居住小区项目可行性报告(编辑修改稿)

居住小区项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化设施兴趣不大。 13． 对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高的小区显现的越 明显。 通过上述我们对天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为分析，我们认为随着天津市经济的持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。 第四部分 项目素质分析 一． 项目优势 1． 太阳城项目规模大，总建筑面积超过 100 万平方米，各种功能规划齐备，二期项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。 2． 太阳城起步区将于 2020 年 6 月入住，目前销售情况良好，其良好的市场形象将对二期产生巨大的示范效应。 3． 紧邻城市 迎宾快速路、外环线、京津高速、天津机场，交通出行便利。 未来随着东南半环的改造、真理道的贯通、地铁 2 号线的兴建，项目周边的交通状况会得到更大程度的改善。 4． 地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境较好。 5． 顺驰太阳城项目为政府统一规划的大型住宅工程，市政大配套设施齐备。 6． 顺驰集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。 二． 项目劣势 1． 与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。 2． 地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。 3． 地块位于太阳城中心位置，由于地块南侧的真理道尚未打通，与通 往市区的主干道路 —— 卫国道距离较远，不利于现场的形象展示。 4． 地块北侧为大面积的空地，南侧的丽苑一期销售情况较差，周边人气仍显不足。 5． 4地内有现状电话局一座，将对区内规划产生一定的负面影响。 三． 威胁分析 1． 与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较，天津市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制太阳城的客户群来源。 2． 从天津市整体市场格局来看，在消费能力较强的和平、河西、南开三个区内，聚集着较多的项目，尤其是梅江周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。 3． 在海河以东、中 环线以西的广大地区，聚集了许多比之顺驰太阳城更具有位置优势和相对价格优势的住宅项目。 这些项目对顺驰太阳城有直接影响，将持续威胁每一期开发。 4． 西横堤、双林两大片居住区将相继启动，规模、售价等因素与顺驰太阳城类似，顺驰太阳城面临着巨大的竞争压力，尤其是“中体产业”在西横堤运作的“运动主题社区”将对顺驰太阳城产生比较大的冲击。 四． 机会分析 1． 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，太阳城项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 2． 太阳城的操作由顺驰独立完成，起步区在规划、环境及 社区配套等方面已经初步创立了综合优势，太阳城 2 期如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。 3． 太阳城周边道路交通及所处地理位置将使其成为天津市未来的热点区域。 4． 天津市住宅分配政策的出台，有利于住宅市场的发展。 5． 加入 WTO 及天津近几年经济的稳步增长将为太阳城项目带来较大的发展机遇。 诸如私人汽车的日益普及等等。 6． 北京 2020 年奥运会选定天津机场作为辅助机场，有消息称计划在京津之间再修一条高架轻轨。 五． 综合评价 结合前面的 SWOT 因素分析，我们可以看出，顺驰太阳城 2 期虽然存在 一些劣势，诸如土地成本较高、所属区域购买力较低等等，但放之全市范围内看，该地块与梅江相比拥有价格优势，与西横堤、双林相比拥有地理位置优势。 因此，依托于起步区的成功运作，太阳城 2 期项目具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。 为了将太阳城 2 期项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题： 1． 住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅项目综合素质一般，所以，在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下， 避开价格竞争。 2． 密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。 3． 掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。 4． 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度的本质性飞跃。 5． 对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。 6． 在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 第五部分 总体发展构想 一． 项目定位 1． 太阳城基本描述 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题园林环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大规模居住社区。 2． 客户群定位 整个太阳城项目的客户群定位必然是多层次的。 总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。 “中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在 3000 元 /平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人 群。 3． 产品定位 利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。 4． 形象定位 作为 120 万平方米的大型居住社区，太阳城项目的形象塑造应体现出其应有的“大气”与“活力”，树立顺驰太阳城品牌在天津房地产界的强势地位，并通过太阳城项目进一步提升顺驰品牌的知名度与美誉度。 整体形象包装应以清新、自然、浪漫为主调，强调顺驰太阳城品牌的亲和力。 二． 发展思路 1． 倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。 2． 完善社区生活配套服务功能，强化商业 及教育设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。 3． 以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品设计思路。 4． 精心打造主题环境，利用园林环境形成太阳城项目的主要竞争优势之一。 5． 通过起步区对整个太阳城项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。 6． 实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊、示范校、高标准业主会所等等。 7． 控制开发节奏，降低市场风险 三． 总体规划理念 1． 通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现“造城”的概念。 通过整合的规划设计手法 ，充分考虑居民的各种需求，强调社区生活服务设施、室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市功能系统。 2． 结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。 综合考虑居住区规划结构的整体性、系统性、规律性和可持续性，最终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系统。 3． 在公建的配置上遵循减少数量、扩大规模、提高质量、服务便捷的原则。 主要大型公建（包括体育馆、居住区公园、中小学等）集中布置于居住区中心位置，使之成为太阳城的中心。 小型商业设施分散设置于 2地东侧 和 5地的中间位置。 在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。 4． 在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体现。 第六部分 太阳城 2 期开发建议 一． 开发计划 1. 开发住宅地块： 8地块； 2. 开发时间安排 2020 年 3 月 —— 基础施工 2020 年 4 月 —— 主体施工 2020 年 9 月 —— 主体封顶 2020 年 3 月 —— 环境施工 2020 年 8 月 —— 竣工入住 二． 目标客户群分析 针对太阳城 项目“中等收入阶层”的市场定位，结合大规模项目产品多样化的特点，主要从三方面对目标客户群进行分析： 1. 从地域上划分  目前在附近地区居住，向往居住在高尚居住区的人群。  在天津开发区和天津机场工作的高级白领。  现居住在和平、河西两个区，需要不同程度地改善居住条件的人群。  少部分认可太阳城地理位置，需要进行二次甚至多次置业的富人阶层。  认可顺驰品牌，相信顺驰公司的实力，对太阳城起步区充分认可，相信太阳城项目美好的发展前景，具有投资和居住双重购房动机的购房者。 2. 从收入上划分 与起步区不同，太阳城 2 期的客户群在收入上应 具有一定的差异性，主力客户群主要由以下两方面构成：  拥有稳定未来收入的职业经理层和白领阶层，这部分人群的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会的有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，与自身品位相符的项目。  另一部分是拥有一定的存款，但收入处于中等水平的普通市民，他们被太阳城整体的项目素质所打动，倾其毕生的积蓄改善居住条件。 3. 从年龄上划分 从起步区购房客户的现状来看，主要集中在 3050 岁之间的年龄段，年龄层次比较广泛。 但从发展的角度看，年轻人充满活力，消费观念先进，代表了社会的发展潮流，所以二期的主力客户群 应定位于 3040 岁这一年龄段，我们在进行环境设计、外檐风格选择、形象宣传等方面要注意迎合年轻人的特点。 另一方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的居住需求给予一定的重视。 三． 产品设计思路 1. 产品设计原则：  产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成一定的差异，满足目标客户群的不同居住需求。  相对于起步区，在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。 2. 建筑形式： 根据两个地块不同的特点，形成产品差异。 结合太阳城整体规划，采取板式小高层、普通多层与低层相结合的建筑形式，具体 配比见下表： 建筑形式 层数 比例（ %） 板式小高层 10 40 普通多层 40 准低层 3—— 4 20 合计 —— 100 3. 房型平面设计：  在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群的不同需求，多采用错层与跃层设计；低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性的基础上，采用个性化设计。  通过加大面宽和提高层高等手段增强房型的舒适性。  通过落地窗、外飘窗、吹拔等手段增强房型的趣味性。  通过楼体挖槽、阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。 4. 户均面积： 结合起步区的销售 情况，在起步区户型面积的基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表： 户 型 项 目 两室（ m2） 三室（ m2） 低层住宅（ m2） 面积 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的线条处理与简洁、明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。 6. 住宅配套： 采用中等档次的配套水平，在保证住宅品质的基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度、成本与所产生收益之间的关系。  入户门：高级防盗门  外檐窗：高级塑钢窗  适度智能化配套：网络、围墙红外监控、背 景音乐  供水：不设热水、中水、直饮水系统  供热：集中供热，铝合金散热器。  楼栋入口：可视对讲防盗门  楼梯间：地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆 7. 精装修成品房设计 在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，太阳城 2 期应继续对成品房设计进行深化，在推行统一交工标准成品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下：  充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。  在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对某些房型进行必要的更改，其 中包括某些平面结构的处理和对电路、上下水、暖气的安排与布置等。  减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑 80%以上的工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的目的。  整体风格定位为“时尚、实用”，倡导“轻装修，重装饰”的装修理念。  抓住重点，注重厨房、卫生间的装修效果。 在整体预算的控制下突出几个亮点，如某些材质的使用，洁具、淋浴房采取定制等。  注重细节处理，例如淋浴房地面的处理、地面不同材质交接处的处理等。  注意用装修弥补某些房型设计中的缺陷。