预见水量 按 Q Q Q3之和的 5%计算，则未可预见水量 Q4为 83 立方米 /日。 通过以上计算，本项目用水量为 Q=Q1+Q2+Q3+Q4=1741立方米 /日。 （不含消防用水量） （ 2）给水系统 31 项目用水由市政供水管网 接入， 高层建筑用水需将城市管网供水加压后使用。 在场址四周设环状给水管网，与消防系统合用，楼内设给水进户装置，建筑物内根据需要设置配水点。 室内给水管道采用PPR 管，热熔连接。 室外给水管道采用镀锌钢管，丝扣连接。 中水 本项目日用水量为 1741立方米 /日，根据《济南市城市中水设施建设管理暂行办法》的规定，需配套建设中水设施。 中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。 本项目拟在配套公建内设地下中水处理设施，在各用水建筑物内设中水管道。 除粪便污水外，其他污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于洗车、冲洗厕 所、浇灌花草树木、清洁道路等。 排水 项目排水主要为生活污水和雨水， 排水系统采用雨污分流制。 生活废污水日排放量按供水量的 80%计，主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等，经生化处理达标后排至市政污水管网。 雨水拟由建筑物周边雨水沟汇集后，进入中水处理站，经处理后作中水使用。 二、 电气 本项目电气系统分为强电和弱电系统。 电源由场址附近的供电线路接入变配电室，经变压后由室外地下电缆接入各建筑物，供项目使用。 本项目用电设施大多为三级用电负荷，部分设施要求为二级用电负荷，如电梯、生活水泵、楼梯照明等。 用电为低压用电负 荷，动力用电为 380V，照明用电为 220V。 32 强电系统包括照明、动力配线、防雷等工程，弱电系统包括电话、电视及保安监控系统等。 用电负荷计算 采用单位面积容量法计算用电负荷，住宅用电指标取 40W/m2，配套公建用电指标取 30 W/m2，地下建筑用电指标取 5W/ m2，经测算，项目总用电负荷约为 14327KW。 照明 照明设计有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。 （ 1）照度标准 照度标准按国家标准《建筑照明设计标准》 GB500342020选取。 不同用途的房间照度标准各异，具体照度标准值见下表。 居住建筑照明标准值 房间或场所 照度标准值（ Lx） 起居室 一般活动 100 书写、阅读 300 卧室 一般活动 75 床头、阅读 150 餐厅 150 厨房 一般活动 100 操作台 150 卫生间 100 33 项目配套公共建筑及其他场所按有关规范执行。 （ 2）光源及灯具 光源及灯具主要应用在普通照明系统，以荧光灯为主要光源，白炽灯为辅助光源，尽量选用高效节能型灯具。 另外，在公共场所根据不同要求，适当配置装饰灯具。 电话通讯 项目同步建设电话网络，采用地下电缆敷设。 每个单元都设置 壁嵌式电话箱，每户设有一个或若干个电话插头。 有线电视及宽带网 有线电视系统接济南市有线电视网，每栋建筑物为一个独立的有线电视系统，每户均有电视插头。 宽带网由通讯网络接入，端口引至主卧室，书房等。 小区设有宽带局域网。 智能化系统 本项目设有保安闭路监控系统，分别对主要出入口、电梯轿箱及门厅等处进行保安监视。 分户门设可视对讲、门磁报警器；起居室设家居安防控制器。 防雷与接地 建筑物屋面女儿墙设 Φ 8避雷带，利用结构柱内主筋做引下线，用基础钢筋做接地极，基础内主筋互相联结。 引下线钢筋在距室外地坪 ，设置人工接地极。 建筑物每三层设均压环， 45米以上金属门窗、栏杆与避雷装置。