房地产销售培训材料(编辑修改稿)

房地产销售培训材料(编辑修改稿)内容摘要：

道路用地： 规划 区域内道路的占地面积。 容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。 建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑 外墙 外围线测定的各层平面面积之和。 （按比率计算的包括墙体、阳台、雨篷在内的建筑物的总面积。 ） 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。 套内使用面积： 指 室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。 即铺地毯的面积。 套内墙体面积： 是套内使用 空间 周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积 ,有共用墙和非共用墙两种 .其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体 面积 .套内自有墙体 (非公有墙 )按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 1 阳台建筑面积： 全封闭式阳台按其外围水平投影的面积计算，半封闭式阳台按其底板水平投影的一半计算建筑面积。 1套内建筑面积：套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积 1销售面积 =建筑面积 =套内建筑面积 +公摊建筑面积 9 14．公摊建筑面积：指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 1使用面积 =套内使用面积 +阳台建筑面积 1使用率 =使用面积 /建筑面积 1得房率 =套内使用面积 /建筑面积 1层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 1净高：房间内地面到顶棚之间的距离。 一二墙（ 120mm 墙）：指墙体的厚度 120mm（半砖墙）一般用于室内非承重的内隔。 2二四墙（ 240mm）：指墙体的厚度 240mm（一砖墙）， 一般用于室外楼内的承重墙。 （户与户之间或客厅与卧室之间） 2三七墙（ 370mm）：指墙体的厚度 370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。 2砖混结构：由砖彻体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。 主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低， 土地利用率低。 2框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于 815 层，造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。 2剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混凝土结构组成。 适用于 1530层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。 2框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于 1224 层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。 2开间： 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距 离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 2进深： 指建筑物纵深各间的长度。 即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。 进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。 10 2七通一平：指基本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础 建设。 八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热气、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。 3三通一平： 三通 一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平 整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态） 3大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。 3外墙：指位于房屋四周的墙体。 3产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。 3红线： 指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。 因一般以红线来表示，故称“红线”。 3防潮层：一般设在室外地坪标高之上，室内地坪标高之下。 3防风柱：指支承房屋由墙以承受风荷载的柱子。 3防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等面设的材料层。 3联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成联排式住宅。 标高：一般地图上标记的地面点高程。 有时作“高称”。 4四源费：建设项目需外部供应：自来水、势力、天然气、排放污。 4物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务。 使物业发挥最大的使用效益和经11 济效益。 4单元住宅：指除卧室外，包括起居室、 卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 4公寓式住宅：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 4跃层式住宅： 是指一套住宅占两个楼层，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公 共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，有别墅式的感觉。 一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好；户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。 在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 不足之处是，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。 4复式住宅： 是指每套住宅在层高高的楼中加一层，两层的 层高之和小于跃层 米，其下层供起居用，上层休息和储藏用。 基础知识 一、房屋建筑分类 按使用性质划分 建筑物的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型： ①工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。 如单层、多层工12 业厂房。 ②农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。 如种子库等。 非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为： ①居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所等。 ②公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其它建筑等。 建筑结构类型（抗震性能角度）： （ 1）砖木结构：是用砖墙、木楼层和木屋架建造的房屋。 这种结构耐火性能差，耗费木材多，已很少采用。 （ 2）砖混结构：用砖墙、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件构建的建筑物，主要是墙体承重。 适用于 1—7 层的房屋，工期短，造价低，土地利用率低。 （ 3）框架结构：有现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系。 适用于 8—15层房屋，造价较高，房间布置灵活，土地利用率较高，抗震性能较好。 （ 4）剪力墙结构：竖向承重 结构全部由纵横钢筋混凝土结构组成适用于15—30 层的高层建筑，造价高，房屋布置受限，抗震性能很好。 （ 5）框架剪力墙结构：由框架结构和剪力墙结构两种结构组成。 适用于12—24 层，目前最常用的结构。 （ 6）钢结构：主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 按照建筑物层数或高度划分 建筑层数是房屋的实际层数的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。 13 层为低层； 46 层为多层； 79 为小高层； 10 层以上为高层。 24m为高层建筑，低于 24m为多层建筑。 100m 时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。 1974 年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高13 层建筑划分为四种类型。 ①低高层建筑：层数为 916层，建筑总高度为 50m 以下的建筑物。 ②中高层建筑：层数为 1725 层，建筑总高度为 5075m 的建筑物。 ③高高层建筑：层数为 2640 层，建筑总高 度为 75100m 的建筑物。 ④超高层建筑：层数为 40层以上，建筑总高度为 100m 以上的建筑物。 按照施工方法划分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式： 、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑（砖墙等）或浇注（钢筋混凝土构件等）。 ：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。 ，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌筑，一部分构件为预制装 配。 二、面积的计算原则 商品房按“套”或“单元”出售，计算如下： 商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积 套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种； 共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及 外墙（包括山墙）。 共用 墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面 积。 非公用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙 体面积。 阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算 ①封闭式的阳台 ,按其外围水平投影面积计算建筑面积； ②挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； ③凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； ④半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 14 面积的分摊原则： 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本 幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积 不得分摊到本幢房 屋内。 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊：为 局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊建筑面积的，分别计算分摊系数。 各套商品房应分摊的公 用建筑面积之和。 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位， 但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。 可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯 间、电梯井、电梯机房 、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱 间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收 机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理 用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体面积水平投 影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 ① 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的 地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 ② 售房单位自营、自用的房屋。 ③ 为多幢房屋服务的警卫室、 管理（包括物业管理）用房。 分摊的公用建筑面积的计算方法 公用建筑分摊公系数 =套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数 =公用建筑面积 /套内建筑面积之和 公用建筑面积 =整幢建筑的建筑面积 套内建筑面积之和 不应分摊的建筑面积。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积15 中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。 第三章 房地产知识 基础知识 五证： （ 1）《建设用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合 城市规划的法律凭证。 （ 2）《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 （ 3）《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和 “四至 ”范围。 （ 4）《建设工程施工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。