新区高山片区危旧房改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)

新区高山片区危旧房改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

变化规律为上半年 16月递增， 7月减少，8 月再增， 9 月后递减。 全年大致有 4 个降水期，春雨季（ 34 月）阴雨连绵，雨量少，强度弱，平均雨量 毫米，占全年 %；梅雨季（ 56月）雨区广，雨量多，时间长，强度较大，雨量集中，平均雨量 409 毫米，占全年 33%；秋冬少雨季（ 10月至翌年 2 月），受冷高压控制， 雨量明显减少，平均雨量仅 ，占全年 %。 全年降雨日数（日雨量≥ ）的平均值为 ，一年中 56月雨日最多，平均 14天左右； 1012月最少，平均为 天。 湿度：年平均相对湿度为 76%，年际变化不大，最大 80%，最小 73%。 一年中以 47 月湿度最大，在 80%以上， 6月达 84%， 1012月最小，在 68%69%之间，其余月份在 70%80%之间。 风：鲤城区属典型季风区，风向随季节有规律变化。 10月至翌年 3 月以偏北风为主，东北偏东风频率在 23%27%； 45 月份以偏北风为主，东北偏东风频率仅为 17%18%，而偏南风频率已升至 15%左右； 68 月以偏南风为主，其中 67 月西南偏南风频率 17%20%； 8月东南偏南风频率 9%； 9月偏北风又开始增多，频率为 15%。 历年平均风速 /秒，一年中 10 月至翌年 3 月风速较大，平均为 米 /秒，最大风速出现在 1011 月，达 4米 /秒； 58月风速较小，为 米 /秒， 4月和 9月平均风速分别为 /秒和 /秒。 场地工程地质条件 场地地形地貌 拟建场地较为杂乱，多为危旧民房和部 分厂房，部分地段为杂地， 12 局部分布水池，水沟等，场地内地势较不平坦，基本呈北高南低。 场地地貌属海岸平原地貌。 岩土层结构及其特征 （ 1）杂填土①（ Q4ml）：灰黄、灰色、杂色，松散 — 稍密状，干 —稍湿 — 湿，以碎石、碎砖、粘性土等建筑垃圾为主，局部含有少量生活垃圾，均质较差，回填时间约 3— 5 年，未完成自重固结，工程性能差，大部分地段分布，层厚 —。 （ 2）粉质粘土②（ Q4al+pl）：灰、灰黄色，湿 — 很湿，可塑 — 软塑状，主要由粘粒、粉粒组成，局部含少量细砂，稍有光滑，干强度高，韧性中等，无摇震 反应，工程性能一般，全场分布，层厚 —。 （ 3）淤泥③（ Q4m）：灰、深灰，呈饱和，流塑状，局部软塑状，主要由粘粒、粉粒组成，含少量腐植质，味嗅，局部及该层底部夹混泥沙，个别钻孔该层表现为淤泥夹砂，光滑 — 稍有光滑，韧性中等，干强度中等，无微摇震反应，工程性能差，少部分地段缺失，层厚—。 （ 4）中细砂④（ Q4al+pl）：灰色、灰黄色，松散 — 稍密状 — 中密，饱和，主要由石英中细砂为主，局部含少量角砾，含泥 15%左右，该层于钻孔 ZK75 深度 — 夹淤泥质粘土，胶 结差，分选性差，级配差，均匀性一般，全场分布，厚度 —。 （ 5）含砾中砂⑤（ Q4al+pl）：灰黄、灰白色，稍密 — 中实状，饱和，主要由石英中砂组成，砾石含量约 10— 15%，砾石呈圆形、亚圆形，局部含少量小卵石，该层底部或局部表现为粗砂或砾砂，胶结差，分选性差，级配差，大部分地段分布，层厚为 —。 （ 6）卵石⑥（ Q4al+pl）：灰黄、褐黄色，中密 — 密实状，饱和，卵 13 石含量约 50— 65%，主要一般粒径为 2— 8cm，最大粒径大于 10cm，成分为火山岩、花岗岩，磨圆度一般，充填砾石、 粗砂，泥质胶结，胶结一般，主要地段均有分布，层厚为 —。 （ 7）全风化花岗岩⑦ (γ 53)：灰白、灰黄、褐黄色，由石英、长石等矿物成分组成，其中长石等矿物已风化，粗粒结构，散体状构造，节理裂隙极发育，芯样呈土状，标贯修正击数大于 30 击，岩体完整程度极破碎，为极软岩，岩体质量基本等级为 V级，未发现有洞穴、临空面、软弱岩层等，工程性能较好，主楼地段大部分钻孔分布，层厚 —。 （ 8）强风化花岗岩⑧ ⑧ 2(γ 53)：灰黄、灰白、褐黄色等，主要矿物成份石英、长石等，粗粒结构，组织结构已 大部分破坏，其强度大体上随深度加深而渐强，散体 — 碎块状构造，强风化花岗岩⑧ 1呈散体状，强风化花岗岩⑧ 2呈碎块状，节理、裂隙极发育，采取率约为 60— 90%，岩体完整程度为极破碎，属软岩 — 较软岩，岩体基本质量等级为 V级，未发现有洞穴、临空面、软弱夹层等，工程性能好，主楼地段均有分布，强风化花岗岩⑧ 1厚度 — ，强风化花岗岩⑧ 2 揭露厚度 —。 （ 9）中风化花岗岩⑨ (γ 53)：灰白色，中粗粒结构，块状构造，矿物成份主要由长石、石英和云母等矿物组成，裂隙发育一般，裂隙处见有铁质氧化 浸染，岩芯呈块状 — 柱状，采取率 90%， RQD=80%，属较硬岩，岩体基本质量等级为 III— IV级，完整性为较破碎 — 较完整，岩体中未发现软弱夹层、临空面、洞穴等。 仅钻孔 ZK11 有揭露，未揭穿，揭露厚度。 水文地质条件概括 14 （ 1）地下水埋藏条件与类型 杂填土①呈松散状，渗透性一般，赋水性一般，主要赋存上层滞水；粉质粘土②、淤泥③渗透性弱，赋水性较小，属弱透水性土层，为相对隔水层，主要赋存空隙水；中细砂④、含砾中砂⑤、卵石⑥渗透性强，赋水性大，属强透水性土层，为场地地下水主要赋存层，具有承压性；全风 化花岗岩⑦及其以下地层渗透性一般，主要赋存裂隙水。 综合评价该场地地下水属承压水类型。 中细砂④、含砾中砂⑤、卵石⑥水力联系紧密，其余各岩土层间水力联系一般。 含水层上游侧向补给为其主要补给来源，其次为大气降水，侧向排泄于下游含水层，水位随季节降雨量水位的变化而变化，幅度约— 米，据调查，拟建场地近期年最高水位标高为 米。 （ 2）地下水的腐蚀性评价 依照国际《岩土工程勘察规范》（ GB500212020） 2020 版，并结合周边环境及地质条件，按Ⅱ类环境强透水层干湿交替及长期浸水条件进行判定， 地下水对混凝土结构具微腐蚀性；对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。 场地地震效应及基础分析 根据《建筑抗震设计规范》（ GB500112020）第 条，拟建场地存在较厚的软弱土和饱和液化砂土，属对建筑抗震不利地段。 拟建建筑物重要性等级为二级，抗震设防类别属丙类，根据《建筑抗震设计规范》（ GB500112020）及闽建设厅 [2020]037 号、 [2020]10 号文件有关规定，拟建场地位于泉州市鲤城笋江路北侧，抗震设防烈度为 7度，设计地震分组为第二组，设计地震动峰值加速度值为 ，拟建场地为Ⅱ 类建筑场地，特征周期为。 15 本项目商住、办公及安置房多为高层建筑，楼层在 1532 层，部分沿街店面为 13层，荷载大，要求建筑物基础的平均沉降量不大于200mm，建筑物的整体倾斜不大于。 根据场地各岩土工程性能分析与评价，天然浅基不能满足拟建建筑物的荷载和变形要求，必须采用桩基。 软环境条件 ***是鲤城区城市规划的重要组成部分，加快 ***的建设是区委、区政府实施“跨江发展”战略部署的重要举措。 为此，区委区政府主要领导多次率各有关部门召开有关 ***规划建设问题现场办公会议，研究处理包 括拆迁小区规划建设的有关问题。 有区委区政府的大力支持以及各部门的协调配合，本项目将能较快较好的实施完成。 同时项目规划建设范围内的拆迁户百姓民众也充分理解，积极配合有关部门进村入户测量，核准拆迁面积；区政府要求在房屋动迁过程中要依法依规，对群众的损失要按规定赔偿到位，为小区的规划建设创造了良好的条件。 16 主要依据及说明 （ 1）《城市居住区规划设计规范》（ GB5018093）（ 2020 版） （ 2）《城市给水工程规划规范》（ GB5028298） （ 3）《室外排水 设计规范》（ GB500142020） （ 4）《城市工程管线综合规划规范》（ GB5028998） （ 5）《民用建筑设计通则》（ GB503522020） （ 6）《住宅建筑规范》（ GB503682020） （ 7）《建筑设计防火规范》（ GB500162020） （ 8）《高层民用建筑设计防火规范》（ GB5004595） （ 9）《建筑抗震设计规范》（ GB500112020） （ 10）《高层建筑混凝土结构技术规程》（ JGJ32020） （ 11）《 ***控制性详细规划》 （ 12）《高山片区概念性城市设计方案 》 （ 13）国家及福建省其它有关规范及标准 （ 14）业主提供的有关资料 规划原则 （ 1）舒适性原则 居住小区要有完善的住宅、公共服务设施、道路及公共绿地；住宅建筑功能完善，服务设施项目齐全，设备先进；要有宜人的居住环境。 （ 2）便利性原则 居民日常生活方便，如购物、上学、出行等。 要求居住小区的用 17 地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。 各项公共服务设施的规模和布局恰当，以方便居民使用。 住宅区的道路系统和道路断面形式合理，步行和车行互不干扰，有足够的停车场。 （ 3）生态性原则 居住小区 内应有完善的给 水、雨水和污水排放、垃圾收集系统。 区内空气新鲜清洁，无有害气体和烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积大。 （ 4）安全性原则 对防止火灾、地震、交通、防卫有周密的考虑，创造安全的居住环境。 （ 5）美观性原则 居住小区 应有赏心悦目、富有特色的景观，空间层次有序而富有变化，绿化与建筑交织，色调和谐统一。 高山片区危旧房改造项目位于 ***笋江路北侧，东至兴贤路（与“福隆星城”项目用地相邻），南至笋江路（与规划的 ***城市综合体项目隔路相望），西侧和北侧为规划的 18米城市支路，项目总用地约267亩。 由于规划的繁荣大道及林荫大道由北至南从项目地块中穿过，将项目地块分隔成 A、 A B、 C 四 个地块， A、 A1 地块位于繁荣大道西侧， B 地块位于林荫大道东侧， C 地块位于中部作为规划的江南公园项目用地。 项目位于 ***主干道的笋江路北侧，且未来规划的繁荣大道及林荫大道都将穿过项目规划范围，项目区位条件优越，交通便捷，项目 18 附近已经建成笋江花园城、福隆星城等居住小区，项目周边无工业项目，整体环境较好。 考虑到异地安置将给拆迁群众在生活和工作上都带来诸多不便，无固定生活来源的被拆迁户在新住地 将面临就业难题，易造成异地拆迁动员难的局面，因此项目方案采用“就近安置，集中建设”的原则进行安置，在 ***高山片区危旧房改造项目的规划范围内选址建设是合理可行的。 项目地块是 ***规划的一部分，根据《 ***控制性详细规划》和《高山片区概念性城市设计方案》的要求，旨在建设 ***环境、空间优美、结构功能合理的居住小区示范，为 ***不断发展创造更新的模式。 项目建设用地征用总占地面积 178000平方米（约 267亩）， A地块规划用地面积 22333 平方米（规划 安置 用地）， A1地块规划 用地面积 17333 平方米（规划招拍挂用地）， B 地块规划用地面积 79333 平方米（ 规划 安置区项目用地）， C 地块规划用地面积 22333平方米（规划为江南公园用地），项目规划范围内现状以村建民房为主，环境基础设施陈旧。 本项目拟 建设 A、 B地块以安置拆迁居民为主， A1 地块作为招拍挂地块出让所得以平衡项目资金。 项目从规划道路条件及地块功能需要出发，因势利导，以江南公园为中心轴线开发主景观轴，主景观轴以横向的控件开合大小，竖向变化丰富的跌落式住宅为基础，充满休闲性、娱乐性的各色功能性景观为补充，顺建筑围合空间形式变化而 建。 主要技术 指标如下： A 地块主要技术 指标表 表 51 19 项目 单位 数量 A地块占地面积 m2 22333 总建筑面积 m2 计容建筑面积 m2 67130 其中 住宅建筑面积 m2 60500 商业 m2 5130 公建 m2 1500 不计容建筑面积 m2 其中 架空层 m2 1870 地下室 m2 容积率 建筑占地面积 m2 3300 建筑密度 % 绿地面积 m2 6700 绿地率 % 总户数 户 469 地面停车位 位 253 地下停车位 位 397 B 地块主要技术 指标表 表 52 项目 单位 数量 B 地块占地面积 m2 79333 总建筑面积 m2 329102 计容建筑面积 m2 257615 其中 住宅建筑面积 m2 203540 商业 m2 52200 公建 m2 1875 不计容建筑面积 m2 71487 其中 架空层 m2 8000 地下室 m2 63487 容积率 建筑占地面积 m2 8075 建筑密度 % 绿地面积 m2 23816 绿地率 % 总户数 户 1843 地面停车位 位 657 地下停车位 位 1828 20 （ 1）广场 沿主景观轴分布，与小区主要出入口相。