济南建设山艺住宅小区的可行性研究报告(编辑修改稿)

济南建设山艺住宅小区的可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

文化东路 区域房地产市场，地区既有的生活消费条件， 文化东路区域住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 一 、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作 用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块 面积：净用地面积 60亩 ， 地形方正 ，较平整。 该地块位于 ，整个地块较平整， 自然环境 该地块总体来看属于 闹市 区，空气较好，无大型污染。 以下为地块四个方向的环境情况： 项目周边情况 二、 文化东路 区域分析 整体感觉： 生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。 另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。 交通状况 本地块四周已形成了大的交通体系 , 以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。 商业状况 在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。 还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。 、文教、医疗 该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、 省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。 市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。 、周边环境 这块区域主要属于历下区。 历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。 故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区 域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、 学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。 住宅市场调查 文化东路区域 总体规划及土地出让情况 文化东路区域 开发现状及态势 区域发展状况 ． 供求关系 价格 付款方式 随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。 物业形态 本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以 多层 住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。 这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。 户型 本区域的大户型如 120150 平方米特别畅销， 85110 平方米的中户型也较为好销， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以 3*2*2和 2*2*2为主。 物业管理 物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业 管理的方向。 目标客源 目前，在本区域购房的客户大都是邻近区域客户。 随着楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。 三、项目周边主要物业分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的 市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于 文化东路 住宅市场的优势点集中如下。 （ 1）项目开发经营期几年内相关的经济大 “ 势 ”。 ① 国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发营期。 ② 住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法 规环境。 ③ 置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （ 2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ① 人文 环境，在 济南 市得地独优； ② 可作为 济南市 企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③ 占地 60 余 亩，规模适中，可作为 理想家居 住房，是置业的理想地方。 （ 3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。 ① 项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制， ② 项目开发 公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为 济南 市人民 、政府作出贡献。 ③ 项目也可以运行类似于 BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 三、项目开发经营机会点 （ 1）整个 区域 人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个 厉下区 的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。 （ 2）项目区域位置 处在 市中心， 人文 环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来， 本区域 有大规模的开发建设， 整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个 区域 的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 （ 3）本项目目前交通状况 非常 好，到时候小区的交通将相当便捷， 而且物业的增值可能性是显而易见的。 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位 本地块 位于 济南市中心人文 地区，这决定了主体目标对 象为江岸区后湖乡周边地区的中高层消费群。 消费群界定 1. 高校、科研院所高级职称人士 2. 民营或私营企业家或个体老板 3. 行政企业事业单位的主管级领导 4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在 30－ 45岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中 高 等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策 ,主要原因是 : ，项目区位位置 好 ， 居住氛围浓厚。 目区位内高档物业目前销售状况 良 好。 ,各项基础设施和市政设施都 非常齐全。 本板块 内 要 具有其他物业不可替代的优势。 第六章 拟建小区规模及主要规划建议 一、项目总体规划建议 ① 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 ② 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区 人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以“ 绿地中的公建 ” 和 “ 公建中的绿地 ” 两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。 ③ 总体上来说，后湖花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 ④ 虽然小区的目标顾。