富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究毕业论文(编辑修改稿)

富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

地产企业最为关注的企业所 得税涉税问题如下： 适用范围。 房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销 售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 开发产品的完工条件。 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（ 1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （ 2）开发产品已开始投入使用。 （ 3）开发产品已取得了初始产权证明。 沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。 不过如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。 收入的处理范围。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 三 、 成本费用筹划法 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。 收入确认时点。 第一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现，和一般企业商品销售几乎一致。 第二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 第三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收 入的实现，这是实践中最规范存在的收入确认模式。 开发产品转固定资产不再视同销售。 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股 东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 计税毛利率下调。 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市 、 国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 由此可见，在土地增值税计算中，房地产开发费用采用的是扣除比例为 10%的比例扣除法，期间费用实际的发生额大小对扣除项目金额没什么影响。 房地产公司在组织机构设置上向开发项目倾斜，把能划归为开发项目的人员划入项目编制，把 公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目所有，这样，就把期间费用开支的费用计入了开发间接费，加大 1 倍的建造总成本就会带来 倍的扣除金额，从而降低增长率，减少应交土地增值税。 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列的市的人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15％，此前的规定是 20%。 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%，此前的规定是 15%。 开发项目位于其他地区的，不得低于 5％，此前的规定是10%。 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。 四 、 利用土地增值税的征税范围进行筹划 房地产开发企业涉及的税种大部分都是地方税种，各地为了招商引资，“放水养鱼培养税源，往往都会出台一些财政扶持政策，根据企业对地方财政的贡献大小进行适当扶持。 在宏观调控的大背景下，房地产开发企业的很多税收优惠政策都被取消，能够争取地方财政的扶持，也是降低企业税负，增加企业利益的行之有效的方法。 因此，房地产开 发企业纳税的总体筹划思路是 :增强经理层的纳税筹划意识，要使纳税筹划走在生产经营决策之前。 纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；努力争取地方财政的扶持则是选择企业注册地址需要考虑的重要因素。 在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。 以下分别就房地产开发企业涉及的营业税、房产税、土地增值税和企业所得税的纳税筹划技巧进行研究。 营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个阶段。 我们从营业税的计算公式“应纳税额 =营业额税率”可以看出，要想降低应纳税额，应该从两方面着手 :一是 降低营业额，二是适用较少税率甚至是零税率 (即争取免税 )。 从降低营业额角度看，房地产开发企业不同的经济业务的营业额的计算是有差异的 :提供应税劳务如代建房屋、物业管理等以及出租房产或土地使用权的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用；转让土地使用权的营业额为全部收入减去土地使用权受让原价后的余额；销售开发产品的营业额为取得的全部收入；购买烂尾楼改扩建后再销售的，则以全部收入减去烂尾楼的购置成本后的余额为营业额。 由于不同的经济业务的计税营业额不同，我们可以利用这些差异，在进行经营决策的时候，使经济 业务的发生符合按 差额计算营业额的规定，达到节税的目的。 对于不能采用差额征税的经济业务，则可以采取业务分拆法，或者直接采取较低的定价或者尽量降低价外费用，减少不必要的收费，从而直接降低应纳税额。 当然，降低营业额要以不损害企业经济利益为前提。 从适用较低税率角度看，房地产开发企业销售或出租不动产、提供代建、物业管理等服务适用 5%的营业税税率，提供建筑劳务则适用 3%的营业税税率。 因此，我们可以采用税率。