杨晓燕房地产抵押估价报告(编辑修改稿)

杨晓燕房地产抵押估价报告(编辑修改稿)内容摘要：

有枇杷坪至双河口、海洋馆至王家坡、龙都广场至渝东大花园、兴茂翠园至兴茂花园等多条公交线路， 估价对象距最近的公交站点约 100米，每班次间隔约 3分钟，公交便捷度高。 3．环境条件 杨晓燕所拥有的住房 距万州主城商业中心约 ，距小天鹅车站杨晓燕房地产抵押估价报告 ——————————————————————————————————————————————— 重庆顺达会计师事务所 第 9 页 约 300米，距国本路长途汽车站约 1公里。 区域内 有泰兴电脑城、新世纪百货山湾店、华顺储运中心、红光小学等。 公共配套及基础设施较齐全，交通方便，商业繁华度较高。 杨春明所拥有的住房 所在区域地处万州区主城商业中心，区域内有重客隆超市、新世纪百货望江路小学、万州日报社、各大银行等。 公共配套及基础设施齐全，交通方便，商业繁华度高。 （三）个别状况 杨晓燕所拥有的住房 位于诗仙路 2号附 29号 1403室 ，该幢楼建成于 1995年， 为 钢混 结构 ，共 12层，委估对象位于第 4层，建筑面积 平方米。 估价对象外墙正面贴外墙砖、背侧面为马赛克，外安装防盗门，层高约 3米，室内厕所及厨房地面为地板砖、其余地面贴地板胶，墙面及天棚为仿瓷涂料，安铝合金推拉窗，水、电、气、通讯、闭路齐全，采光、通风一般。 杨春明所拥有的住房 位于新城路 71号 802室，该幢楼建成于 80年代，为 砖混 结构 ，共 10层，委估对象位于第 8层，建筑面积。 估价对象外墙贴外墙砖，外安装铁门，层高约 3米，室内地面为地板砖，墙面及天棚为仿瓷涂料 、有部分已剥落，安铝合金推拉窗，水、电、气、通讯、闭路齐全，采光、通风较好。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 为使本次估价有效地服务于估价目的，经与委托方协商，此次估价时点定为 20xx年 5月 17日，一切取费标准均为该日有效的价格标准。 六、价值定义 房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先杨晓燕房地产抵押估价报告 ——————————————————————————————————————————————— 重庆顺达会计师事务所 第 10 页 受偿款。 七、估价依据 （一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 1．《中华人 民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》； 3．《中华人民共和国担保法》； 4．《城市房地产抵押管理办法》。 （二）本次估价采用的技术规程 1．中华人民共和国国家标准 GB/T50291— 1999《房地产估价规范》； 2．建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。 （三）委托方提供的有关资料 《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、身份证复印件。 （四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。 八、估价原则 本次估价遵守独立、客观、公正、科学、合法、 谨慎的原则及最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正、科学原则 独立、客观、公正、科学原则，指从实际出发、认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。 （二）合法原则 合法原则 ，指 应以估价对象的合法使用、合法处分为前提 进行，所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。 （三） 谨慎原则 谨慎性原则，指在存在不确定因素的 情况下， 房地产估价师作出估价杨晓燕房地产抵押估价报告 ——————————————————————————————————————————————— 重庆顺达会计师事务所 第 11 页 相关判断时，应当充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 （四）最高最佳使用原则 最高最佳使用原则 ，指 应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择。 1． 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2． 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3． 装 修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4． 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5． 上述情形的某种组合。 （五）替代原则 替代原则 ，指同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致，这就 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 （六）估价时点原则 估价时点原则 ，指 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观 合理价格或价值。 九、估价方法 根据估价目的及估价对象的状况采取估价方法。 估价对象系交易性房地产，且在同一供求范围内存在着较多类似房地产交易的实际情况，本次估价采用市场比较法评估委估房地产市场价值。 在上述求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值的基础上，减去房地产估价师知悉的法定优杨晓燕房地产抵押估价报告 ——————————————————————————————————————————————— 重庆顺达会计师事务所 第 12 页 先受偿款，从而确定估价对象的抵押价值。 市场比较法是以估价对象同一地区或类似地区类似房地产的近期市场交易价格为基准，通过比较修正，据以确定估价对象价格的一种估价方法。 其计算公式为： 比准价格 =可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的抵押总价值为￥ 312, 元，大写：人民币叁拾壹万贰仟零贰拾元整。 其中诗仙路 2 号附 29 号 1403 室的抵押价值为212,；新城路 71号 802室的抵押价值为 99,，不包括土地出让金 8293元。 委托方未完全提供估价对象法定 优先受偿权利等资料，无法确定委估房地产在估价时点下的优先受偿款，故假定房地产估价师知悉的估价对象在估价时点优先受偿款为零。 十一、房地产变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 （一）通用性对变现能力的影响 估价对象的合法用途为住房，其适用消费群体相对较多，其所在的地段繁华程度较高，变现能力较好，故其通用性对变现能力的影响较小。 （二）独立使用性或可分割性对变现能力的影响 估价对象建筑面积分别为 ，能独立 使用，面积较适中，故独立使用性或可分割性对其变现能力影响程度较小。 （三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数杨晓燕房地产抵押估价报告 ——————————————————————————————————————————————— 重庆顺达会计师事务所 第 13 页 额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。 一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 同时，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在交易时间不充分，潜在购买群体将受到限制，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。 同时，买方存在捡便宜的心里因素，出价也会低于正常市价。 综上所述，估价对象在估价时点实现抵押 权时（强制快速变现），将会存在一定的变现损失（包含处置费用及相关税费等），根据估价人员的经验，其变现折扣约为 25%，则强制变现时可能获得的现金约 22 万元左右。 十二、下跌因素分析 （一）宏观经济分析 根据国家统计局的初步 统计 ， 20xx年我国国内生产总值 达到 15万亿元， “ 十五 ” 期间我国经济年 均增长 ％ ， 中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议 审议并 通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》 ，建议中首次提出的 推进城镇化的道路 ， 加之 20xx年是 十一五 规划起步之年，以铁路等基础设施 建设为重点的公共投资将显著增加， 20xx年奥运会、 20xx年世博会等会展概念对投资需求的拉动效应将进一步显现。 因此 可以预料， 20xx 年的社会固定资产投资增速将继续保持在 25%以上 ，国民经济 20xx年 估计增幅将在 8%至 9%之间。 （二） 最近 财政部 在研究扩大消费的财政政策 ， 发改委 在研究投资政策转型促进消费增长 ,这些显示政。