幸福里房地产可行性研究(编辑修改稿)

幸福里房地产可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

前的组织准备 现场调查与资料、数据收集、意见反馈 开发方案的设计、评价和选择 详细研究 编写项目可行性分析报告 可行性研究的主要依据 市场分析 项目分析 财务分析 经济预算 融资方案 风险分析 得 出结论 辽宁工程技术大学毕业设计（论文） 13 2 项目市场分析 项目概述 项目建设单位概况 抚顺市其仕房地产开发有限公司于 2020 年 9 月成立，注册资金 7800 万元，具有房地产开发二级资质。 经营范围 :房地产开发、销售、物业管理等。 公司 成立几年来，立足抚顺市，吸取先进的房地产开发技术和科学高效的管理方法，打造诚信、务实、优质、高效、开拓创新的企业精神，建立了一支拥有各类工程专业技术人员和懂管理、有经验的企业管理团队。 下设业务发展部、市场开发部、项目经理部、质量安全部、工程部、材料部、人力资源部、公关合同部、审计部、结算部、财务部、综合办公室、法律顾问室、物业管理公司等 14 个部室分公司。 其仕房地产开发有限公司是抚顺市新兴企业，在城市发展加快脚步的同时，企业一步步的成长，终于独当一面得到“幸福里”项目的开发经营权，并将在未来为抚顺人民建设更多 温馨舒适的生活商务住宅，迅猛壮大。 项目提出背景 抚顺 市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有 了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城市 面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。 为进一步加快城市经济发展步伐，实现 抚顺 市经济的超常规跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度 ，优化投资环境，加快了城市的发展速度。 为进一步加快 抚顺 市城区，特别是中心区的改造步伐，改善人民群众的生活环境，提升城市形象， 抚顺市市委市政府决定加快市区规划改造，在以“三 个代表”重要思想为指导的前提下，统一规划、综合开发、配套建设、改革管理体制，对中心城区项目，基本实现农民市民化、土地国有化、管理社区化、城乡一体化的总体目标，实现城市一体化管理。 项目概况 项目 位置 抚顺市幸福里 项目位 于抚顺 市 新抚区 道街社区九道街东西两侧，南靠新抚路，北临中和路。 土地平整，性质为城市建设用地，项 目 在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 新抚区作为城市发展的行政、商业、教育 中心，该小区地处 抚顺 市城市规划建设和重点开发地段。 环境幽雅，交通便捷，地理位置十分优越，是居民区开发建设的理想徐晓昶 ： 幸福里项目可行性研究 14 位置。 项目 基本数据 幸福里 项目总规划用地面积 21100 ㎡ ，总建筑面积共 49083 ㎡，其中住宅 29488 ㎡，公共建筑 16002 ㎡，商务公寓 1956 ㎡，附属面积 836 ㎡，地下室 800 ㎡，容积率为 ,绿地率为 25%，户型范围 50125 ㎡。 项目建设的必要性 1） 项目建设符合国家产 业政策 2020 年以来，中央根据形势变化，适时调整宏观经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。 同时，国家出台了减免住房交易税费、调整住房贷款首付比例和利率政策。 在中央经济工作会议上还提出了 2020 年经济工作的五项重点任务，确保在保增长上下功夫。 任务中指出，要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。 无疑，重中房地产业是国民经济的重要支柱产业，适当调整政策，力保房地产业的健康运行是保障经济稳定增长的重要一步棋。 房地产业作为我 国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利十保持国民经济的平稳较快增长，有利十满足广大群众的基本住房消费需求，有利十实现全面建设小康社会的目标。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。 加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”。 根据国家《产业结构调整指导目录 (2020 年本 )》，本项目建设符合第 25 款“其他服务业”第 1 条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专 业店等新型零售业态”，第19 款“城市基础设施及房地产”中有关房地产开发建设的产业发展要求，将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。 因此抚顺其仕房地产有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设幸福里项目，能够为抚顺市民提供优美、舒适的居住和生活环境，提升市民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。 2） 项目的建设符合地区政策和发展规划 自 2020 年以来，寿光市为响应国家促进房地产业发展的有关政策，为进一步提高寿光市市民居住水平和居住质量，促进交易活跃，稳定房地产市场 、推动经济社会又好又快辽宁工程技术大学毕业设计（论文） 15 发展，出台了《寿光市人民政府关十支持和促进房地产业持续健康发展的意见》，该《意见》在改革改进现行管理制度和工作规则，提高行政审批效率，规范房地产开发市场秩序，加大行政性收费优惠及财税、金融支持力度，加强舆论引导和行业自律等，较以往规定均有重大实质性突破，明确规定了提高房地产开发市场准入门槛的标准和节约集约用地所享受的优惠，取消预售款监管收费。 进一步规范和简化了行政审批程序，缩短审批办结时限，提高审批效率。 缓收城市基础设施配套费，暂停收取城市建设综合开发费、沿河收益配套费，调整防空地下室 易地建设费收取标准，对个人购买普通住房缴纳的税费视不同情况给予财政补贴，适当放宽公积金贷款条件等。 这一系列有利政策有利于抚顺市房地产业持续健康发展，有利十推动城市经济又好又快发展。 本项目可健全、提升抚顺市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。 因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。 3） 项目的建设是改善城市环境、建设现代化园林城市的迫切需要 创建国家级园林城市、推动城市化进程是潍坊市委、市政府确定的奋一斗目标，围绕这一目标，市政府也积极响应，投入大量资金、人力 和物力，加大了城市建设步伐。 但与此同时，城市急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛后也口益显现，城市的管理体制在很大程度上不能够适应城市的空间布局和人员结构状况。 因此，要实现市委市市政府提出的目标，必须加快城市改造步伐。 4） 项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择。 任何一个城市的发展，都要经过一个从初生到快速发展到成熟的过程。 抚顺市作为辽宁的老工业基地城市，正处十快速发展的时期，这就决定了经济结构和社会结构的调整都要适应快速发展的要求。 随着经济结构的改变，工 业企业逐步外迁，商贸服务业将会迅速兴起，必然会给城市带来更多的经济发展机遇和就业机遇。 同时城市组成结构及人员素质在很大程度上决定了城市的整体形象，是城市发展活力的具体体现。 因此加快城市改造增强城市整体活力的重要途径和必然选择。 5） 项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要。 房地产建设生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。 因此，住宅业是一 项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。 同时，住宅销售增长 10%，可带动 GDP 增长 %。 因此，该项目开发建设项目的实施将极大的促进相关产业的发展，拉动地方经济增长 [4]。 徐晓昶 ： 幸福里项目可行性研究 16 综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对抚顺市的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此，幸福里项目的开发建设是十分必要的。 市场综合分析 宏观政策分析 从 1999 年 9 月 21 口起，国家将个人住房贷款和个人住房公积金贷款的最长期限从 20 年延长到 30 年，并推出了多种住房消费贷款方式， 制定实施了减免房地产交易税，发展和完善房屋交易中介机构等一系列优惠政策和措施，增强了居民住房消费的信心和购买力。 现今中央根据形势变化，适时调整宏观经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。 为把居民储蓄转化为促进经济增长的消费动力，自 2020 年 9 月份以来央行已连续四次降低利率、二次降低存款准备全率，两次双率同时下调。 同时，国家出台了减免住房交易税费、调整住房贷款首付比例。 本项目所在地市也出台了支持和促进房地产业发展的“ 33 条”政策措施，据悉省里也将出台相关政策，这些都是房地产业发展的利好政策，必将对房地产市场产生巨大的刺激作用。 从目前房地产业的发展看，在当前“保增长、扩内需”的政策背景下，普通购房者的信心必然会进一步坚定。 特别是相对十外地的房产政策，应该说，项目所在地市的契税、营业税补贴的力度更大，会直接刺激房产交易，拉动房产流通。 由于契税补贴是针对新建商品房，而营业税补贴也要在出售旧房并在购买新时才能兑现，所以政策的效果会更多的体现在商品房市场，购房入户政策对一些购房者也有较大吸引力。 随着国家积极的财政政策和适 度宽松的货币政策的实施，特别是财政补贴等政策的落实到位，预计市区商品房会有明显提升。 抚顺市概况 抚顺地处 辽宁 东部山区，地理位置优越，东与 吉林省 接壤，西距省会 沈阳 市 45公里，北与 铁岭 毗邻，南与 本溪 相望。 距 沈阳桃仙国际机场 40 公里 ，距 营口 海港 200公里，距 大连 海港 400 公里，均有高速公路和 铁路 相连，交通十分便利。 抚顺市下辖四区三县和两个开发区。 四区 为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。 三县包括：抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。 两个开发区为 抚顺经济开发区 、抚顺胜利经济开发区。 全地区有街道 34 个，乡镇 47 个、居委会 400 个、村委会 959 个。 抚顺是多民族杂散居地区，民族总数为 34 个，其中 少数民族 33 个。 在全市总人口中，汉族辽宁工程技术大学毕业设计（论文） 17 占 %,少数民族占 %。 人口最多的少数民族有：满族、朝鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。 总面积为 平方公里，其中市区面积为 1300 多平方公里。 全市总人口为 226 万人，其中市区为 141 万人，三县为 万人。 曾为亚洲最大的煤炭开采城市，拥有世界上最厚的优质煤层， 中国 北方最大的石油化工城市，全国十大 重工业城市 之一，全国 31 个 特大城市 之一，全国最早进行 棚户区改造 的特大级城市，在建国初期曾为直辖市（与 北京 同为省级行政单位， 1954 年 6 月 19 日 中央人民政府委员会第 32 次会议决定将抚顺等 11 个直辖市降为省辖市）。 抚顺地区属长白山系，是长白山西南的延伸部分，由龙岗 哈达 岭的余脉构成。 境内山峰连绵， 森林资源 十分丰富。 到 2020 年底，全市 林业用地 达 万公顷，占全市土地总面积的 %； 森林面积 万公顷，其中人工造林面积达 8520 公顷， 森林覆盖率 达 %。 居全省第一位； 木材蓄积量 为 5255 万立方米，年产木材 万立方米，均居全省之冠，是辽宁省重点林区。 抚顺水储量充足，年均降水量在 750850 毫米之间。 境内河流众多，主要河流有浑河、 太子河 、清河、 柴河 、富尔江和 柳河 等 12 条，小流域 1 万多个。 有大 型水库1 座，中型以上水库 63 座，可利用的水域面积达 6667 公顷。 全市 水资源 总量约 亿立方米，其中，地表水约 亿立方米， 地下水 约 亿立方米，总供水量约 亿立方米；水资源人均占有量为 1530 立方米，仅次于本溪、丹东两市，居全省 第三位。 抚顺市最大的河流是浑河，最大的水库是 大伙房水库 （最大设计蓄水量为 21。