腾飞汤逊湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)

腾飞汤逊湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

会所，图书馆，健身房，亲子乐园等 商业街、武汉外国语学校美加分校（小学、初中、高中完整教学）、诊所 环 境 紧邻汤逊湖，自然景色优美。 该项目主要针对华工教师销售，类似定向开发 南湖南面 享有汤逊湖的绵延 水系 独有 58000 平方米私有湖湾 ,注重组团与庭院绿化， 利用坡地、水系、园林小品精致造景 腾飞汤逊湖 项目可行性报告 7 物业管理 武汉招商局物业管理有限公司 香港怡高物业顾问有限公司 武汉银河湾物业管理有限公司 美国 GVA(显高 )物业顾问公司 建筑单位 湖北省第五建安公司 湖北长城建设实业有限公司 新洲八建 武汉天鹏建筑装饰工程 有限公司 楼盘规模 17 万方 14 万方 37 万方 万方 停车位数量 300 个 1:02 1:01 238 个 开发企业 武汉华工大学科技园有限公司 湖北长城建设实业有限公司 武汉鑫万国房地产发展有限公司 斯米克集团美加置业（武汉）有限公司 别墅外观 销售情况 100% 100% 50% 80% （二）重点个案分析 采样两个区域重点，一个是目前区域最优秀的别墅项目 —— 宜家 *汤臣、一个是离本项目最近的综合项目 —— 美加 *湖滨新城，说明市场竞争形势。 宜家 *汤臣： 宜家•汤臣开发于 20xx年，位于武汉东湖技术开发区腹地的庙山开发区黄金地段 —— 阳光大道旁，三面临汤逊湖，幷有一个达 2万平方米的天然内湖。 建筑以英式风格为蓝本，共 19 万平方米，一期 万平方米，以独体、双拼、 TOWNHOUSE 别墅为主， 20xx 年 12 月正式开始销售，截止目前销 售率为 90%， 20xx 年以前独体别墅成交均价为4000 元 /平方米。 二期加入了多层住宅，目前独体别 墅售价达 7000 元 /平方米。 宜家•汤臣首 推“泛会所”概念，总面积 9000 多平方 米，会所设置银行、邮局、超市、幼儿园、茶道、中西餐厅、图书馆、健身房、老年及儿童活动中心。 同时宜家•汤臣还特别推出“英式管家”服务。 美加 *湖滨新城： 位于本项目旁的美加•湖滨新城临汤逊湖，占地 腾飞汤逊湖 项目可行性报告 8 1800 亩，容积率 ，规划总建筑面积为 80 万平方米。 规划配套主要有学校（与武汉外校联办武汉外校美加分校）、会所、超市、银行、邮局、医 疗等机构。 建筑以北美风格为蓝本，一期 万平方米，于 20xx 年 8月开工，以多层为主，联排为辅，无独体别墅，现一期已建设销售完毕；二期工程正在建设，二期以小高层为主，小高层卖价 3200元 /平方米，四层叠加别墅式住宅卖价为 4000 元 /平方米。 今年来，汤逊湖地区高档楼市供应量锐减，幷形成以老盘存量消化的供应市场，根本无法满足区域买方市场对高档楼盘的需求。 五、区域买方市场分析 而作为片区两大强势客户群体的教师与高科技人员，不但具有很强的支付能力，消费意识也相当超前，购买高档住宅的意愿也比较强烈。 在我们所作的 500份潜在客户调查中，就得到了相关的一些数据支持（节选）： ﹡ 目前住房面积 /目前所住户型 调查显示： 近九成被调查者现阶段住房情况为：两室或三室， 90— 150㎡。 其中家庭住房面积达 6090 平方米的占到 42％，家庭住房面积达 90120 平方米的占到 33％。 目前住房面积 150 ㎡以上者为 4%，而 60 ㎡以下的则占到 9%。 分析： 本区域家庭住房质量基本良好。 对于本区域的 二次置业者而言，需要的是更优秀、投资潜力更强的产品。 ﹡ 交通工具 /三年内购汽车计划： 腾飞汤逊湖 项目可行性报告 9 调查显示： 选择人力交通工具的被调查者占 41%。 17%的被调查者拥有私家车，同时 ,亦有 13%的被调查车步行上班。 超过七成的被调查者有意在三年内购置私家车。 而肯定答复三年内不会购置私家车的人群仅有 6%。 分析： 便利性对居住环境有较大影响，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。 较高的私家车拥有率，显示该地区人群较高的消费水平。 私家车的高意向购置率，表明该区域多数人群具有一定的高档物业购买力，且对后期经济收入保持乐观态度，同时也显示未来住宅车位的需求量将持续增大。 ﹡ 选择何种投资方式 调查显示： 20%的被调查者愿意选择房地产产 品作为投资手段，仅次于教育投资。 首次置业者 需求者仅为四成，更多的人有多次、多栖置业的 需求。 分析： 房地产投资的升值保值性被越来越 多的人所看好，在观念超前的区域客群中尤其显现。 客户对优越物业有多次、多栖置业的旺盛需求。 调查显示该区域人员具有如下特点 :文化层次较高、工作稳定且工作地点离居住地点近、 腾飞汤逊湖 项目可行性报告 10 经济收入中等偏上、对 生活奢侈品有一定消化能力。 该区域人员收入高于武汉市平均水平且对后期经济收入看好，区域经济发展整体较为乐观。 该区域住房水平高于武汉市平均水平，但随着该区域人员收入水平提高 ,对居住水平也具有相应要求。 部分人员已显示出对目前居住环境的不满，对高档房地产产品有消费要求。 总体而言该区域相较武汉市其他地区消费水平高，但由于该区域大部分项目以前因房价较低，以至于产品品质较低降低了消费者的置业热情。 如产品具有较高的性价优势则该产品会受到该区域市场的追捧。 结论： 光谷，尤其是汤逊湖片区优越的自然人文环境促进其房地产市场 良性发展，投资此区域房地产正当时。 区域客户群高档置业需求旺盛，市场前景良好。 第三章 项目发展分析 一、项目定位 介于项目优越的先天地块条件，幷通过对买卖双方市场的综合分析，我们确立建设大规模高档休闲住宅区的定位。 原因 如下： 自然景观：自然环境优美，地 势起伏适合于高档住区，给设计师以充分 想象空间；5万亩的汤逊湖，水质良好，生。