漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406室住宅房地产评估房地产估价报告(编辑修改稿)

漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406室住宅房地产评估房地产估价报告(编辑修改稿)内容摘要：

具体分析如下。 (1)房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、和基准地价系数修正等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的方法。 此次评估采用两种估价方法分别是市场法、收益法从不同角度求取市场价格和收益价 格。 市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。 收益法是将预期的房地产 未来各期的正常净收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法 (2)估价对象为金冠花园个人住宅当采用房地产市场价值测算时。 市场中类似的二手公寓出售，交易价格比较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映出估价对象的比准价格，经过修正为估价对象的市场价值。 9．估价结果 在整个估价过程中，估价师本着公平、公正、客观的原则，在对 估价对象进行实地查看，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各个因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估，如下表： 11 估价对象房地产市场价格 单价（元 |每平方米 建筑面积（平方米） 总价（万元） 合计 4969 55 Xxx(注册房地产估价师 注册号 :xxxxxxxxx) Xxx(注册房地产估价师 注册号 :xxxxxxxxx) 20xx 年 6月 17日至 6 月 21 日 12．估价 报告使用年限 本报告使用期限为一年 (20xx 年 6月 21 日至 20xx 年 5 月 21日 ) 12 房地产估价技术报告 一、 个别因素分析 1. 估价对象四至 本 估价对象位于漳州市芗城区元光 北 路金冠花园 12 幢 406 室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元 光北 路，北至腾飞路。 Xx 人委托评估的估价对象位于芗城区元光南路金冠花园 12 幢 406 室人住宅如表所示： 估价对象状况表 项目名称 金冠花园 12幢 406 室 项目位置 芗城区元光 北 路金冠花园 12 幢 406室 建筑结构 钢筋混领土结构 楼层 地上九层，无地下层 所在楼层 5层 土地使用类型 出让 土地使用权用途 私人住宅 土地使用面积 平方米 总建筑面积 （套内 98平方米，公摊 平方米） 土地使用权终止日期 2067 年 3 月 16 日 建筑年代 1997 年 3 月至 20xx 年 3月 13 （略） 二、区域因素分析 （一）地理位置估价对象位于漳州市芗城区元光 北 路金冠花园 12幢 406 室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光 北 路，北至腾飞路。 临近冠成国际、花园小区附近 （二）交通便捷度：估价对象位于 市中心附近地带，临近主要街道元光 北 路与腾飞路的交叉路口交通便利。 人、车流量多附近公交路线有 27 路、 18 路以及11路道路通达性和便捷性较好方便市民出行 （三）公共配套设施 :估价对象附近设有工商银行、建设银行等商务配套。 生活配套设施如吉马购物广场、零售商业区、超市及各种便利店和饭店。 基础教育配套设有实验小学，漳州八中。 医疗配套方面临近设有一七五医院、芗城区妇幼保健中心。 娱乐配套也较齐全方便市民日常生活的需要。 (四 ) 周边环境： 估价对象位于芗城区市中心临街环境良好，临近九龙公园便于居民游玩，临街大道绿化 较好，社区文化气氛浓郁。 小区内绿化面积较少，分布零碎。 社区居民素质相对较高，噪音较少有利于居民过着健康、舒适的生活 （五）基础设施状况 估价对象位于市中心附近，市政基础齐全小区内供水，供电以及天然气管道配备齐全，通讯，宽带等官网均接通。 小区内设有物业服务中心。 三．市场背景分析 14 漳州市房地产市场近几年漳州市城市建设围绕“建设新区，开发沿江，改善旧城”的总体思路展开，努力实施“东移、西进、南延、北扩”的发展战略，漳州市区中心区域半径不断扩大，打破了原来小城市的格局，实现了“两区并进”，并且形成 如今东部新区、西部金峰以及江滨三大板块呈现三足鼎立的态势。 随着海峡西岸经济区的建设以及厦漳泉城市联盟启动，以及漳州城市中心东移战略的实施，漳州主动接受厦门特区的辐射，漳州与厦门将结合得更加紧密。 漳州市为实现。