官塘绿苑二-二期可研报告(编辑修改稿)

官塘绿苑二-二期可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

本工程所有建筑均属于三类防雷建筑。 采用 TNCS 与 TNS 相结合接地方式，并进行总等电位联结。 防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，综合接地电阻值要求 1，本工程利用建筑物基础作为接地体。 在屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线，所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。 本工程在各单体 进线处均设有总等电位联结箱，浴室各个卫生间内均设局部等电位联线箱。 各住宅楼电源进线处设防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。 弱电系统电源设三级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。 项目弱电工程 本项目利用现代信息技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，从而实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适家居环境。 本项目智能系统包括安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统。 安全防范子系统 ——包括家庭安防子系统、可视对讲装置、 电子巡更装置、周边防越报警装置、闭路电视监控等，确保小区的安全。 信息管理子系统 ——包括住宅耗能自动抄表子系统、物业管理子官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 18 页 系统。 信息网络子系统 ——包括电话通讯系统、有线电视系统、计算机通信网等。 在数据通讯上，拟以光纤宽带接入为主，居住区道路实现光缆环网，光纤延伸至小区内，每栋建筑均预留网络接口，根据用户需要接入，为信息化、智能化的建设奠定基础。 燃气工程 小区以城市天然气管网作为气源，采用管道供气。 燃气管网规划 燃气管网随道路和地块的开发一起建成。 小区用气从城市燃气管接来 ，城市燃气管管径为 DN350，为低压管道，接入小区的燃气管拟采用 DN200 管道。 燃气管道采用 PE 管材，沿道路敷设，敷设在人行道或绿地内。 小区燃气管道呈枝状布置，燃气主干管的管径为 DN200。 暖通工程 本项目 商业办公等 公共服务用房拟设置分体挂式（立式）空调，住宅内的空调由住户自行解决。 消防工程 设计依据 （ 1） 《建筑设计防火规范》【 GB500162020】； （ 2） 《建筑灭火器配置设计规范》【 GB501402020】； （ 3） 《城镇燃气设计规范》【 GB500282020】； 官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 19 页 （ 4） 国家、地方有关规范、规定及标准。 防火分区与安全疏散 本项目 高层建筑， 耐火等级为一级，建筑的周边设消防通道，主体建筑周长大于 1/4 落地，满足防火要求。 小区主环路及支路形成可通达各栋住宅组团的消防路网体系，住宅区有消防道路直接通达满足消防要求，所有建筑物间距满足消防规范，按要求设防烟楼梯，各子项在单元楼梯间内均设有消火栓，满足防火要求。 建筑物单体设计均满足消防规范有关人员及车辆疏散要求。 整个总体满足防火规范要求。 在建筑物内明显、易取用部位，按规范要求设置手提式灭火器，除仪器、仪表 室采用二氧化碳灭火器外，其余场所均采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器放置在专用灭火器箱内。 在下一工作阶段，须进行详细的安全防火设计，确保满足消防规范要求。 项目建设组织与管理 项目建设管理 本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。 在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。 工程建设监理制度 根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目进行过程中，实施建官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 20 页 设监理制度，委 托有相应资质的监理单位进行施工全过程监理。 审核总监理工程师编制的《项目监理规划》，专业监理工程师编制的《各专业监理细则》。 质量控制 首先制定保证质量的各种措施，对承包项目任务的单位进行资质审查，对涉所有材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。 其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。 最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时 处理质量问题。 进度控制 首先，编制并审核项目实施总进度计划、项目阶段性进度计划，制定并审核材料供应采购计划，找出进度控制点，确定完成日期。 其次，建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度对比检查，对有关进度问题召开现场进度协调会等。 最后，实际进度与计划进度发生差异时必须及时制定对策。 制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。 投资控制 首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。 熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，分析费用最容易突破的环节，官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 21 页 从而明确投资控制的重点。 其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。 提出改进方案，完善信息制度。 最后，建立完善的信息收集渠道，掌握国家调价范围和幅度。 安全控制 根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《江苏省建设管理条例》、《镇江市建筑安全生产监督管理规定》等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度。 合同管理 本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。 其它 合同包括买卖合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。 合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。 按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。 协调 项目的开发过程需要处理与发改、土地、规划、建设、交通、消防、环保、水、电、通信、燃气等有关部门的协调问题。 严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。 官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 22 页 竣工验收 在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。 建设项目全部建成后，由项目建设单位组织发改、土地、规划、建设、交通、消防、环保等部门的专业技术人员和专家组成的验收组对项目进行验收，并签发竣工验收报告。 项目运营管理 安置房项目的发展过程总是会不断出现新的市场机会和危机。 作为开发企业，首当其冲的就是必须准确把握市场的变化情况，在市场变化中寻找和探索发展机遇，保证项目的稳步发展。 安 置房项目的 运营管理 分为两部分：一是产品定位；二是价格定位。 产品定位 项目的产品定位主要是根据项目市场调查、分析以及项目可能的 市场机会等因素了解到潜在消费者心里 的产品形象，再将这个形象明 确化、具体化的过程。 安置房项目的产品定位内容主要包括 : （ 1）产品档次 产品档次的确定将是项目产品定位的首要问题，产品档次的划分 方式有很多种，最简单的划分方法就是根据价格进行划分为 :高、中、低档。 （ 2）项目环境 项目的环境包括硬环境和软环境。 硬环境是指项目所在地既有的官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 23 页 可以看得见的，比如面山、邻水等；软环境比如 :文化环境、经济环境等。 项目定位时要充分挖掘这些条件进行定位。 （ 3）总平面布置 总平面布置当然是产品定位中的一个非常重要的方面，在总平面布置中要考虑建筑的布置、景观 的布置、楼高、楼间距、与周边环境的融合、交通的组织、竖向布置、配套等。 （ 4）建筑 建筑是产品定位中考虑比较多的一个内容，建筑定位中要考虑建筑的外形、色彩、建筑户型、面积、建筑结构、门窗、功能、形象、品质、声、光、色等。 （ 5）景观 随着生活水平的提高，项目的景观档次己成为了项目产品定位中和建筑一样的核心要素。 景观的定位主要是满足景观的功能、服务能力、给人心理、生理的满意程度等。 （ 6）智能 近几年，建筑智能化已经成为人们常常关注的一个话题，因此在项目产品定位中要考虑到智能化的设计、运营等。 （ 7）物业管理 物业管理是现在房地产消费者在进行消费时考虑得比较多的一个因素，在房地产产品定位中，要充分考虑物业管理的定位问题。 其定位主要包括 :服务内容、服务价格和服务质量等。 官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 24 页 价格定位 消费市场变化莫测，楼盘的定价要是能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。 影响价格的因素有很多，主要包括供求关系因素、经济因素、社会因素、行政及 法律因素、开发商实力因素、开发目标利润因素、开发商资金状况因素、成本因素、位置因素、建筑外观因素、楼盘硬件因素、房产自身因素、楼盘形象价值因素、同类楼盘的 竞争因素等等。 从一般意义上讲，安置房项目的价格和一般的房地产价格一样，包括土地开发及房屋生产、经营环节的价格，是项目用货币相交换的比例，是项目价值的货币表现。 定价方法是开发商为了在目标市场上实现定价目标，而给楼盘制定的一个基本价格或浮动范围的方法。 房地产企业的定价方法通常有 :成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法等。 对于安置房项目来说，其建设的意义为加快城市化进程，提高旧城区居民的居住条件，促进经济可持续发展需要，提高人民生活水平，因此，建议使用第一种成本导向定价法。 综上所述，房地产开发企业在实 施安置项目之前都必须要进行项目的市场定位，准确的市场定位能够使其开发的产品受到市场的认可和追捧，从而使企业获得良好的经济和社会效益。 盲目的市场定位将会大大减少项目的市场价值。 安置小区的 运营管理 ，不仅关系到开发企业的经济和社会效益，更直接关系到被 安置 居民的切身利益和社会安定。 官塘绿苑二 二期项目 镇江万达工程咨询有限公 司 第 25 页 第二章 发展规划、产业政策和 行业准入分析 发展规划 镇江市城市发展规划 （一）镇江市“十二五”总体规划目标 “十二五 ”时期是镇江经济社会发展加快转型升级的重要时期，住房和城乡建设事业面临重大的机遇选择和现实挑战 ，实现转型升级，继续保持跨越发展、可持续发展的态势，是时代赋予我们的使命，也是人民群众的迫切期盼，责无旁贷。 “ 十二五 ” 期间，住房和城乡建设事业总体要求是：以科学发展观统领全局，以住房和城乡建设事业转型升级为主线，以争创中国人居环境奖为抓手，全力打造 “ 一中心四区域 ” ，加快城乡一体化进程，着力改善民生，促进社会和谐，全力建设宜居、宜业、宜文、宜游的现代 “ 山水花园城市 ”。 构建开放式空间发展格局 重点加快戴家门路以东。