经济中级房地产专业知识与实务(编辑修改稿)

经济中级房地产专业知识与实务(编辑修改稿)内容摘要：

小区建设后，预计可获利 300 万元。 该公司需开发的保本开发面积为（ ）平方米。 500 700 000 000 【答案】 C 【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。 注意单位一定要一致。 设保本开发面积为 x 平方米。 =0 x=20xx0 【例题 2 单选题】【 20xx 年真题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为 4000 万元，住宅平均售价为 5000 元 /平方米，单位产品可变成成本为 3000元 /平方米。 该公司计划获利 300 万元，则需开发的面积为（ ）平方米。 【答案】 D 【解析】求用产量表示的盈亏平衡点（注意单位） 设需要开发的面积是 x 平方米 固定成本＝ 4000 单位可变成本＝ 3000 元 = 万元 销售价格＝ 5000 元 = 万元 利润总额 =300 =300 解得： X=21500 平方米 第三节 房地产投资项目敏感性分析 ■ 含义 ☆ 指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标的影响，从而找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力 ■ 敏感程度的表示方法（两种表示方法） ☆ 表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅 度 ☆ 表示为评价指标达到临界点时某个因素允许变动的最大幅度 ■ 作用 ☆ 使决策者了解不确定因素对指标的影响，提高决策的准确性和科学性 ☆ 启发经济评价人员对较为敏感的因素进行分析研究，提高预测的可靠性 ☆ 了解投资项目的风险来源和风险大小 ☆ 可以筛选出较为敏感的因素，尽量降低其不确定性，减少投资风险 ☆ 可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值 ■ 方法 ☆ 单因素敏感性 分析 ☆ 多因素敏感性分析 ■ 表示方法（两种） ☆ 敏感性分析表 －不确定因素按一定比例变化，引起评价指标的变动幅度 ☆ 敏感性分析图 －指标达临界点时，某个不确定因素允许变化的最大幅度 （五步） 确定用于敏感性分析的财务评价指标 ■ 经营型项目－投资回收期、内部收益率 ■ 出售型项目－净现值、成本利润率 ■ 投资机会研究阶段－选用静态指标，投资收益率和静态投资回收期 ■ 初步可研和可研阶段－动态指标，净现值和内部收益率 选择 需要分析的不确定因素（两选取原则） ■ 不确定因素预计在其可能的变动范围内对经济评价指标的影响较大（影响大） ■ 不确定因素在确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大（把握小） 确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况 ■ 确定不确定因素的变动幅度 ■ 不确定因素每次变动对经济评价指标的影响 ■ 把不确定因素的变动及相应经济评价指标变动结果用图或表的形式表示出来 确定敏感性因素（两种方法） ■ 敏感度系数（内涵就是弹性） ☆ 指项目评价指标变化的 百分率与不确定因素变化的百分率之比 ☆ 敏感度系数绝对值高，表示项目对该不确定因素的敏感程度高 ☆ 系数大于零，说明指标与因素同方面变化 ☆ 系数小于零，说明指标与因素反方向变化 ■ 临界点 ☆ 临界点是不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，是费用增长的百分率或是效益降低的百分率 ☆ 在基准收益率一定的条件下， 临界点越低，说明该因素对项目评价指标的影响越大，项目对因素越敏感 进一步分析 ■ 进一步分析研究，提出相应的对策 ■ 敏感面分析法 ■ 乐观－悲观分析法 第四节 房地产投资项目风险分析 【本节主要内容】 1. 房地产投资项目风险分析概述 2. 房地产投资风险识别 3. 房地产投资风险估计及评价 4. 房地产投资风险应对 【内容详解】 1. 房地产投资项目风险分析概述 房地产投资风险的含义 ■ 风险 ☆ 风险是某种不利事件或损失发生的概念及其后果的函数 ■ 房地产投资风险 ☆ 指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括投入资本的 损失和预期收益未达到的损失 ■ 房地产投资各阶段的主要风险 房地产投资阶段 主要风险表现 论证设计阶段 市场研究与项目评估分析和预测的准确性 资金筹措阶段 资本结构的变化对未来收益的影响 项目建设阶段 ① 承包商的项目控制与管理能力 ② 通货膨胀 ③ 不可预料事件 ■ 房地产投资项目风险分析的内涵 ☆ 投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策过程中在两者之间寻求到一个平衡点 【例题 单选题】【 20xx 年真题】在房地产开发项目论 证设计阶段，投资的主要风险是（ ）。 【答案】 C 房地产投资风险的特征（六特征） ■ 客观性－风险客观存在，不以人的意志为转移 ■ 不确定性－难以预知 ■ 潜在性－是风险存在的形式，受其它事物影响 ■ 损益双重性－风险也意味着机会 ■ 可测性－风险不确定但是可以进行主观的决断 ■ 相关性－风险与投资行为及决策相关 房地产投 资项目风险分析的含义和内容 ■ 含义 ☆ 在财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别项目在将在建设和运营过程中潜在的主要风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失 ■ 内容（四环节） ☆ 风险识别 ☆ 风险估计 ☆ 风险评价 ☆ 风险应对 【例题 单选题】【 20xx 年真题】风险管理的内容不包括（ ）。 【答案】 A 【解析】风险管理的内容主要有四项，分别是 风险识别、风险估计、风险评价和风险应对。 2. 房地产投资风险识别 风险识别的概念（两个环节） ■ 感知风险－认识面临哪些客观存在的风险 ■ 分析风险－分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因 房地产投资风险识别的目的和特点 ■ 目的 ☆ 为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础 ☆ 为选择最佳的风险应对方案提供依据 ■ 特点 ☆ 系统性 ☆ 连续性 ☆ 制度性 房地产投资风险的类型 分类标准 风险类型 按是 否有获利机会 纯粹风险 投机风险 按风险因素的性质 静态风险 动态风险 按风险所涉及的范围 基本风险 特定风险 按风险的影响范围 局部风险 整体风险 按形成损失的原因 自然风险 社会风险 经济风险 政治风险 按风险的可管理程度 可管理风险 不可管理风险 按风险承担者 政府风险 投资方风险 业主风险 承包商风险 分包方风险 供应商风险 担保方风险 按风险来源 系统风险 非系统风险 ■ 系统风险（ 8 项）－对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险 ☆ 通货膨胀风险（购买力风险） ☆ 市场供求风险 ☆ 周期风险－房地产市场周期波动 ☆ 变现风险 ☆ 利率风险 ☆ 政策风险 ☆ 政治风险 ☆ 或然损失风险 ■ 非系统风险（ 5 项）－只对个别项目产生影响，投资者可以设法避免或通过投资组合方法消除 ☆ 收益现金流风险－实际收益现金流未达到预期目标要求 ☆ 资本价值风险－收益率的变化使得预期资本价值与现实 资本价值之间产生差异 ☆ 比较风险（机会成本风险） ☆ 时间风险－与投资时间和时机有关的风险 ☆ 持有期风险－与持有时间相关的风险 投资风险识别的主要方法 ■ 问卷调查法 ■ 专家调查法 ■ 情景分析法 方法 步骤 注意事项或适用情况 问卷调查法 列出调查表需要收集的信息 设计问题，并确定每个问题的类型 选择题型，并设计好问题的次序 进行初步测试，然后征求意见 修改调查表，得出正式调查表 调查表的问题要简短明了、一目了然 每一个问题只包含一项内容 问题中不使用专门术语，要通俗易懂 问题的选择答案不要过多，含义要明确 注意问题提出的方式 专家调查法 拟定风险因素专家调查表 选择专家 10~20 位 寄发调查表反复征询专家意见 撰写调查报告 情景分析法 筛选 监测 诊断 提醒投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果 建议需要进行监测的房地产投资风险范围 研究某种关键性因素地未来房地产投资决策过程的影响 3. 房地产投资风险估计 及评价 投资风险估计与评价的步骤 ■ 列出需要进行概率分析的不确定因素 ■ 选择投资项目风险分析的财务指标 ■ 分析确定每个不确定因素发生的概率 ■ 计算在概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率 投资风险估计 ■ 投资风险估计的概念 ■ 风险估计的分类 ☆ 主观概率估计－根据人的知识和经验以及对事件的了解和认识，对未来发生的可能性作出主观估计。 风险估计常用主观概率估计 ☆ 客观概率估计－用统计的方法计算某一风险发生的可能性 ■ 概 率的特性 ☆ 所有可能发生的事件每一个事件发生的概率大于或者等于零，小于或等于 1 ☆ 各种可能发生的概率总和必须等于 1 ■ 主观概率预测的方法 ☆ 当预测对象仅有一个可能发生的事件时 ☆ 当预测对象有多个可能发生的事件时 △ 平均概率密度函数 －可预测各事件发生的可能性 △ 累积概率分布函数 －可预测某一范围内事件发生的可能性 ■ 房地产投资风险的测度 ☆ 期望值 ☆ 标准差 △ 标准差越大，风险越大 ☆ 变异系数（投资风险度） △ 变 异系数越大，风险越大 【重点难点】 ■ 期望值、标准差、变异系数的计算 ■ 当两个方案的期望值相同或相近时，可采用标准差来测度风险，如期望值不相同也不相近时，要用变异系数来比较风险的大小 投资风险评价（两种类型） ■ 以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准 ☆ 投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率越大，风险越小 ☆ 标准差越小，风险越小 ☆ 变异系数越小，风险越小 ■ 以综合风险等级为差别标准 ☆ 划分风险等级的方法 △ 短阵列表法 ☆ 综合风险等级 △ K －项目风险很强，应放弃项目 △ M －项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施 △ T －表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施 △ R －风险适度，适当采取措施后不影响项目 △ I －风险弱，可忽略 4. 房地产投资风险应对 风险应对原则 ■ 连续性－每个阶段都面临各种风险 ■ 针对性－不同的房地产项目具有不同的风险 ■ 可行性－风险应对措施 在财务、技术等方面切实可行 ■ 经济性－寻求用最小的费用获取最大的风险效益 风险应对方法（六种方法） ■ 风险预防 ☆ 概念 △ 事先采取相应的措施，阻止风险损失的发生 ☆ 措施 △ 防止危险因素产生 △ 减少已存在的危险因素 △ 对风险因素进行时间与空间上的隔离 △ 加强投资方保护能力 △ 进行风险预防的评价 △ 对下一步预防目标进行审核与规划 ■ 风险回避 ☆ 概念 △ 投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施 ■ 风险转移 ☆ 概念 △ 房地产投资者以某种方式（主要是契约或合同）将风险损失转给他人承担 ☆ 方法 △ 契约性转移 －预售、预租、出售。