社区物业设备管理维护标准作业规程(编辑修改稿)

社区物业设备管理维护标准作业规程(编辑修改稿)内容摘要：

或异物，发脚螺栓应紧固。 （ 6） 检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。 （ 7） 检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为 2— 4MM。 安全钳钳口应清洁无油污。 （ 8） 清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常 ，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松坳、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。 （ 9） 检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。 （ 10） 清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。 （ 11） 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更抵达。 （ 12） 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺丝钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。 要求门刀距厅门地坎 58MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为 3MM，厅门不能从外面用手扒开。 对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。 （ 13） 检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3 油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。 （ 14） 检查 断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。 （ 15） 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。 （ 16） 检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。 （ 17） 检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整；曳引轮绳槽应清洁无油污。 （ 18） 检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。 （ 19） 做好中章接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。 每年对小区内所有电梯进行一次全 面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12 月上旬以前完成。 （ 1） 每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。 （ 2） 检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的 1/2时则应更换。 （ 3） 清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。 （ 4） 张紧轮底平面距底坑地面距离应为 500177。 50MM，超过规定的应予以截绳。 （ 5） 检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值24MM），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。 （ 6） 清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的无器件应予以更换。 （ 7） 清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块 ，调整好门机速度。 （ 8） 调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证 58MM。 （ 9） 紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。 （ 10） 加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。 （ 11） 对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远 5070MM。 （ 12） 对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远 150200MM。 （ 13） 检查动力部分绝缘电阻应在 ，其余电气线路应在 ，电气设备的金属外壳对地 应在 4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。 （ 14） 检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作政党如果不行则应更换。 每次电梯维修保养时间不允许超过 8 小时，若要超过 8 小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》，经经理批准后方可延时。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。 电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的 3 天之内整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。 电梯停用管理 电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由机电维修部主管填写《停 申请表》，经经理批准后通知服务中心，由服务中心提前 24 小时通知有关用户。 如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后 12 小时内向有关用户作出解释。 一、 记录 二、 相关支持文件 电梯故障维修标准作业规程 一、 目的 规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。 二、 适用范围 适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维 修工作。 三、 职责 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。 机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。 四、 程序要点 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场（值班人员和电梯工 10 分钟内；分包公司 30 分钟内）。 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。 根据不同的故障，进行相应的处理。 一般常见机械故障及处理措施。 （ 1） 机房： a、 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承； b、 选层器故障：一般有以下几种： —— 滑链：应调整链条 长度，调整带动轮位置； —— 选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。 此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用； —— 上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。 应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。 c、 制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。 应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污； d、 限速器故障：夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。 应清洗杂物、更换轴承。 （ 2） 井道与轿厢： a、 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开 门时有碰声、门隙过大等。 应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等； b、 厅门故障同上； c、 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。 应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙）； d、 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。 应高速轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口； e、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置； f、 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。 应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活 动部位灵活。 （ 3） 底坑： a、 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。 应调整补偿链长度； b、 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行进有磨钢丝绳声或有异常声。 应调整安全钳钢丝绳，更换轴承； c、 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。 应除去铁锈，补充液压油。 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法； （１） a、 保险丝故障： b、 —— 缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。 应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路； —— 井道有水，回路有短路点。 应断去来水源，排除断路点，换上双同保险比、指示灯回路； —— 厅外指示有水或有线破裂断路。 应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路； —— 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。 应更抵达接角器或继电器，排除断开点，更换保险丝。 （ 3） 与轿厢： a、 上、下限及极限武装故障：此故障职责电梯不能走车，一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。 应清洁接触点或更换、排除断点等； b、 轿门、厅门联锁开关故障： 此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接。