海韵假日家园项目可研报告(编辑修改稿)

海韵假日家园项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

于国内 旅游 城市的 北海 ,旅游业 的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用 .北海 对全国市场的 影响 能力也将得到提高。 城市化进程的顺利 作为 沿海 城市 , 作为城市化程度较低的 开放城市 ， 随着城市 化进程的逐步加快， 北海 城区 人口数将从目前的 50 万人， 2020 年增加到 120 万人的中期规划要求。 广西的城市化程度将从目前的 20%提高到 6 年后的 50%。 显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。 国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。 对比国内其他一些城市高达 50%的外地居民购房的现象， 北海 目前约 50%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。 北海 “ 中国 最宜居 城 市 ” 计划的实施成功 将推动 北海 城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中 心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。 小结： 北海 市作为中国大西南的出海大通道及中国 — 东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入 局部 调整期的情况下， 北海 市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，使 北海 市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。 20xx 年 6 月 16日北海市人民政府 出台的 《关于促进 房地产市场稳定健康发展的若干措施》通知 将极大地推动北海房地 产业的发展。 为进一步贯彻落实科学发展观及中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的决策，采取非常办法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促进我市房地产市场稳定健康发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔 20xx〕 131 号）等规定，结合我市实际，提出如下措施： 一、鼓励住房消费。 本市居民为改善居住条件，购买第二套普通住房的以及年满十八周岁的子女以个人名义购买一套普通住房的，比照执行首次购买普通住房的优惠政策。 凡在北海市房地产交易 中心无商品住房（含二手住房）权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房（含二手住房）交易申请的，视为首次购房。 住房公积金贷款最高限额由 25 万元提高到 35万元，购买首套商品住房贷款首付比例按 20%计，最长年限延长至购房者退休后5 年。 允许符合条件的广西区内住房公积金缴存人在我市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。 凡在本市城区范围内购买 1 套价值 30 万元以上（含30 万元）住房的，可申请办理 3 人（购房者及其直系亲属）北海市区户籍。 二、鼓励房地产开发 建设。 从本《措施》下发之日至 20xx 年 12 月 31 日，通过招拍挂方式竞得经营性土地面积在 100 亩以上（含 100 亩）的给予累进递增奖励。 100 亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益（竞得成交价减土地收储成本及相关税费后部分，下同）的 1%； 100 亩以上（含 100 亩）、 200 亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益 2%； 200 亩以上（含 200 亩）、 500 亩以下部分奖励竞得成交土地地方纯收益 3%； 500 亩以上（含 500 亩）部分奖励竞得成交土地地方纯收益 5%。 奖励资金在用地单位按成交确认价全额上缴财政， 且获得商品房预售许可证后一个月内兑现，分期开发的按预售许可面积占开发建设总面积的比例兑现。 从本《措施》下发之日至 20xx 年 12 月 31 日开工建设五星级酒店项目的，一次性给予 500 万元的奖励。 奖励资金在取得国家旅游局颁发的五星级酒店证书后一个月内支付。 从本《措施》下发之日至 20xx 年 12 月 31 日新开工，且封顶时间在 20xx 年 12 月 31 日之前的项目，补贴部分项目配套费用。 建筑面积 5 万平方米以上（含 5 万平方米）的项目，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的 20%；建筑面积 10 万平方米以上 （含 10 万平方米）的，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的 30%；建筑面积 20 万平方米以上（含 20 万平方米）的，补贴标准为该项目所缴城市基础设施配套费的 50％。 补贴资金待项目封顶后一个月内支付。 从本《措施》下发之日至 20xx 年 12 月 31 日期间封顶的项目，且在该期间完成建安投资量 20xx 万元以上（含 20xx 万元）的，按业主在本《措施》下发之日至封顶之日期间因该投资量缴纳税收形成的地方可用财力的 10%予以奖励。 从本《措施》下发之日至 20xx 年 12 月 31 日，对开发商在本市金融机构的新增开 发贷款、且用于北海市区范围的房地产项目并完成相应贷款额 50%以上的投资量，予以贴补贷款利息。 补贴标准为：贷款余额在 3000万元以上（含 3000 万元）的，予以贴补银行同期贷款基准利率的 30%；贷款余额在 5000 万元以上（含 5000 万元）的，予以贴补银行同期贷款基准利率的 50%。 对用地面积在 100 亩以上（含 100 亩）或建筑面积在20 万平方米以上（含 20 万平方米）的项目优先根据项目进度安排市政配套。 周边市政设施配套不完善的，经市政府批准，由开发商出资建设，经建设部门验收合格、审计部门审计确 认，其投入部分由市政府按协议约定（协议必须明确项目进度）分期偿还。 允许相邻土地联合统一规划、统一开发、统一报建。 符合第 7 条规定的，按第 7 条执行。 本《措施》下发之日前已出让的经营性土地，至今未开发建设、用地单位无能力或无意向开发的，用地单位可选择以下方式处理： （ 1）市国土资源局按该地块原规划确定的土地利用条件、座落对应的基准地价予以补偿，该地块由市土地储备中心收储。 （ 2）由市国土资源局按现规划确定的土地利用条件以招拍挂方式重新公开出让，出让所得作为出让金上缴市财政，扣除应补缴的土地性质变更、容积率调整差价款和出让过程产生的相关费用后，剩余出让金的 60%作为土地收储成本返还市国土资源局支付给原用地单位。 由于政府原因如征地补偿未到位等问题而造成无法开工建设的已出让的经营性用地，用地单位提出申请，经市人民政府批准，可置换土地。 对以出让方式获得经营性用地土地使用权的用地单位，经市人民政府批准，在签订限期（批准之日起 6 个月内开工建设）开发协议后，可以以国有土地使用权与他人合作或转 让。 此条款执行至 20xx 年12 月 31 日。 自 20xx 年 1 月 1 日至 20xx 年 12 月 31日期间，经招拍挂公开出让的经营性用地，受让人按《成交确认书》约定金额支付 70%的价款（含定金）、承诺在办理商品房预售许可证前缴清剩余价款、并在20xx 年 12 月 31 日前动工建设的，由受让人向市国土资源局提出申请，在《国有土地使用权出让合同》中调整剩余价款的支付时间，并由受让人承担剩余款项银行同期贷款利息（免滞纳金），可以签订《国有土地使用权出让合同》，颁发《建设用地批准书》复印件。 开发商凭《 建设用地批准书》复印件办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。 在受让人未付清全部出让金前，有关部门不得办理《国有土地使用证》和商品房预售许可证，土地使用权不得转让。 未按《成交确认书》的约定支付出让金又未按本条款规定申请延期的，由国土资源局依照《成交确定书》的有关约定依法处理。 三、简化行政审批 ，减少前置环节。 清理房地产项目审批事项的前置条件，减少前置环节。 新建住房结构比例实行项目控制，分期建设的项目，不要求每期均符合新建住房结构比例。 ，并联审批。 对房地产项目审批环节 进行全面梳理，继续压缩审批时间和技术服务时间，实行限时办结，推行并联审批。 各项行政审批时限及流程详见《北海市房地产开发项目审批服务流程示意图》 四、规范税费征收标准和时点。 各部门在房地产项目开发过程中收取的行政事业性收费项目必须报市人民政府统一重新核准。 在用地单位作出限期缴清的书面承诺后，相关部门可根据实际情况同意用地单位缓缴人防费、墙改费，但必须在办理商品房预售许可证之前缴清，且最长不能超过一年。 对开发商销售的商品房按合同成交价计征税金，对合同 成交价明显低于同类商品房价格且没有正当理由的按同类商品房价格计征税金；对二手住房计征税金实行房地产成交价格申报制度，对申报价格明显偏低的，由税务机关按同一地段同类商品房市场价格核定征收。 商品房交易实行先税后证。 交易契税的征收时点统一确定在市房地产交易中心受理其房屋销售合同备案登记之日，市房地产交易中心凭有关税收完税凭证发放《房屋所有权证》。 、按年汇算清缴。 对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定预征企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴。 工工资保障金实行最高限额模式缴纳。 企业在建工程缴纳农民工工资保障金累计达 到或超过 80 万元时，企业作出书面联保承诺后可不再缴纳。 对 2 年内不拖欠农民工工资的诚信企业，经核实批准后可减半缴纳农民工工资保障金。 五、开展宣传促销活动。 市政府定期赴外或利用各种节庆、会议开展城市推介活动，宣传北海的宜居环境、发展优势和美好前景。 鼓励和支持在国际、国内具有影响力的会展、体育赛事和文化活动在我市举办，拉动房地产需求。 ，整体促销。 充分发挥市房地产业协会的作用，通过对北海房地产的整体包装宣传策划，分期分批选择国内重点地区和城市进行促销宣传推介。 充分利用各种媒体，大力宣传我市房地产发展的状况和良好条件，着力稳定市场信心。 客观、公正地报道房地产市场以及涉房消费中的投诉类问题，对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。 严厉查处房地产开发经营中的违法违规行为，整治房地产市场秩序，保护消费者合法权益。 加强对法律法规以及购房和购房投资风险意识的宣传和教育工作，把握好舆论导向。 以上 措施的出台将推动整个北海房地产业的大发展。 第 四 章 项目周边 环境和市场需求 分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境， 北海 房地产市场， 广西地区既有的生活消费条件， 北海 住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于 北海 市 北海大道 ，现在先对 北海 房地产市场作简要的概述。 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自然环境 ，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块面积：净用地面积 平方米，近似 正方 形，较平整。 该地块位于 北海市 北海大道 ， 用地性质为住宅用地， 整个地块较平整。 自然环境 以下为地块四个方向的环境情况： ： 银滩旅游区。 ： 大 奈 市场 ： 汽车总站 、北生药业 ： 大润发 地块周边地势平坦，自然环境优美，无工业污染。 绿化美化工程及市政规划的 绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。 功能定位 根据策划市场调研分析，项目定位为“花园里的都市生活” —— 在人造景观与原生态景观的相互融入、相互协调下诠释新的生活旋律、并把建筑作为景观的一部分，与海景共同构筑城市第二景观，创造花园社区，通过完善的社区配套、使入住者得到休闲、养生、舒适、康居、娱乐，充分体现家的温馨和柔和。 产品定位为“新空间主义度假型、实用型、舒适并重的住宅产品” —— “新”体现独创的、超越的理念；“空间主义”代表着全新的居住环境，“空间的划分不以两维平面表达，而是从 立体角度重新诠释“度假型、实用型、舒适并重的住宅产品”代表着品位、气度、舒适、悠闲、养生、并较少经济代价获得，更加能体现出产品对人性的尊重与关爱。 北海市其他楼盘开发销售情况 恒昌商业广场 新新公寓 新新公寓位于北海大道与广东南路东南角，东临北海市建材市场、北海联通公司、锦泰大厦；西面有北海市图书馆、长青公园、大润发，北面有南珠市场，由北海恒昌实业有限公司开发。 楼盘规模及经济技术指标： 项目总占地面积为 ㎡ ，总建筑面积为19476 ㎡ ，建筑密度为 % ，容积率。 项目总体 规划西、北两翼为占地面积达 2500 ㎡ 的四层裙楼，主体部分为 15 层的塔楼，前面规划为面积达 5000平方米的大型广场，其中裙楼一层为带夹层的独立商铺（层高有 米高），二至四层为每层面积 2500 ㎡ 的大卖场，商业建筑面积达 10000 多 ㎡。 楼盘主要户型及价格：楼盘 14 层为商场， 515 层为住宅，住宅有 132 套，在 07 年 3 月已经清盘。 当时单价比较便宜 ， 卖 2500 元到 2800 元 /㎡ ，当时这个价位几个月就销罄了（现在有 11 层客户放盘要 5500 元 /㎡ ，而且很轻松的成交）房型有 一 房两厅和两房两厅 ,主打户型为一房两厅带简 单装修 的公寓。 销售情况：开盘几个月就销售一空了，该项目地段理想，周边配套成熟，户型小，总价也低，不过很多客户反映售楼部旁边的样板房和现房效果有一定差距，特别是在得房率上，经了解，原来是样板房在做的时候将墙体打薄，所以样板房看起。