石河湾一期工程项目申请报告(初稿)(编辑修改稿)

石河湾一期工程项目申请报告(初稿)(编辑修改稿)内容摘要：

根据各 项目 的用电负荷情况，建 设 变电站 及 配电所 ，以承担区内各建筑物及场区内照明等用电需求。 各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力、照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式（或树干式）供电。 各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系 17 统为 TN— C— S接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。 供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。 合理规划供电范围、变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。 采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门 要求。 根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。 实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。 通讯系统： 沿规划路与现状电信、有线光缆碰接。 城市电信、有线光缆沿规划区主路至规划光节点室。 规划区内的电信、有线光缆从光节点室引出，并呈枝状沿规划路敷设至各用户。 有线电视系统： 小区有线电视信号引自市有线电视网，经放大分配后送至个单体建筑物内。 住宅楼每户在起居室及主卧室设电视插座。 安防系统： 在住宅楼各单元入口设置防盗门，采用访客 对讲系统，用户对讲分机，并由分机控制防盗门打开及向安防中心报警。 消防系统 根据规范要求，区内设消防自动报警及联动系统，同时配置消防广播通讯系统，按有关规范的规定防护等级设防，一旦有火灾发生， 18 火灾探测器可迅速将火警信号传至消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号，同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着火层及相邻上下层的消防广播，以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。 达到预防火灾，减少火灾损失的目的。 在规划区地块内绿地内规划天然气调压站，从城市天然气管道上引天然气管道沿规划路至调压 站，调压后由低压天然气管道呈枝状输送至各用户。 每人每年用天然气 2303MJ，小区设计住户 1978人，经估算本项目年用气量 约为 m3。 劳动安全卫生 劳动安全卫生 施工期的劳动安全防护 1）项目施工期间，对各岗位施工人员，按照国家有关的劳动保护规定配备必须的工作服、安全帽、手套、口罩等劳动保护用品。 2）在施工现场，加强对材料、设备的检查，杜绝不合格的材料、设备对人员的伤害，加大对安全工作的投人，完善各种安全防护设施。 3）项目施工单位要加强对施工人员的安全法律、法 规、安全生产知识，安全操作技能教育并进行严格考核，合格后，方可进场作业。 4）在施工现场设固定的安全管理员，对危险性大的脚手架，起重机搭设和拆除，机械设备吊装，用电设备工作，基础土方开挖等进行监督和控制。 5）施工单位要规范项目的施工安全行为。 运营期的小区安全卫生 1）建筑物间距、结构设计按安全防火规范有关规定进行；各建筑物按 7度设防，以防震灾；各建筑物设置避雷针，以防雷击造成火灾； 19 合理设计住宅内厨房结构，使油烟通过竖向管道向屋顶排放。 2）为加强小区的安全防护，专门设置智能小区闭路监视系统。 这种 系统的图像监控具有及时、真实、传送信息量大等特点，它将周界防盗报警、防火报警、图像监控、出入口通道管理系统、电脑中心管理综合在一起，形成一个现代化、多功能、全自动的动态综合管理。 3）对于易燃、易爆的房间，设备和灯具，均选用防爆型；各种电气设备安装必要的保护元件并进行安全接地保护，同时设置明显的安全标志。 4）小区内每栋楼前设一处垃圾收集点，使垃圾集中处理，既可减少空气污染又可保证废品的回收再利用。 本项目将根据《建筑设计防火规范》的规定，确定建筑物的耐火等级和类别，合理设置防火分 区和疏散楼梯。 同时，按照防火规范合理设置建筑物的防火、防电、防雷设施。 小区主干道宽 18m，其它道路宽 6m，消防车可达每栋建筑，沿消防车道间距 80m之间设置室外消防栓。 小区给水采用生活、消防联合供水系统，给水管道成环状布置，设地下式消火栓，消火栓水量。 30L/S，消防水量由 山海关区 供水管网保证供给。 组织结构和劳动定员 组织结构 本项目的工作开展实行总经理负责制，将主要设置办公室、人事部、财务部、材料采购部、预算部、工程部、投资发展部、营销策划部、销售部九个职能部门，各部门之间相 互协调，相互配合，为完成同一个目标而发挥作用。 企业组织机构情况见下图： 20 图 11 组织机构图 劳动定员 根据房地产开发项目的特点，本项目实行总经理负责制，设总经理 1人，副经理 3人，分别负责项目的财务、市场营销、工程施工、内部管理，项目定员拟定总人数为 53人。 详见表 110 劳动定员表： 总经理 副经理 副经理 副经理 投资发展部 营销策划部 材料采购部 工 程 部 销 售 部 预 算 部 财 务 部 人 事 部 办 公 室 21 劳动定员表 表 19 序 号 部 门 管理人员 一般人员 备 注 1 总经理室 1 2 副总经理室 3 3 办公室 1 3 文秘人员 4 人事部 1 3 招聘培训 5 投资发展部 1 4 具体负责项目可行性研究、 规划设计和方案设计 6 销售部 1 4 租售人员 7 营销策划部 1 4 负责项目可行性研究、 项目总体思路策划、 销售策略制订和执行 8 财务部 1 4 会计出纳 9 材料采购部 1 5 负责项目建设所需 建筑材料、设备等的采购 10 工程部 1 9 参与项目前期设计， 制订项目施工计划， 现场指挥施工工作等 11 预算部 1 4 负责项目开发成本控制、 工程合同管理、 预（结）算管理等 合计 13 40 本项目部分经营和管理人员从企业原 有岗位调配，其它人员可从当地应往届高校毕业生和当地劳动力市场择优录用。 新上岗人员应进行岗前培训，经考试合格后方可上岗。 项目实施进度 本项目按统一规划、统一配套、分步启动、分步建设。 本项目工程建设期拟定为 2年。 自 20xx年 9月至 20xx年 9月。 本项目实施进度计划详见表 111：项目实施进度 计划 表。 22 项目实施进度计划表 表 110 序号 项目名称 时 间（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 前期准备和核准 2 初步设计施工图设计 3 其它部分 4 竣工验收 ★ 23 招标方案 本项目将根据《中华人民共和国招标投标法》、《 河北省实施 中华人民共和国招标投标法 办法》并结合建设单位意见制定招标投标方案。 本项目采用 邀请招标方式 进行，招标范围包括：工程勘察、设计、建安工程、 监理及设备采购。 本项目将委托有相应资质的招标代理机构组织招标。 具体内容见下表 111。 24 河北省建设项目招标方案和不招标申请表 表 111 项目名称 石河湾一期工程 建设单位 秦皇岛市容大房地产开发有限公司 项目单位 联系人 及电话 建设内容 总建筑面积 89080m2 项目建设地点和时限 秦皇岛市山海关区 2 年。 总投资额 28618 万元 资金来源及构成 自 筹 合同估算额 （万元） 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 全部招标 部分招标 委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标 勘察、设计 486 √ √ √ 建筑工程 13634 √ √ √ 安装工程 47 √ √ √ 监理 293 √ √ √ 设备 326 √ √ √ 重要材料 拟选择的招标公告发布媒介 情况说明： 建设单位（盖章） 年 月 日 25 投资估算及资金筹措 本项目总投资 28618万元，其中建设投资 27255万元， 建设期利息1280万元，经营资金 83万元。 详见附表 11总投资估算表 资金筹措：本项目总投资 28618万元 ，其中银行贷款 20xx0万元，占项目投资的 %，企业自筹 8618万元，占总投资的 %。 详见附表 12 借款还本付息表 财务分析 销售价格及收入预测 本项目 居住建筑售价估算为 6000元 /m2，商铺售价估算为 18000元/m2，停车位售价估算为 6万元 /个。 经测算，项目销售收入可达 44447万元。 详见附表 12营业收入、营业税金及附加估算表。 经营税金 应缴纳经营税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。 税率分别为 5%、 7%、 4%。 详见附表 13营业收入、营业税金及附加估算表。 总成本费用 本项目营业期年总成本为 9928万元。 见附表 14总成本费用估算表。 4 、 利润总额 项目营业期年利润总额为 1437万元。 见附表 15利润与利润分配表 5 、 所得 税 所得税按 25%计算。 本项目 营业期年所 得税为 359万元。 26 税后利润 项目营业期年税后利润为 1078万元。 项目总投资收益率为 %。 详见附表 16主要经济数据和指标表。 盈利能力分析 项目税 前 全部现金财务内部收益率为 %。 项目税 前 全部投资回收期为 项目税 前 全部现金净现值为 2711万元 项目税后全部现金财务内部收益率为 %。 项目税后全部投资回收期为 项目税后全部现金净现 值为 1946万元 详见附表 15主要经济数据和指标表。 27 第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 发展规划分析 《秦皇岛市住房建设规划》指出：要紧紧围绕合力打造 “ 宜居、宜业、宜游 ” 秦皇岛这个主题，通过编制住房建设规划，进一步加强房地产市场宏观调控，加快普通商品住房和经济适用房建设，保持适度拆迁、投资和建设规模，切实调整住房供应结构，稳定住房价格，整顿规范房地产市场秩序，不断完善居民的居住条件和居住环境。 项目建设符合秦皇岛市发展规划和旅游立市的长远战略目标。 产业政策分析 近年来，国家、省、市各级政府高度重视住房工作，就贯彻落实房地产市场宏观调控政策、调整住房供应结构、稳定住房价格等重大问题做出一系列部署。 今年以来，特别是把针对房价上涨过快、解决城市低收入家庭住房困难问题摆上了重要议事日程，加大了房地产业的宏观调控力度。 房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展。 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》指出：各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布 局，统筹落实新建住房结构比例要求。 自 20xx年 6月 1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从 6月 1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70%以上。 为了要进一步加强房地产市场宏观调控，保持房地产市场持续健 28 康发展。 河北省政府做出如下规定：一要增加普通商品住房供应。 加大住房供应结构调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。 采取更加有力的措施，积极调整用地结构，增加普通商品住房开发用地，增加政策性住房的供应，满足城市当地居民 改善住房困难的需求。 二要整顿规范房地产市场秩序。 严厉打击扰乱市场秩序的各种违法违规行为，落实项目手册、项目资本金管理等制度，建立销售现场公示制度。 完善市场准入制度，对严重违法违规企业一律清出市场。 三要积极发展节能省地环保型住宅。 建立和完善利用存量土地激励机制，促进存量土地的集约利用和高效利用。 提高规划设计水平，在较小的户型内实现较好的使用功能。 加快发展节能建筑，推进现有住宅节能改造，积极推广新材料、新技术、新工艺。 因此，项目实施是非常必要的。 从事房地产开发的企业需。