立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)

立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

、时尚消费档次上，但亦应充分考虑消费者“实惠便利”的客观要求，在消费价格上应不高于西安市同类消费水平，同时，尽可能为消费者在消费过程中提供便利。 第二节 规划项目应具备的条件 政策条件：项 目规划内容将严格执行各项政策法规所经营的内容和项目，不得与政策法规相抵触，同时，充分研究和利用现行政策为“东方 MALL”建设项目提供立足的政策和法律依据。 资源条件：所有规划内容将充分考虑目前的市场资源状况，可实施、易落实、避免一味追求“高、新、全”，从而给项目实施带来困难。 效益条件：效益条件是整个“东方 MALL”建设项目和商业规划的核心。 因此，所有规划内容将以效益为前提，不但项目形式、内容要好，而且项目效益结果要更好。 资金条件：规划内容的实施，应有足够的资金支持，且应以可供投入的资金量作为项目考量的前 提，最大资金缺口不应超过 20%。 技术条件：商业规划将充分考虑实施过程中的技术问题，作为充分的技术准备，为项目内容实施提供充分的技术保障。 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 16 第三节 项目规划内容 一、核心主力店：百货零售、综合超市 二、辅助主力店： 娱乐：动感影院、歌城； 餐饮：快餐店、咖啡、休闲茶吧等； 书城、音像店。 三、配套辅助店：个性商品特色店（服装、家居、饰品等） 四、配套服务设施：银行、美容美发、停车场等 第五章 项目实施 第一节 项目论证 “东方 MALL”建设项目将按要求进行必要和充分的论证，以及时修正可能存在的问题与缺陷。 论证主要采取： 调研论证：“东方 MALL”可行性研究报告及商业规划均将进行严格细致的市场调研论证，通过采取模拟比较等方法取得符合实际的结论性的论证结果，使其更加切合商贸零售市场的发展实际。 专家论证：“东方 MALL”可行性研究报告及商业规划，在进行充分调研论证的基础上，将进行必要的专家论证，主要进行相关项目环节和技术方面的论证，以保证项目规划的科学性和可操作性。 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 17 第二节 项目推介 项目推介是项目建设必不可少的基础性工作，是提高建设项目影响力，招商引进、吸引消费的重要方法。 “东方 MALL” 建设项目，主要采取 广告推介、媒体推介、活动推介等形式，灵活展开，推介活动方案另行制订。 第三节 招商引进 鉴于“东方 MALL”项目建成后将采取现代商业物业的运作模式招商引进，特别是主力商家入驻成为“东方 MALL”建设项目成功与否的关键因素。 以目前“东方 MALL”项目规划及设计现状，只要招商有力，宣传广泛，工作深入，谈判得当，将有能力完成招商行为。 第六章 财务评价 沃尔玛商场出租收入折现表 单位：万元 年数 年租金/平米 面积（万） 租金收入 折算到年初时 折算到年初时 的资金系数 的租金 1 300 450 424 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 18 美国时代华纳出租收入折现表 单位：万元 年数 年租金 /平米 面积（万） 租金收入 折算到年初时 折算到年初时 的资金系数 6% 的租金 1 480 240 226 2 480 240 213 3 480 240 200 4 480 240 188 5 480 240 177 6 480 240 166 7 480 240 156 8 480 240 147 9 480 240 138 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 19 10 480 240 130 11 480 240 122 12 480 240 115 13 480 240 108 14 480 240 101 15 480 240 95 16 480 240 89 17 480 240 84 18 480 240 79 19 480 240 74 20 480 240 70 合计 9600 4800 2678 车场利润表 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 20 第二节 现金流量表及动态盈利分析 第三节 资金来源及运用表的贷款偿还能力分析 本 项 目 有 较 强 的 贷 款 偿 还 能 力 及 资 金 自 身 平 衡 能 力 ，详 见下表： 资金来源与运用表 单位 :万元 项目 第 1 6 月 第 7 12 月 第 13 18 月 第 19 24 月 合计 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 21 期初现金结余 现金流入 自有资金 借贷资金 销售现金 车场收现 现 金 流 入 小 计 现金流出 付 现 土 地 成本 前期工程费 建安工程费 设备费 城 市 建 设 综合配套费 管理费 销售 费用 贷款利息 销 售 税 金 及附加 1还 贷 款 本 金 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 22 现 金 流 出 小 计 期末现金余额 第七章 风险控制 “东方 MALL”建设项目的风险首先来自商贸零售市场发展变化与项目预测的偏离。 虽然依据最近三年的市场状况分析了今后商贸零售业的发展趋势，但基于国民经济发展平稳和市场稳定的特定前提，不排除项目建成后出现特殊灾难（如非典）和政治、经济形势因某种原因突变，因此，应及时掌握和了解政治、经济和社会情况的变化，并随变化及时调整经营战略。 其次，市场竞争的变化亦增大了本建设项目的风险。 除国外及沿海商家入驻西安，与本项目展开竞争外，本地投资商亦有多家正在拟办大型购物中心，“东方 MALL”将会遇到强力挑战。 因而，必须时刻关注国内外商家及本地投资商的投资建设动态，及时了解其经营定位，经营模式和经营内容，作到知己知彼，扬长避短，在竞争中做大做强。 第三，经营场所设计不当和工程质量达不到要求，亦可能给后期经营开发带来风险。 因此，应当通过规范的招标竟标形式，严格挑选有法定资质，经验丰富的设计、施工单位进行设计和施工，设计和施工方案必须经过充分论证， 以规避风险。 第四，招商不利及原拟订主力商家未能按期入驻造成风险。 此项风险为各项之最。 其基本的对应措施是：全面加强招商力度，强化招商宣传，扩大项目影响力，同时，对引进商家和数量应有预备方案，增加选择余地，立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 23 分方案实施。 第八章 结论 本报告通过各方面研究论证，项目背景资料详实，市场预测客观、风险分析全面，力求使“东方 MALL”建设项目符合市场发展实际，使整个项目建设在科学、现实的基础上。 综上所述，本项目内部条件和外部条件均具备了对拟建设项目的支持和满足程度，项目建设和运营具有可能性。 （后附“东方 MALL”市 场调研相关资料） 附件目录： 一、东郊项目周遍市场调查状况 根据信号厂项目的所处位置，我们将信号厂项目的调研基本确定在：以信号厂项目为圆点，四公里为半径的范围内。 就此展开了关于此范围内的人口、厂矿、学校、医院、餐饮娱乐的调研。 我们的调研范围含跨了七个街道办事处分别为：长乐坊街道办事处、东关南街街道办事处、太乙路街道办事处、韩森寨街道办事处、长乐西路街道办事处、长乐中路街道办事处、胡家庙街道办事处。 这七个街道办事处的人口情况如下： 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 24 （一）周边街道办事处基本情况 长乐坊街道办事处。 位于小东门。 东起金花 北路，西至环城东路北段，南至东关南街，北到永乐路，辖区面积 平方公里。 有街道 28 条，有机关、企事业单位 176 家， 49 个居委会，共计 21502 户， 83548 人。 东关南街街道办事处。 位于东门外。 东起金花路，西临护城河，南临咸宁西路，北辖东关南街、柿园路、互助路，面积 平方公里。 共有街道 26 条，共计 16135 户， 75345 人。 太乙路街道办事处。 位于和平门外。 北至环城南路东段，咸宁西路，南至二环路，西到雁塔路，冬至金花南路，面积 平方公里。 共计 25345户， 102543 人。 韩森寨 街道地处东部城乡结合部，所辖地域 平方公里，常住人口为 74292 人，有 8 个社区居委会（ 2 个单位社区， 6 个综合社区），驻地单位 33 个。 西安 长乐中路街道办事处地处东郊城乡结合部，辖区面积 平方公里，常驻人口有 万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场 9 个。 胡家庙街道办事处 .辖区面积 平方公里，常驻人口有 万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场 9 个。 有流动人口 万人 (日流量 )，是人员密集，流动人口相对集中的 区域， 新城区长乐西路街道办事处管辖面积 平方公里，人口 万。 东起金花路，西至朝阳门，南起永乐路，北止火车东站。 驻地单位有第四立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 25 军医大学、西安供电局、金花饭店、西北电建总公司等国内外知名单位。 人口组成比例表 单位： % 5 7 . 21 2 . 43 0 . 4农业人口 流动人口 城镇人口 （二）项目周边商圈概况 项目商圈概况 信号厂项目商圈划定东起幸福路 \西至雁塔路 \北到长缨路 \南到等驾坡 各商圈情况 1） 核心商圈：东起火炬路、西至 兴庆路、北到咸宁路、南达建工路 A、 居民区 名称 户数 沙坡村社区 2300 余户 信号厂社区 2181 户 交大社区 3700 户 黄蒲庄社区 2200 户 陕钢厂家属院 3000 户 西安微波仪器厂 900 户 火炬路第一社区 300 户 东新城市花园 3000 户 合计 17581 户 B、商业娱乐设施 百货 超市 大型商场 娱乐 餐饮 交大百货商场（ 2 层，副食、蔬菜） 海星超市 建工路蔬菜批发市场 金海岸大酒店（餐饮、住宿）中型 澎湖湾酒店、 爱家超市 塞博电脑城（电脑、软件、配件） 天山宾馆 （住宿） 老客栈 立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告 26 塞格电脑城（电脑、软件、配件） 南洋大酒店 东来顺 青藤 小肥羊 民间瓦罐 金延安 C、公共设施 公交 基础教育 银行 医院 228 路 西铁一中 工商银行交大分理处 705 路 市十二中 工商银行咸宁西路分理处 528 普天幼儿园 建设银行长乐坊分理处 508 普天子弟学校 建设银行东开发区分理处 7 东方艺术学校 商业银行咸宁路支行 240 交大阳光系列 中国银行咸宁路支行 702 83 中 716 37 45 D、大中专院校 名称 教职工人数 学生人数 西安交通大学 16000 26000 信号厂中学 100 1000 交大附中 200 2020 西安理工大学 16000 19700 西安警官职业学校 大型 武警学院 大型 E、大型企事业单位 名称 规模 西安富士通通讯设备厂 中小型 西安铁路信号厂 大型 西安华力电器公。