开发“粤海大厦”项目的经济评价报告(编辑修改稿)

开发“粤海大厦”项目的经济评价报告(编辑修改稿)内容摘要：

） 2830层面积 （ m2） 1 A 2 B 3 C 4 C 5 E 6 E 7 C 8 C 9 B 10 A 11 C 12 C 13 F 14 G 15 C 16 C 合计 16 / 39 图 18 基础层平面图 项目主楼第九层一共有 8个户型，见表 18和图 19 第九层户型指标表（ 1027层） 表 18 户型编号 数量 户内建筑面积（ m2） 阳台面积（ m2） C 型 7 E 型 2 B 型 1 K 型 1 L 型 1 N 型 1 M 型 1 3 P 型 1 4 公共面积 本层建筑面积 总数 15 17 / 39 图 19 第九层平面图 户型设计 以 基础层 的户型为主力户型，每个户型都可以改装为公寓和办公写字楼（见图 110和图 111）。 图 110 15单元公寓平面图 图 111 15单元办公平面图 18 / 39 户型 A 每层数量： 2 面积； m2 住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫 建议：适合时尚单身高薪白领；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。 也适合小公司经营做办公室 户型 B 每层数量： 2 面积； m2 住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫 建议：适合时尚单身高薪白领；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。 也适合公司经营做办公室。 户型 C 每层数量： 8 面积； m2 住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫 建议：适合时尚单身金融金领；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。 也适合公司经营做办公室。 也适合公司经营做办公室。 19 / 39 户型 E 每层数量： 2 面积； m2 住宅可以做成：两室两厅一阳一厨一卫 建议：适合适合有孩子的温馨家庭；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。 也适合公司经营做办公室。 户型 F 每层数量： 1 面积； m2 住宅 可以做成：一室两厅一阳一厨一卫 建议：适合时尚单身高薪白领；饭厅过道和客厅之间可加用屏风，不仅占用空间小，而且私密性更好。 也适合公司经营做办公室。 20 / 39 户型效果图 户型效果图 112 21 / 39 鸟瞰草图 图 113 配套设施 项目 18 层为商业办公，局部为停车塔； 930层为酒店式公寓；地下 3 层为停车库 项目内部配套设施表 表 110 层 号 功能类型 备注 3— 0 地下三层停车场 可容纳 170辆车 18 商业办公 上档次的商家，购物中心、精英俱乐部、餐饮等服务齐全 68（局部） 机械停车 高层大型智能停车场， 六、七层室内停车 80 辆，八层机械停车54 辆 9 会所 以娱乐休闲、运动休闲为主，如建设健身房 1030 高级写字楼 金领公寓 以酒店式公寓为主，适合品味高的金领生活，环境高档上档次，装修华丽，便利舒适生活 可改造为高级豪华、视野辽阔，空间舒坦，餐饮，会议室等配套完善的高级写字楼 22 / 39 第二章 投资估算与财务评价 项目工 程概要 规划设计方案 （ 1） 规划设计方案中的主要技术经济指标 （见表 21） 规划设计方案中的主要技术经济指标 表 21 序号 项目 单位 内容 1 用地面积 m2 2 总建筑面积 m2 3 计容建筑面积 m2 商业 m2 办公 m2 公寓 m2 4 地下室面积 m2 5 建筑基底面积 m2 6 建筑密度 % % 7 主楼密度 % % 8 容积率 9 绿地率 % % 10 总停车 辆 442 项目开 发经营周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本张开发经营周期表只包括了从 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。 ) 24 / 39 开发成本估算 本项目的开发成本包括土地费、前期工程费用、基础建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费 、其他费用、不可预见费用、经营资金。 又由于本项目是盈利性企业，且全部投资 没有融资和借贷 ，因此公共设施配套建设费用、财务费用为零，开发间接费用直接计入企业的销售费用，不单独进行计算。 土 地费用估算 表 23 土地出让金 用地面积 土地费用（元） 5500元 /m2 35632988 （注：土地费用估算依据老师提供的每平方米出让金和本工程占地面积求得。 ） 前期工 程费用估算 表 24 序号 项目 项目费用 (元 ) 1 水文地质勘察费 2 可行性研究分析费 2020000 3 规划设计费 合计 （注：前期工程费用的估算依据书本 230 页提供的资料，由于其它临时费用不详，估算起来较为困难，因此咩有将临时费用计入。 ） 基础设施建设费估算表（单位：元） 表 25 序号 项目 取费基数 建设费率 建设费用 1 供电工程 2591490 50% 1295745 2 供水工程 2591490 % 3 供气工程 2591490 % 4 通信工程 2591490 % 5 其他 2591490 1% 合计 2591490 （注：基础设施建设费的估算依据上网查得的资料。 ） 建筑安装工程费（单位：亿元） 表 26 序号 项目 占安装工程费的百分比 建筑安装工程费 项目费用 1 人工费 13% 2 材料费 54% 3 设备机械费 5% 4 安装工程费 11% 5 其他直接费 8% 6 其他间接费 9% 注：建筑安装该工程费 =2400*=138010080元 = （注：建筑安装工程费的总价由老师提供的单位造价和本方案实际建筑面积算得，其中 25 / 39 每部分的费用估算依据上网查得的资料。 ） 管理费用 =（土地费用 +前期工程费 +基础设施建设费 +建筑安装工程费 +公共配套设施费） *3% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *3% = 5471564元 （注：管理费用的估算依据书本 232 页提供的资料。 ） 销售费用 =（土地费用 +前期工程费 +基础设施建设费 +建筑安装工程费 +公共配套设施费） *2% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *2% = 3647710元 （注：管理费用的估算依据书本 232 页提供的资料。 ） 开发期间税费估算表 表 27 序号 项目 总额（元） 1 土地使用税 6219576 2 营业税 28423207 3 营业税附加税 1989624 4 教育附加税 7801931 5 城市维护建筑税 18204505 6 土地增值税 231641145 7 企业所得税 27281215 合计 321561203 (注：开发期间的税费估算依据书本 235 页提供的资料和上网查得的资料，其中，有些税费的估算太难，没有计入。 ） 其他费用估算表 表 28 序号 项目 数量（工程造价 /元） 收费标准 总额（元） 1 标底编制费 140601570 % 2 标底审核费 140601570 % 3 招标管理费 140601570 % 4 工程质量监督费 140601570 % 5 安全监督管理费 140601570 % 6 工程监理费 140601570 % 合计 （注：其它费用的估算依据书本 251 页提供的资料，其中取费基数为总工程造价费，总工程造 价费 = 基础设施建设费 + 建筑安装工程费。 ） 不可预见费用 =（土地费用 +前期工程费 +基础设施建设费 +建筑安装工程费 +公共配套设施费） *5% = （ 35632988元 + +25914。