苏州瑞基房地产_龙湾项目可行性研究报告(编辑修改稿)

苏州瑞基房地产_龙湾项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

方面是别墅在区位、环境、人文等方面的性价比问题。 对于苏州市场而言，目前别墅供应尚且不至于很快面临缺市危机，供求之间尚且处在一个比较正常的状态。 从部分开发商提供的资料来看，在当前别墅的 销售中，还是以买方市场为主。 但随着别墅用地放量受限，新开发别墅的总量减少，市场的供求形势势必会发生转变，在未来相当长时间内，苏州的别墅市场将会遭遇销售瓶颈问题，买方市场也将向卖方市场逐步 转变。 综观 2020 年，苏州的各类住宅都呈现明显的增长趋势，别墅项目也得到了一定发展，随着限制别墅用地政策的出台，别墅用地处于紧缺状态，未来形势渐渐趋于供小于求，紧接着土地增值税新政又给囤地的开发商一剂警醒，拿地更加谨慎。 目前别墅产品是商品房高端产品，针对的是占整个购房队伍中的很小一部分的高端人群，而别墅产品的高价位销售，更说明别墅市场的发展主要还是因为市场的刚性需求的存在，与一般的商品房市场有所不同，新政的执行，将不可避免增加开发商的成本，而这些成本自然而然会分摊到房屋建筑成本中，无形中别墅产品 的价格将会 迎来新一轮的上涨，这样的价格上涨主要是由市场的刚性需求决定的，当然由于别墅产品在未来市场的短缺，部分投机炒房的市场行为可能将进一步推动房价。 第三部分、项目分析 一、项目概况 本项目是苏州瑞基房地产开发有限公司于 2020 年通过土地拍卖取得，地块编号 2020B40。 该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处， 600亩诺贝尔湖生态公园内（西端），用地面积 平方，规划可建建筑面积 14485 平方米。 容积率 ≤。 建筑密度 ≤ 25%；檐口高度≤ 10 米；绿地率≥ 40%；其他规划技术条件详见附表。 二、项目资源环境分析 周遍环境资源  区域位置：本项目地处 苏州新区科技城核心地 —— 诺贝尔湖公园 ，区域内 政通安镇 阳山 苏州 科技城 往太湖 龙山 往新区、市区 府、 企事业单位众多，发展潜力巨大  自然环境：本项目 所在的 600 亩诺贝尔湖公园景色秀美，湖面碧波荡漾、树木草坪郁郁葱葱， 视野比较开阔。  交通资源：本项目临 新区科技城 主干道 太湖 大道， 六车道双向通行，交通顺畅。 10 103 等多 路公交车经本区通往各地 ， 出门不远即可上 绕城 高速公路，距 苏州中心城区 约 20分钟 ，交通十分便捷。  商业氛围： 本项目与新区科技城相距百米， 周边商业已形 成一定规模，商业气氛一流。  升值潜力：浔阳区内土地资源的稀缺，市民认可度高，升值潜力巨大。 自身资源  项目案名： “龙湾 ”  开发规模： 平方米  规划 理念 ： 崇分挖掘地方特色，展现“山水、公园、别墅”的主题，将自然景色作为别墅小区特色的主基调，给合原有的地形地貌，通过改造、整合，通过不同的手法展现山水的意念，将整个环境融入到别墅的背景中，表达出“山水、公园、别墅”共生的追求，同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本项目独特的自然景观与文化内涵，使整个别墅更有生命力。  户型 设计： 建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。 一层层高 米左右，客厅可带共享空间，二层层高 米左右，檐口高度不超过 10米，地下室层高 米左右。 新区科技城 本案 北 侧 入口与护坡墙 本案 西南侧 本案景观 公园一角 本案东侧 三、项目 SWOT 分析 S：优势 靠近 新区科技城 主干道 太湖 大道 和绕城高速， 交通便利 ； 诺贝尔湖公园 属于是 新区 政府形象 工程 ，政府对周边建设支持 ； 阳山与诺贝尔湖相辅相成，自成一体的自然景观 该 地块 区域范围内别墅住宅稀缺。 周遍住宅小区的 兴建，形成一定的板块效应 ，使 地块周边的配套相对比较齐全 ； W：劣势 地块 不规整，成“山”字型， 对 别墅 规划有一定影响 ； 周遍成熟住宅小区稀少，配套设施不全，对经常居住者有一定影响； 随着周遍小区的兴建，公园内的游园人群可能增多，对别墅购买者的私密性有一定影响。 O：机会 新区科技城企业 的不断 加入 ，吸引市民的目光 ； 新区管委会和新区行政服务中心的规划调整导致目前该地区商品房关注度迅速升温； 由于国家政策调控， 可供开发的 别墅项目地块 稀缺 ，并且造型独特地处公园内的别墅项目地 块极为少见； 苏州私营 经济的发展、市民收入的提高必定带动市民对 高 品质 别墅 楼盘需求的加大 ； 本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是 苏州 房地产市场上一流的，这将对 苏州 的消费者产生较大的吸引力 ； T：威胁 随着宏观调控机制的健全，房地产市场化效果明显，使站在房地产第一线的开发商承担了很大风险； 随着 苏州 城市化进程 不断扩大 ,房价不断上涨， 特别是 园区、相成区、吴 中区 的大面积开发 ,一方面可以提高城市品味 ,带动市场需求 ,但另一方面 ,由于政府开发资金有限 ,极可能以出让土地的方式来筹措主要资金，如此必 定会增加土地投放量 ,给市场带来一定压力。 后期宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓一部分人的购房计划 第四部分、项目开发研究 一、项目总体方案报告 项目总用地面积 平方米（合 亩），我公司于 2020 年通过土地拍卖以 8000 万元取得土地开发权。 该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处， 600 亩诺贝尔湖生态公园内。