都江堰市区核心区预可行性研究报告(编辑修改稿)

都江堰市区核心区预可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

保护区，力图通过保存、整修、修复、更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予一定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。 都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为一个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居的人类生活方式。 水文化，在都江堰市既有显著的体现，也具有一定的个性特征。 天府水镇以水文化为主题，在文化的利用、保护与传播方面， 都是可行的。 E 工程技术的可行性： 从工程技术角度看，该项目在选址、地质条件、水电配套、土木建筑、设备设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施 的各方面条件。 但 子项目还需做进一步论证。 F 环境保护的可行性： 从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件，岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。 天府水镇通过设计、建造大面积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。 目前， 旧城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作为老城区的工商贸易区，空气污染、噪音污染、视觉污染的问题较明显。 天府水镇立足于对环境的高标准要求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。 G 经济可行性： 如果政府能提供一定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资 13 回报率。 在政府土地拆迁补偿的前提下， 区域开发总体项目的净现值为人民币36318 万元，现值指数为 ，税后财务内部收益报酬率为 %，说明该项目有较强的投资价值。 几点建议 A 以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发的关键， 从策划到经营的各环节也是环环相扣的系统工程，因而应在政府指导调控下，由一个区域运营商进行统一的 开发运作，以实现预期目标。 B 在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分的市场评估，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子项目进行全方位论证。 另外，也要加强修建性详细规划工作，尤其应重点论证给排水和环保工程的可行性。 规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项目可持续经营的眼光，进行交通、给排水、供电、 电信等基础设施的规划设计，纳入城市系统，并为今后的增容作好预期准备，以控制今后的营运成本。 C 天府水镇的开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上的地位，应可对都江堰市成为知名旅游目的地产生巨大的推动作用。 D 与古堰景区的互动是天府水镇必须考虑的因素，两者关系的协调将直接决定都江堰城市旅游的发展走向。 建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利益共同体。 E 从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿、税收优惠、产业导向调控三方面给予支持。 其中，拆迁土地补偿直接决定了项目的盈利水平；项目投资额大，回收期长，需争取 政府在经营前期应给予税收等方面的优惠政策支持；为成功打造该开发区，须政府在设施的立项、审批、周边区域今后的土地开发方面认同统一规划、统一开发。 F 天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为 的负相关关系，可见区域开发的关键在于拆迁的成本高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地补偿的同时，运营商应本着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模 14 式，有计划地分期进行市场化操作。 G 建议在开展规划工作的同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保证项目运作的连续性和完整性，如加强与旅游、城建、交通、供电 、电信、环保、文物、水利等各部门的协调关系，多方面探讨与都江堰景区、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，为当地建立合理的商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。 H 在区域运营中，建议边开发、边营销，边招商，边开放，边销售。 通过实施滚动开发，形成良好的信息流、游客流、现金流、物流，使得整个过程风险降低最低程度。 I 建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金、银行贷款、招商引资、滚动开发等多种模式的综合运用，规避可能存在的风险，实现天府水镇的良性发展。 j 特别注重品牌经营与管理，投 入资金和力量，以创造持久的投资吸引力和消费吸引力。 从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域SCRD 的整体概念营销，做成全国闻名的品牌；针对各阶段的招商、开放、销售的不同要求，针对不同的营销对象，做好子项目营销。 正式运营后，整个项目应具有相当的品牌知名度，应注意对品牌的管理以及进一步进行世界著名休闲品牌打造。 F 加强与旅游部门的关系，整个区域是旅游板块特色，项目健康运营取决于整个区域的游客支撑。 与周边的景区、旅游部门携手合作将是共赢之路。 在条件成熟的情况下，运营商应该考虑控股周边景区，至少应建立 战略同盟。 15 第二章 区域概况与项目概要 一、 区域概况 地块概况： 都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，地处成都市区西北，沿成灌高速公路距成都市区约 55 公里车程，沿省道向南约 15 公里可至青城山，交通便利。 作为四川旅游黄金线路――九环线与西环线交汇的重要节点，都江堰市的区位特征明显。 天府水镇占地 592 亩，位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从西端的宝瓶口、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，过杨柳河，直 至建设路，与幸福商业城、都江堰市政广场为一路之隔。 项目地块处于都江堰“扇形”城区发展轮廓的轴心位置，也属于旧城改造的核心，区域地位十分明显。 目前，除少量文物古迹资源外，基本为建于 20 世纪 80－ 90 年代的建筑物，建筑密集，形态简单，人口密集，单位众多，并有较多传统形式的商铺，是都江堰城区的旧城区。 资源品质状况： 都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然环境调节气候的原因，都江堰市夏季气温较成都平均低 3 度左右。 天府水镇位于岷江之畔，玉垒山麓，岷江支流杨柳河穿区而过，加之周边没有工厂，使其拥有了较好的自然环 境和气候条件。 天府水镇虽然不属于都江堰景区范围，但紧邻景区，景区的两个主要入口――离堆公园入口和玉垒山入口都与天府水镇直接相通。 都江堰景区以都江堰水利工程为核心， 2020 年被联合国教科文组织确定为世界文化遗产。 都江堰水利工程建成于 2020 多年前，而今仍在使用，作为世界最著名的无坝引水工程，也是世界知名的旅游胜迹。 都江堰水利工程与岷江山水交相呼应，兼具文化价值和景观价值，成为天府水镇重要的资源依托。 天府水镇所在地上的现代建筑密集，其间夹杂着数处文物古迹。 其中，岷江 16 之畔的西街建成于清末民初，较为破旧，但多处 建筑都较好地保留了传统形态，文化意象明显。 街区中居民较多，以回民为主。 西街中还有清真古寺、宝瓶清真寺、都江堰古城墙（局部）等古迹。 文庙位于玉垒山麓，现都江堰第一中学校园内，大成殿、泮池、影壁保留较好。 这些建筑构成了天府水镇主要的历史文化保护资源，具有较高的价值。 区域开发的问题： A 天府水镇是一个独立开发区域，但不可避免地要与周边城区地块发生密切关系。 天府水镇开发的一个重要作用是作为核心和示范，推动都江堰市城市经营理念的实施，能否起到这个作用，不仅需要其本身有准确的定位和策划，更需要在开发运作中，充分 整合各方面资源，进行战略运营。 B 只有把都江堰市从旅游过境地转变为旅游目的地，天府水镇才能具有生命力。 在某种程度上，这不是天府水镇以一己之力就能做到的，必须由都江堰市政府、旅游及相关行业企业机构共同努力，才能实现，而都江堰景区能否与天府水镇发生实质性关联，对旅游目的地的打造具有关键意义。 C 在开发策划中，天府水镇虽然把文物保护与环境保护提到了重要高度，但行业规律表明，保护与开发的关系是非常脆弱的。 因而在实际运作中，除了要贯彻策划理念外，更需要始终把文物、环境保护作为与旅游、商业开发同等重要的大事，在建设 、经营、管理的细节上予以落实。 D 天府水镇旧城拆迁的力度极大，因而必须合理控制相关成本，否则将直接影响开发力度，影响商业运作。 旧城拆迁所涉及居民和单位数量较多，在政府调控下，虽然难度相对较小，但也必须注重协调各方面的关系， 在拆迁执行中本着先易后难的原则，分期进行， 以免造成不利影响。 E 天府水镇的房产供给总量大，本地市场消化有极大难度。 因而，能否凭借都江堰的综合吸引力，依托成都市区的辐射优势，刺激成都商业房产的关注，将成为项目成败的关键。 将潜在需求转化为现实需求，以需求市场刺激供给市场，是天府水镇开发的关 键。 但具体的市场支撑尚需进一步论证，而且，在项目的规划设计、商业运作、品牌管理、市场营销、组织管理等各环节，都要有明晰的市场观念，避免某环节偏差所造成的致命后果。 F 投资回报率是衡量项目成败的关键指标。 天府水镇的投入成本大，能否达 17 到预期的利润目标，一方面要合理控制各环节相关成本，另一方面，也要保证各环节的质量水准，避免省小钱犯大错。 二、项目概要 区域定位 : 作为一个城市社区，本区域将是一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会 议功能的生态城市型文化休闲中心区。 即：水生态城中城。 主题名称： 项目的总体名称为“天府水镇”。 借助都江堰的千古之名，体现了水文化主题和社区的实体概念，并具有历史文化色彩，容易识别并产生联想。 发展目标： 就旅游意义上，将发展成为四川旅游的必游景区；就商业和休闲意义上，将发展成为成都的特色休憩中心区 SCRD（ Special Center Recreation District）；就社会意义上，将发展成为中国中小城镇实施城市经营的理念创新示范区；以此，努力成为具有世界影响的生态文化社区。 功能设置 ： 天府水镇以水景观、绿色景观和道路交通系统为脉络，将多个关联性功能项目连接在一起，是一个多元功能的区域。 在功能的具体设置上，天府水镇以八个分区构成功能结构，包括： A 天府水镇入口接待区 —— 第一形象区和消费者集散中心，并提供基础配套服务，如行政办公、污水处理等。 B 西街历史保护区 —— 文化游览功能，提升天府水镇的历史与文化品位，也与都江堰景区形成关联。 C 中国水利博物馆区 —— 彰显天府水镇的文化主题，具有旅游体验功能，也是提高天府水镇社会价值的核心卖点之一。 D 岷江商业休闲娱乐区 —— 具有商业与休闲集结的 功能，结合游览观光要素，以文化价值提升了商业价值。 18 E 天府美食餐饮区 —— 集中多种业态的餐饮场所，四川美食、都江堰美食、天府水镇美食交叉呼应，是完善天府水镇，乃至都江堰功能结构的重要环节。 F 天府源国际接待区 —— 包括酒店住宿、会议接待、主题餐饮娱乐等功能，针对细分市场提供高品位服务。 G 玉垒山度假别墅区 —— 强化了天府源国际接待区的高品位功能，以垄断性优势占据高端市场，也提升了天府水镇的市场地位。 H古堰产权酒店区 —— 完善天府水镇的住宿功能体系，满足市场细分的要求，也是良好的投资型项目。 上述八个功能区首尾 呼应，既是一个产业化的功能链，也是一个循环型的消费链，内部结构较完整，也能够与外部发生必要的关联效应，因此具备一定的可持续运营能力。 项目设计概况： 天府水镇基于多功能的社区化特征，将以水文化景观为主线，通过项目的组合，创造内部代谢的能力，从而成为一个立体化的 SCRD 特色休闲中心区。 天府水镇内以步行交通为主，每个分区都具有自身的功能性卖点和文化吸引力，以此，使项目排布具有整合性的特点，并形成了多种卖点的产品组合。 A 项目概况 天府水镇入口接待区 位于天府水镇东端入口处，是天府水镇与都江堰城区相连的 主要区域。 本区的主体项目是以植被和水池景观为主的天府水镇入口广场，包括山水主题园林景观，蓄水池及污水中转处理站、游览标识系统等配套设施。 另外，修建停车场、汽车站（开设都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、员工生活区等基础性服务项目。 西街历史保护区 以西街为核心，通过文物古迹的保护和修复，主要面向外地游客，提供古迹观光、旅游购物、特色住宿等服务。 保护区所有建筑均保留、体现典型的川西－都江堰传统建筑特色，以西街和 19 沿江步道为主线，修复清真古寺和宝瓶清真寺，保留其作为宗教场所的功能。 保护区内保留部分回民住户，作为 “原住民”，与建筑景观结合形成独特的生活场景。 西街将吸引四川民间手工艺人、土特产商人，开辟为特色文化旅游购物街，并设立多间民俗客栈。 沿江步道通过景观小品配置，成为与岷江及其对岸都江堰景区相呼应的观光步道，同时，保护古城墙遗址，利用民居大院开设小型民俗展示馆，提供茶饮服务。 另外，在西街的入口、中点和终点分别修建、复建牌楼、古戏台和宝瓶塔，起到形象提示的作用，使西街历史保护区的区域文化特征更趋完整和明显。 中国水利博物馆区 位于天府水镇的地理中心，为其它功能分区围绕，是一个以水文化、水利文化为主题的展示性、体 验性场所，也是其它功能分区的景观配套。 中国水利博物馆通过文化展示和特色营造，将申报成为国家级博物馆，同时成为与西街历史保护区配套的主题旅游场所。 博物馆室内部分由四栋展厅建筑组成，多角度、多形式。