燕郊温泉项目建议书(编辑修改稿)

燕郊温泉项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

常常也是一个旅游目的地吸引力的重要组成部分。 从聚落建筑、民俗风情、宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在一定程度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。 历史渊源往往给游客的参观访问提供了一个由头，然而从古遗址、历史事实、逸闻趣事、神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏一定的历史渊源，不能给游客的参观访问提供一个很好的由头。 （3）项目地块休闲容量偏小项目总占地约2000余亩，除去将来要做房地产开发的1000亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性组合设计与规模经营。 项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造成一定的难度。 项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下3个风险。 （1）地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度、体量、风格、视觉效果等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成一种城镇化开发，那么项目的核心卖点——优美而原生态的自然环境将不复存在。 如果变成一块郊区的城市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。 （2）受市场同类产品竞争威胁的风险由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。 同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚、更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险。 （3）市场探索的风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路的旅游产品时项目能否取得成功的关键，因此对项目进行准确的主题定位至关重要。 项目的主题定位、产品设计、市场营销均属于一种市场探索过程，存在着一定的市场探索风险。 为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准的定位和精细化设计，并为将来项目的提升改造和内容的扩充预留空间。 三、项目定位分析——寻找项目真正的灵魂（一）项目名称确定河泉湾“海泉湾”作为有代表性和一定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品牌基础，因为燕郊温泉项目跟“海”搭不上任何关系，如果硬叫“海泉湾”，就显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌的传播。 基于该项目近临潮白河，同时利用“海泉湾”已经打下的品牌基础，我们将该项目命名为“河泉湾”，既叫得有理有据，同时有能借势已有的品牌知名度和美誉度。 （二）市场定位总体市场定位为了认清谁最有可能成为该项目的消费者，我们需要分析不同市场人群的旅游消费特征。 旅游客源市场的到访率受距离衰减规律的影响，基于此，以空间距离为标准，将该项目的潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京的商务、公务人员、来自北京的普通游客、到北京旅游的外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示：基于项目所在地旅游资源的赋存条件，不同人群到访该项目所在地的可能性，以及到访的特点各不相同，如下图所示。 北京商务公务人员根据上述分析，北京市商务、公务人员最有可能成为该项目的消费者群体，其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游的游客，由于受旅游资源自身禀赋的限制，该项目吸引周边地区和远距离地区的人群来此消费尚存在一定的困难。 因此，北京市普通游客以及商务、公务人员是该项目的主要消费者群体。 开发的分阶段定位项目的市场开发应分阶段、分目标进行。 市场开发过程主要划分为两个阶段：近期（3年内）和中远期（约4—10年之内）。 近期的市场开发定位：以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务、公务客人的商务休闲需求；中远期的市场开发定位：争取过境游客的进入，扩大项目的客源吸引范围。 开发的方向定位项目的市场开发定位首先需要一个明确的方向和主题，然后针对不同类型的目标人群应有所侧重。 （三）主题方案构想 我们知道一个项目可以不限制在一个主题思路当中，应为多主题的方案整合，为项目未来发展预留有一定的规划设计空间。 经项目组人员头脑风暴的发散思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。 山水生态养生模式充分结合地形地貌，引入温泉SPA、森林浴场、天然氧吧、户外瑜珈训练、花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式的养生设施和艺术景观小镇；休闲农业园模式围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性、体验性、休闲性角度策划产品，定位高新农业示范、景观农业体验、创意农业休闲的系列。 同时，将太空植物、有机绿色农业、设施农业、特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够起到很好的带动效应。 乡间绿色会都模式北京的九华山庄和怡生园会都等都是这个模式，重点拓展商务和政府公务会议、会展经济，围绕。