潭州碧瓦蓝天房地产建设项目财务经济评价(编辑修改稿)

潭州碧瓦蓝天房地产建设项目财务经济评价(编辑修改稿)内容摘要：

%，环比增 长 %；其中，内六区新建商品房累计网签 万㎡，同比增长 %，本月新增网签 万㎡，同比增长 %，环比增长 %。 20xx 年 18 月，长沙地区二手房成交面积 万㎡，成交套数为 27718 套，同比分别增长 %、 %；其中内六区二手房成交面积 万㎡，成交套数为 20538 套，同比分别增长 %、 %。 长沙市 20xx 年房地产发展与未来趋势 20xx 年 16 月长沙市内六区商品住宅供应 506 万平 米，同比增长 30%；备案成交 599万平米，同比增长 77%，供销量持续维持高位。 长期来看，市场还将维持供需两旺的态势。 纵观下半年房地产走势，在没有太大的政策调控下，开发商将以平推、回现、小步快跑的政策为主，主要基于两点： 目前长沙市场可售商品住宅达 万平米，库存压力大，而刚需群体的购买力比较有限。 钱荒”事件，时逢半年节点，银行资金流动性趋紧，银行对房贷暂停或贷款利率提高，对开发商而言，融资渠道受阻，资金压力变大，势必会导致开发商以回现为主基调。 纵观长沙楼市 20xx 年前 6 个月，楼市呈 现升温的势头，多月出现量价齐升现象，如果楼市加速升温现象不改变，势必引起相关部门高度关注，不排除下半年政策出现收紧的风险，但是房地产行业牵涉到多个产业发展，预计政策的变化不会很大幅度以微调为主，故总体来讲，下半年的经济和政策环境不会太差，楼市形势总体看好。 长沙未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。 据估计，未来 10 年，年均住宅 “刚需 ”也就约 亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比 35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为 7 亿 8 亿平方米，这样的销售量即便与20xx 年的销售量相比，降幅也达 5%20%。 如果进一步考虑长沙人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。 目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。 受 “新国五条 ”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的 “蓝海 ”。 三、 市场调查与项目规划 市场调查报告统计 根据挂牌土地的选择范围，本组的市场调查报告分三个方向：星沙、东站 农大、市区。 发出 51 份纸质档收回 51 份，发出电 子档 20 份，收回 2 份，共 53 份完整数据。 主要调查目标群体是各安置小区、教职员工小区的居民，楼盘里的购房者及路上随机人群。 051015≦25岁 2635岁 3645岁 4655岁 ≧55岁各年龄层次购房打算5683212 12230没打算有打算0510152025芙蓉区 开福区 雨花区 天心区 岳麓区 星沙理想居住地区分布23130620010203050㎡以内 5080㎡ 81100㎡ 101150㎡ 150㎡以上理想居住面积分布30162610能接受的房价（元/㎡）30%51%19%0%≦40004000600060008000≧8000 从第一幅图中我们便可以清楚地看到，填写调查报告的主要人群是 35 岁以下的青年人，而 现阶段对房地产有需求的大部分也是刚刚步入社会的年轻群体或者普通工薪阶层的并热切希望改善居住条件的群体。 也许是因为调查报告地点没有概括性，大部分都是在东站以东边填写的，所以理想居住地差异明显，不过这也可以看出长沙几个区的房地产市场需求：芙蓉区算是长沙的政治中心区，相比其他区安全系数较高，环境相对来说也会好几个层次；岳麓区则算是市区里空气质量最优的，也是长沙西边的商业中心所在地，近几年岳麓区的房地产开发力度也越来越强，吸引了很多较富裕却住在喧闹街区的家庭的向往。 而星沙经济开发区也是东边令人心动的一块宝地，虽然没 有岳麓山来震慑一方，但也算是依山傍水，尤其因为发展得晚，环境相比市中心令人心旷神怡了不少，不论是去市区还是走乡间交通都比较发达，东边靠汽车东站，里面有星沙汽车站，除了通往东西南北的公交车还有城乡巴士，除此之外，该有的超市、商业街、医院、学校、游乐园等等应有尽有。 随着房地产市场的发展与时代的变化（比如丁克一族的出现），近些年不断推出了小户型 —— 所谓单身公寓与双人公寓，当然随之发展也有单栋的别墅群项目。 从我们的调查报告来看，大多数人还是保持着传统的观念，显而易见的是 81150 ㎡的户型是大部分人的理想型。 最 后便是大家最关心的 —— 价格。 房价上涨是必然的，然而在薪水赶不上房价的时候，大家能接受的价格又是怎样的呢。 “价格当然是越低越好啊”有些人在填写调查报告的时候说。 最后数据统计出来没有像我们想的夸张，还是比较贴切实际。 一半以上的人都选择了 40006000 元 /㎡，但是根据最近的楼盘调查我们发现即使是东郊，但房价平均都已超过了六千。 结合 20xx 年长沙市房地产发展与需求的分析，证明我们的项目是可行的。 详情如下所示。 产品定位 客户群定位 本项目的客户群主要以现阶段为 2036 岁的年轻人（注重 自我享受的社会新锐与价格敏感的务实家庭）为主。 也许是在校即将毕业的计划五年内买房的学生、或者是刚毕业步入社会不久有稳定却不高的收入的年轻人、又可能是参加了几年工作一直租房或者住单位房但有购房计划的群体。 他们希望有一个安定的居所，不想寄人篱下更不想住在不属于自己的房子里。 他们渴望有个舒适温暖的家，白天有很常规繁琐的工作等着他们去完成，晚上和休闲时间他们会想和朋友逛逛街、泡泡吧、唱唱歌；或者和爱人逛逛超市、散散步；亦或者一个人在落地窗前欣赏江景，听听音乐，看看书。 其次，便是 3545 岁住在安置房或单位 房里的自由群体（望子成龙的家庭），他们几乎三世同堂，手头上有大笔的征收费，希望买套更好更大更舒适的房子来改善居住条件或者方便子女学习，由于没有朝九晚五的工作，所以他们需要周边有较发达的交通设备和较丰富的商场来打发时光，当然，在公园里跳跳集体舞也不失为很好的选择。 产品定位 针对客户群，我们决定充分利用周边环境及配套设施打造出一个性价比高的理想型家园。 充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，适应 客户群 需求，以 生态化、休闲化和文化性为主题， 创造切合二十一世纪生 活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境； 营造休闲、文化、绿化相融的社区空间，力求达到传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一；在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合 “无亲” 设计理念，做到一户一景，移步易景，为客户创造更舒适的居住环境和生活空间；科学、健康、环保、节能； 建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为住宅小区发展创造良好的典范。 房子有价，生命无价， 要达到客户 在此居住将能得到更多的健康和快乐 的目的。 我们的项目以 110135 ㎡的三室两厅中等户型为主， 6595 ㎡的小户型和 150175 ㎡ 的大户型 为辅，打造浪漫、阳光、英伦的实用性住宅，起始价 6666/㎡。 形象定位 口号：碧瓦蓝天给您一个不用裸婚的理由。 碧瓦蓝天，精致您的生活，美丽一个时代。 碧瓦底。