骏景项目可行性研究报告(编辑修改稿)

骏景项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

开始出现。 发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。 2020 年，全市开发企业购置土地面积 万平方米，比 1999 年同期增长 %。 土地购置费达到 亿元，增长 %。 说明开发企业正在积极增加土地储备及前期开发准备工作，反映出房地产开发企业对广州房地产发展前景的乐观态度。 广州市具有庞大的房产消费群体 据广州日报调查，普通员工买房人数大增。 两年内打算购房的潜在消费者， 73%是 2040 岁的青壮年，其中 2635 岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪，对住房需求表现更加迫切。 在单位任职管理人员的潜在消费者占了 48%，比上半年 59%有明显减少。 而一般职工 的购房比例则由上半年 12%上升到 24%，显示消费群向中等偏低收入层扩充。 非本地人买楼占 4 成。 广州作为一个开放城市，有着宽容的成长氛围。 最新的统计数字表明，若以是否“从小在广州长大”划分广州本地人和非本地人，购房比例为本地人占 57%，外地人占 43%，而 2020 年上半年是 62%、 38%，反映出广州正吸引越来越多非本地人在此落户。 这些外地人 72%具有大专以上学历，远远高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。 安居才能乐业，买房置业是欲望在广州发展的非本地人的首选，具有很大的房产市场。 广州市人均住房面积又多 3 平方米。 据统计，打算买房的消费者现有的住房面积为 平方米 /户，按每户 人计算，人均使用面积为 平方米，比上半年的 平方米增加近 3 平方米，反映出广州人的居住水平正在不断提高，这又是房地产业发展的内在动力。 集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过度。 取消福利分房后，原本占市场消化率三成的集团购买力全面退出市场，年初曾有业内专家担心住宅市场会因此出现“断层”。 然而，由于强劲的个人消费及时补位，楼市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主的平稳过渡， 2020 年的房地产市场出现了投入增加、销售活 跃、购销两旺的良好发展势态。 统计显示， 2020 年头 10 个月，全省商品房地产开发投资同比增长 %，其中住宅投资增长 %；竣工面积同比增长 %；销售面积同比增长 %。 广州市商品房总售出量达到 701 万平方米，比 99 年同期下降约 8%。 这种下降是与 99 年由于房改末班车而引发的购房热潮的高峰期相比的，在集团购买大幅下降情况下，商品房能保持 10%以内的降幅，都足以说明市场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳过渡。 中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业发展经历 了 3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当时不让也不用个人建房、购房；之后的 20 年是第二个时期，表现为“单位包”，主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的发展阶段。 （二）项目市场分析 该项目地段位于中山大道与车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下： 优越的地理位置 本项目 位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行 车陂路，与广深高速公路相通，交通极为便利。 广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。 其周围环境以骏景花园为首，汇集了一大群新建住宅小区，交映生辉。 骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。 犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。 高尚层次的需要 珠江三角洲地区在全国率先富了起来，为广东首府的广州市更是聚集着众多的富豪阶层，这一阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。 为满足这些富裕群体的需 要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高收入阶层追求完美、与众不同、尽显贵尊的消费愿望。 骏景花园正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。 配套完善，生活便利 1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。 2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。 3）教育设施：小 区本身附设有中学、小学、幼儿园。 周边楼盘分析及售价定位 项目名称 项目地点 目前销售均价 开发楼盘 发展商 骏景花园 中山大道车陂花园旁 5500 元 /平方米 66 栋 1214 层 广州合生科技园房地产有限公司 天朗明居 中山大道车陂花园旁 5110 元 /平方米 19 栋 1826 层 广州天力房地产有限公司 叠翠台 中山大道与天府路交界处理品 6143 元 /平方米 6 栋 1332 层 广州东顺房地产有限公司 华江花园 黄埔大道 5756 元 /平方米 6 栋 930 层 广州华嘉房地产有限公司 伟诚广 场 天河公园南门东侧 4200 元 /平方米 1 栋 23 层 广州伟腾房地产有限公司 与上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，尤其是倚骏景花园的成功气势，积成功之经验，使骏景南苑一出胎便有一种优越之感，优胜之能。 我司初步将售价定位于 5500元 /平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破 6000 元 /平方米。 项目的发展前景 广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今 后广州市房地产发展的重心地带已成现实。 即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。 近期内天河区政府迁到员村二马路，“九运”主会场建于东浦，是其明显的迹象。 这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。 七项目开发资金筹集计划 项目开发总成本约 115670 万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为 92533 万元，计划资金来源于： 注册资本金 10600 万元； 集团公司内部自筹及销售滚动投入 66933 万元； 预备向银行借款 15000 万元。 八、财务分析 骏景南苑施工 、销售计划 科目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合计 施工计划 30% 35% 30% 5% 100% 销售计划 % 15% 25% 20% 20% % 100% 单位成本表（附表一） 总体成本表（附表二） 利润估算表（附表三） 项目现金流量表（附表四） 财务现金流量表（附表五） 九、结论 本项目总成本 115670 万元，总收入 145845 万元，税前利润30175 万元，税后利润为 20。