海奉贤区南桥镇江海花园73号202房地产估价报告(编辑修改稿)

海奉贤区南桥镇江海花园73号202房地产估价报告(编辑修改稿)内容摘要：

料。 八、估价原则 ⑴合法原则。 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 ⑵最高最佳使用原则。 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 ⑶替代原则。 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 ⑷遵循估价时点原则。 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九、估价方法 估价人员根据对估价对象进行的实地勘察、邻近类似房地产的市场调查，以及委托人提供的相关资料，针对估价 对象的特点及估价目的遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，在综合分析、研究所掌握的资料的基础上，选取市场比较法和收益法进行评估。 然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。 成本法： 是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价 10 对象的客观合理价格的方法。 市场比较法： 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价 值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及综合分析相关资料的基础上，选用适宜的估价方法，确定： 赵华 拥有的，位于上海奉贤区南桥镇江海花园 73 号 202 房地产（建筑面积： 平方米 ）在 20xx 年 6 月 18日的估价结果：（币种：人民币）： 市场价值估价结果总价为 134万元， 单位建筑面积价格 为 14， 888 元 /平方米。 大写：人民币 壹佰叁拾肆万 元整 十一、估价师 人员 ： 吕晓雪 十二、估价作业 日期 20xx 年 6月 17日至 20xx 年 6 月 21 日 十三、估价报告应用的有效期 估价报告应用的有效期自 20xx 年 6 月 17 日起原则上为一年。 当 市场状况变化 较 大时， 应当与估价师重新核准。 估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。 11 五． 估价技术报告 一、 个别因素分析 个别因素包括估价对象所在物业的位置、临街状况、土地使用权性质及用途、土地使用年限、建筑物的结构类型、建筑物的用途、估价对象的建筑面积、建筑物现状等及周边类似物业情况，具体如下： 估价对象位置： 估价对象位于上 海奉贤区南 桥镇 人民南路 江海花园 73 号 202 估价对象临街状况：估价对象四面临路。 土地使用权性质、用途：土地使用权类型为国有出让，土地用途为住宅用地。 估价对象现状：根据现 场勘察及上述委托人提供的资料记 录 ：估价对象所在建筑物为 1998年建成， 6层混合结构，平屋顶，清水砖墙。 估价对象为 三 室一厅，建筑面积： 平方米；层高 米；水、电、双气设施齐全。 室内精装修，地面铺地砖，墙面刷白，石膏板吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。 估价时点估价对象的使用、维护保养状况良好。 二、 区域因素分析 地理 位置 城启•江海花园位于东海路东面，前望江海区政府，后依白水带自然风景区，交通便利。 总占地面积约 700 亩，总建筑面积超过一百万平方米，规划分为南北地块，总投资 亿元，区内配套设施完善，规划有中学、幼儿园、酒店、会所、商业街，业主各种生活需要不假外求。 交通便利。 自然条件 地质： 平原。 气象：四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽湿润，冬季寒冷干燥。 年平均气温为 18176。 C 左右，最高气温 38176。 C，最低气温 2176。 C。 环境条件 环境影响主要有大气污染、噪声污染，悬浮颗粒物和氮氧化物形成的二次扬尘 是造成大气质量下降主要因素；区域环境状况一般，无重工业企业，污染较小。 交通状况 ： 交通十分便利。 12 基础设施 估价对象所处地区居民生活区、配套服务区等多个功能区域定位科学、区分合理 ， 路网、排水、照明、绿化等基础设施和环境建设 完善， 状况完全可以满足居民生活需要。 周边环境 优越 三、 市场背景分析 从市场需求看， 南桥 这几年旺盛的住房需求有其客观的现实基础。 奉贤区发改委价格管理科科长全秀萍说：一个是市场供应量比上季度有大幅的回落，第二个是刚性需求，子女的入学、结婚、一些改善型的住房，这些需求依然比较 旺盛，第三个还是我们南桥新城的聚焦效应。 经济持续快速发展，人民生活水平迅速提高。 城市化进程加快，城市建设规模扩大。 伴随着政策支持与政府规划，南桥新城将在未来 35年内逐渐热起来 四、 最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。 所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。 衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要 从下列方面： 1．在法律上许可性（规划及相关政策法规许可）。 即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。 2．在技术上可能性。 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。 3．在经济上可行性。 即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。 4．土地与建筑物的均衡性。 即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配 ，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 5．房地产与周围环境的协调性。 即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。 也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。 6．可持续发展性。 即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市 13 场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。 结合以上条件分析，根据估价对象用地所在位置及周边的自然与人文环境，兴建居住性物业为其最高最佳使用途径。 五、 估价方法选 用 估价人员根据对估价对象进行的实地勘察、邻近类似房地产的市场调查，以及委托人提供的相关资料，针对估价对象的特点及估价目的遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，在综合分析、研究所掌握的资料的基础上，选取估价方法。 考虑到与评估对象在同一区域内类似的房产交易实例较多，可采用；同时在同一区域内能获取类似的房产租赁实例，可假设估价对象用于出租，为收益性房地产，其预期收益可分析测算。 因此，选取市场比较法及收益法作为本次估价的基本方法。 评估方法定义： 市场比较法，就是在求取房地产价格时，根据替代原则，将待估房地产与 较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点房地产价格的一种方法。 公式为： 比较实例选择 选择比较交易实例时，根据估价对象情况，应符合以下要求 A、用途相同 B、交易类型相同 C、属于正常交易（或可修正为正常交易下的价格） D、区域及个别因素条件相近 E、统一价格基础 收益法： 收益法也称为收益资本化、收益还原法，是运用适当的资本化率 ，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种评估方法。 假设估价对象采取出租或承包方式经营，参考周边地区类似用途物业租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；估算未来的潜在毛收入；考虑客观空置率等因素后调整系数房地产状况修正系数交易期日修正系数交易情况成交价格可比实例估价对象价格  14 估算有效毛收入；估算正常运营费用；估算净收益；选择适当的资本化率；运用适宜的收益法计算公式，求取估价对象的收益价格。 根据估价对象的具体情况，选择有限年，净收益、资本化率不变的收益法公式： V=（ A/R） [11/（ 1+R） n] 公式中： V—— 估价对象的房地产市场价值 A—— 年净收益 R—— 综合资本化率 n—— 收益年限 将两种估价方法的估算结果分析综合，得出最终估价值。 六、 估价测算过程 （一）采用市场比较法估价 选取案例 本次评估，选取三个具有市场行为的实例 ,用途与估价对象房地产相似，结合影响住宅的因素，进行因素修正 ,求取估价对象的价格。 实例 A： 江海新村 位于 奉贤区南桥江海路 100 号 ，住宅楼， 6层混合结构，公交便捷度较好；商业集繁华度较好；基础 设备齐全 ，公用设施条件完备 ，环境污染较小； 三 室一厅，水、电、暖气设施齐全。 室内一般装修，地面铺地砖，墙面刷白，石膏板吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。 20xx 年 6 月的交易价为 15070 元 /平方米。 实例 B：新华小区 位于南百公路光明街，住宅楼， 6层混合结构，公交线路多，公交便捷度较好，商业繁华度较好；基础设施 齐全 ，公用设施条件完备，环境污染较小； 三 室一厅 一卫 ，水、电、暖气设施齐全。 室内一般装修，地面铺地砖，墙面刷白，未吊顶；厕所、厨。