自贡市住宅房地产市场的分析与预测毕业论文(编辑修改稿)

自贡市住宅房地产市场的分析与预测毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

企业文化建设，使企业自身不断成熟起来，打造了本土房地产品牌并取得了显著成效， 抢占市场份额；中小型房产企业销售困难，企业回笼资金较慢，无力再持续进行开发，使得部分中小房产企业生存困难，或退出房地产市场，或者被其他有实力的房企兼并。 同时，泰丰、荣新、雄飞等房企 实行走出去战略， 逐渐向成都以及川内外其他城市发展。 图 34 自贡 四级资质及其以上建筑业企业 数量 自贡市固定资产投资与房地产开发投资分析 近年来，自贡固定资产投资稳步增长，房地产投资总体也呈现增长趋势。 从历年自贡房地产投资在固定资产投资中所占比例较来看，平均占有率只有 15%到 20%，不存在泡沫，说明自贡房地产市场还有一定的发展空间。 但是，房地产投资额的增长率虽然 保持较高的水平但其增长率不断下降，这也说明自贡房地产市场不断进入平稳发展时期。 图 35 自贡市房地产投资完成额情况 如图 35所示，最近几年自贡房地产投资完成额的 增长率呈下滑趋势，可推断 很多四川理工学院毕业论文 9 在建项目都已经进入工程高峰期和结算期， 未来几年以消化前期拍卖的土地为主，新增开发投资有限；同时受宏观调控影响，市场信心下降，客户观望，开发商资金回笼受限；从而可以推测未来 3自贡房地产开发投资将呈“心电图”趋势。 自贡市住宅市场开发建设状况分析 2020 年至今，自贡住宅新开工面积、施工面积呈现先增加后减少的变化；然而竣工面积恰好相反。 其中住宅新开工面积、施工面积在 2020 年达到最高峰，之后在 2020 年急促下降。 土地购置、新开工、施工 、 竣工 与销售 是房地产开发的几个阶段 ，新开工面积的减少可能由于开发商对未来市场某些因数的不确定或者不看好未来市场前景。 根据房地产开发的经验可知，前一阶段的施工面积的增加必将促使下一阶段竣工面积的增加，从表 33 可以看出， 20 2020 年施工面积与 20 2020 年竣工面积情况就验证了这一经验；并且在 2020 年的竣工面积达 万平方米，为最近五年竣工面积的最高值，从可以推测未来 12 年的住宅供应量将增加。 表 33 自贡市住宅新开工、施工、竣工面积统计表 年份 2020 2020 2020 2020 2020 住宅新开工面积 住宅新开工增长率 % % % % % 住宅施工面积 住宅施工增长率 % % % % % 住宅竣工面积 住宅竣工增长率 % % % .% % 在 自贡，其中住宅占商品房开发的比例较高， 处于绝对主导地位，别墅、 写字楼、商业用房等所占的比例非常低 ，其变化趋势引领商品房，因此，自贡商品房 呈现同样的趋势。 通过图 36，我们可以看到，房屋新开工面积 20202020 年逐年上升， 2020 年达到顶峰，新开工面积集聚，带动全部房屋施工面积快步增长；之后开始呈现下降趋势。 然而，房屋竣工面积 20202020 年逐年下降，从 2020 起，竣工房屋面积呈现小幅上扬态势，可供房源增多； 可以判断，自贡市许多楼盘都将进入持续的尾盘销售阶段和交房阶段，南湖片区楼盘大部分都进入交房阶 段，沿滩新城区的楼盘部分进入。 根据新开工面积情况，可以判断，前几年供应的土地开始进入全面集中开发阶段，并且已经到了工程尾期，特别是 2020 年竣工面积同比增长 %之多、 2020 年竣工面积高达 万平方米，预计未来几年内，自贡的房地产供应将以消化前期剩余房源3 自贡市住宅房地产市场宏观环境分析 10 0204060801001201401601802002202402020 2020 2020 2020 2020 年份面积（万平方米）商品房销售面积商品房空置面积住宅销售面积住宅空置面积01002003004005006007008009001000年份面积（万平方米） 1 0 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %增长率商品房新开工面积 1 2 7 . 2 8 2 1 0 . 7 7 3 2 2 . 3 8 3 6 9 . 4 5 1 0 7 . 2商品房施工面积 3 2 7 . 2 4 4 0 2 . 4 7 5 9 6 . 2 3 9 1 6 . 4 8 7 7 7 . 9 2商品房竣工面积 1 4 2 . 9 1 1 1 . 9 3 5 8 . 2 5 1 5 5 . 9 2 2 3 2 . 6 3商品房新开工增长率 3 0 . 0 0 % 6 9 . 0 0 % 5 3 . 0 0 % 1 4 . 6 0 % 7 1 . 0 0 %商品房施工增长率 2 1 . 3 0 % 2 5 . 2 0 % 4 8 . 1 0 % 5 3 . 7 0 % 1 5 . 1 0 %商品房竣工增长率 4 9 . 7 0 % 2 1 . 7 0 % 4 8 . 9 0 % 1 6 7 . 7 0 % 4 9 . 2 0 %2020 2020 2020 2020 2020为主，新项目入市较少。 自贡的房地产供应将进入高潮状态，居民可供选择的机会增多。 图 36 自贡市商品房新开工、施工、竣工面积情况 自贡市住宅市场销售状况分析 通过图 37 可以看出，自贡商品房与住宅销售 面积、空置面积趋势大致相同。 空置面积均呈现 波浪式变化，平均空置率 %左右；销售面积逐年上升，到 2020 年达到最高销售额后呈现下降趋势。 图 37 自贡市房地产销售、空置面积情况 2020 年房屋销售面积急促下降，也并不能 说明 市场没有客户 ，可能是 众多需 求 者持币观望 “十八大”房地产政策趋势，暂时 捂紧口袋。 四川理工学院毕业论文 11 相比每年的竣工面积增加量，销售面积的增长速度较慢；销售增长速度落后于竣工面积增长速度，必将造成市场后续压力大增，同时自贡市的房屋空置面积也将大幅度增加。 从每年供应和销售量对比分析， 自贡商品房供大于求，自贡的刚需客户的增量远远赶不上楼市的供应量，供应已经饱和；商品房（包括住宅）需求程度还较低，消化的速度低于供应的速度；也说明自贡楼市主要还是以居住需求为主，投资性需求还偏低。 4 自贡市房 地产市场综合评价 12 4 自贡 市 房地产市场综合评价 经过 “ 十一五 ” 的高速发展， 自贡 经济发展整体进入工业化中期阶段 ；现在正处 全面建设小康社会的 “ 十二五 ” 关键 阶段 ， 经济发展不断转型，城市化进程逐步加快，自贡房地产市场发展迅猛。 为此 从 目前已有研究评价房地产市场的指标体系（比如： 国房景气指数 、中房预警指数、上海房地产预警体系等 ）中选取能够 反映自贡房地产市场运行状况的指标 ， 并 借鉴有关国家及城市的发展经验、国际流行的类似指标的理想值及正常浮动区间以及考虑到 ABC分类法 20％一 80％的 A类标准划分原则， 比较分析确定相应指标的取值 ，来对自贡房地产市场进行综合分析评价。 指标体系及其评判标准 房地产与社会经济发展协调性指标 (1)房地产开发投资与社会固定资产投资之比 该指标表示某地区房地产开发投资总额占当年全社会固定资产投资总额的比例， 来揭示房地产投资状况， 反映房地产在整个固定资产投 资中结构是否合理的基础指标。 一般而言，当房地产市场及社会经济发展稳定时，房地产开发投资额 /固定资产投资额应该是一个比较稳定的数值； 在发达国家 ,房地产投资一般占社会固定资产投资额的 20%～ 25%。 参照四川省房地产市场健康状况测度体系， 该 比值大于 37%、小于 15%为异常； 其理想值为： ，正常浮动区间为： ～。 (2)房地产开发投资额与 GDP之 比 该指标 用于判断该地区是否存在对未来房地产市场预期过高而出现投资过热现象。 通常，房地产开发投资额与 GDP总量 呈正相关， GDP保持增长，房地产开发投资额也相应增长。 现阶段 , 房地产投资 依然 是 驱动我国 经济增长的重要因素 ， 适度的投资有利于拉动经济的增长 ； 但如果房地产开发投资额比例过高 ,可能会导致供过于求 ，造成未来的空置率过高。 世界 上公认房地产开发投资占全社会固定资产投资在 10%以下 ； 在发达国家，房地产投资一般占 20%～ 25%； 我国该指标在 30%以上视为有泡沫。 考虑到不同地区房地产市场的成熟程度， 该指标会有一定的浮动，根据自贡市的实际情况， 其理想值为： ,正常浮动区间为： ～。 房地产市场均衡程 度指标 (1)商品房新开工面积占施工面积的比倒 四川理工学院毕业论文 13 该指标反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场未来 1～ 3年的预期 ,属于 预示性 指标 ； 新开工面积 具有 前瞻性，它反映 1～ 2年后预售供应量和 2～ 3年后现房供应量。 客观上讲，新开工面积占施工面积的比例必须有个合理的区间；比值过高，则施工面积过小，有产生“泡沫”的危险；比值过小，则可能新开工面积过小、施工工面积过大，易形成资金积压及市场不景气。 该指标的理想值为： ，一般情况下在 25%～ 35%之间；自贡市的正常浮动区问为： ～ ，其基本能反映正常开工情 况。 (2)商品房施工面积与商品房竣工面积之比 它表示当年商品房施工面积所占当年商品房竣工面积的比例 ， 属于重要的前瞻性指标。 通常，商品房修建的周期为 2年左右，最长 3年； 若工期延长，则会使资金积压。 施工面积大约反映了 1～ 2年后现房供应量， 其值通常为竣工面积的 ，若小于 倍，会出现供应短缺；大于 ，会出现供大于求的现象。 总的来说 ,房屋从开工到竣工在 2～ 3年 内较为正常； 根据自贡市的实际情况 , 该指标的理想值设为： ，其浮动区间为： ～。 (3)商品房空置率 商品房空置率是 反映市 场供需结构是否合理、平衡的 重要指标。 目前， 空置率 有不同的定义和计算方法，其合理区间也有所不同； 本文采用商品房空置总面积 /社会商品房总量， 即： 商品房空置率 =报告期商品房空置面积／报告期可供销售、出租的商品房面积。 空置率的高低体现出市场的供求状况，反映出市场的均衡程度，进而影响房地产价格的变化，其过高、过低表示着市场的过冷、过热，并将引发市场的波动。 按照国际惯例，空置率在 5％ ～ 10％ 之间为合理区； 如果商品住房空置率大于 10％ ，则商品住房空置严重，房地产市场将会出现一系列的问题。 根据国家统计投资局贾海的统计研究 ，考虑到自贡市经济发展的实际情况，将空置率的合理取值区间确定为： 10%～25％。 房地产市场景气程度指标 (1)商品房销售额与开发投资额之比 该指标反映了房地产投入与产出的效益 ；其 比值小于 1时 ,反映该城市房地产开发的总体效率不理想。 根据自贡的实际情况，将其取值区间定为： ～ ；若此比值大于，说明其“泡沫”现象严重；小于 ，说明其经济效应欠佳， 将可能影响未来的房地产投资规模和开竣工面积。 (2)商品房销售面积与竣工面积之比 4 自贡市房地产市场综合评价 14 该指标反映了 现房 供求是否均衡；若商品房的销售面积少于 竣工面积，则说明商品房有空置，该比值越小，则空置量越大；而当该比值为 l时，说明供求达到了平衡。 鉴于自贡市的实际情况，将其浮动区间定为： ～。 房价与居民消费能力协调性指标 房价 收入比， 是指一个国家或地区在某一个特定时点上 ,住房价格与城市居民家庭年收入之比 ； 它是一个全球通用指标，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。 一个 地区 的平均 房价 收入比通常。