新安市某花园开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

新安市某花园开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

90 ④ G 3 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 264 H 2 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 264 2. 技术设备条件 1) 室外 ：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 ：现浇平屋面、屋顶花园。 2) 室内： ：厅、房为乳胶漆。 厨房高级瓷砖到顶。 ：厅、房为乳胶漆。 厨房铝合金扣板吊顶。 ：厅、房为水泥砂浆拉毛。 厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。 ：户外窗用彩铝窗。 ：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 ：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。 ：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。 赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。 其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。 ：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 3) 配套设备： ： 6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。 、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。 ：开关、照明、插座、电表各一个。 ：煤气管道安装到厨房。 ：变频式供水系统，每户独立水表。 ：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 4) 智能化系统： ：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、 24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 2.“一卡通” 智能系统： IC 卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。 ：小区局域网（可接入 Inter）、背景音乐、视频点播等。 3. 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。 主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 4. 小区建筑小品 入口：区内设保安。 入口处有宽广的地下停车场 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 栏杆：起安全保护作用。 儿童活动场地以塑料栏杆为主。 居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡 土墙，方便排水。 宣传栏：设在人流集中必经之地。 大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 附表 ： 技 术 经 济 指 标 项 目 单 位 数 量 居住户数 户 996 居住人数 人 3187 户均人口 人 总建筑面积 万㎡ 万㎡ 万㎡ 住宅平均层数 层 容积率 绿地率 % 45 用 地 平 衡 表 项 目 单 位 数 量 小区规划用地 万㎡ 10 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 其他用地 万㎡ 四、选址方案 眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。 本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据 造就 新安 市 建设规划的要求。 适应小区投资项目的要求。 适应小区房屋用途的要求。 拥有便利的交通条件。 满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。 我们选定三个位置 (详见附图 1：场址位置图 )。 选址位置一： 拟建于鲁巷广场西南。 小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。 选址位置二： 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连 新安 鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原 新安 城建学院、马鞍山森林公园。 选址位置三： 拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路 ，南靠华中科技大学紫菘公寓。 三个方案各有 千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。 其理由： 通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。 一．项目概况 1. 自然条件 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造 10 万平方米的房地产才不会超过土地承载力。 该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础 施工及地下工程排水。 2. 城市的基础设施条件 政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。 项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。 同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。 周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。 珞瑜路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。 该街区各项目配套设施正在不断完善。 如菜场、超市、邮局、 银行、„„随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。 3. 周边环境条件 小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原 新安 城建学院。 由原城建学院向北为 新安 自然风景区， 新安 是全国最大的市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是 新安 市民周末休闲度假的理想去处。 东北面的武昌自然环境保护区 —— 马鞍山森林公园，步行 5 分钟就可到达。 整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。 湛蓝的天、清澈的 水 是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。 独特的地理位置，赋予了 小区 更深刻的内涵。 小区地处光谷，且处在 新安 重点教育基地位置，周围有上 10 所高等学府，学术氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。 与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。 项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。 此地浸染着闻名全国的 新安 高校风景区的书香墨秀。 山水环抱，人杰地灵。 云 集的高校带来济济人才。 故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。 二．开发地址的获取与开发 1. 该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。 该项目建设用地按如下程序进行： (1)申请选址。 向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。 (2)制订方案。 由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。 (3)申请批准。 向 新安 市 人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。 (4)发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。 (5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。 (6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。 2. 对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费 (详见投资开发方案中的项目的总投资估算表 )。 三．建设条件 1. 供水 在鼓风小 区东侧有现状 DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨，污水排放 武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。 考虑留有余地，变压器容量为 8000千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。 通过天然气中压管向区内送气。 本项目住宅区前后的道路、绿化以 及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由 新安 宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。 目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831开设下属分局解决。 四．建设规模 总占地面积 10 万平方米，总建筑面积 万平方米（其中公建面积约 万平方米），总户数 996 户，地下停车场 4820 平方米，绿化面积近 万平方米，容积率。 小区内部规划“一 中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。 小区内有托儿所、小商场、银行„„„„ 五．环境保护 1. 大气 制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。 餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。 地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。 2. 污水处理 本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。 生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。 五、节能节水措施 一．节能措施 现代花园小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。 保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用 150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度 280300kg/传热系数 =() 外墙：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，外贴 40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为 k=() 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106第 2级，空气渗透性能属标准GB7108第 3级，雨水渗透性能属标准 GB7108第 4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为 k=(),采用保温分户门，其传热系数为 k=() 楼梯间：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20厚保温砂浆，其传热系数为 k=() 采暖系统的保温节能措施 小区供热采用高热效率的 29MW的热水锅炉 (热效率为 80%)、 APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管 (热效率达 90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。 小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。 小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。 供暖系统采用上供下回双管式。 系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。 最大优点是可以实现各组散热器 的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。 每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。 该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。 采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。 可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。 房间散热器选用铝合金暖气片。 建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地基处理采用 CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用 ；电表为 DDY17磁卡电表；水表采用 ZS2远程控制装置； GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。 二．节水措施 小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全。 有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。 实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。 建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。 提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。 最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。 以足够的水 量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。 充分利用雨水，减少市政供水。 收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。 提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤 其是冷地型草坪面积。 绿化用水应 利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。 节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。 不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龙头： (1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。 (2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭 (延时自闭 )式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭 (停水自闭 )式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器具：冷、热水混合器具 (水温调节器 )；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。 节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。 六、环境影响评价 一．环境条件调查 现代花园提出 “ 绿色生态社区 ” 的概念。 在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等 “ 硬质景观 ” ，较少采用有生命力的活生生的 “ 软质景观 ” ，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛， ” 形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。 45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化 控制，污染较少。 自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。 远离重工业区，工业污染小。 二．施。