温州生态园南仙花苑a-2地块项目可行性研究报告(编辑修改稿)

温州生态园南仙花苑a-2地块项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

姚汝林介绍，目前温州各大房开都在准备勾地，也包括置信房产。 “新一轮的开发高峰期即将形成”。 温州市区土地市场的热潮大致从去年 11 月就逐步显露出来。 由于市区土地供应量长期内维持较低水平，土地价格一走平，供应一放量，大量企业纷纷投入市场拿地，典型代表就是近期拿地的中梁地产，分别以小幅溢价在分别在于去年 11 月和今年的2 月在市区新增 2宗地块， 可供应住宅面积达到 项目可行性研究报告 20 米。 行业人士表示，土地挂牌出让还是根据市场的需求来的，有这么多土地出让，就说明开发商的需求有多旺盛。 [加快脚步 ] 半年后有望形成新房源供应 在土地供应量不断走高的时候，温州市区的土地价格并没有出现太大的浮动。 中梁地产于去年 11 月份拿到瓯海中心区中心单元 A04地块，用地面积为 ，可建筑面积为 万平方米，出让总价为 亿元，楼面价约为 7000元 /平方米；而瓯海房屋开发有限公司在去年底投中的瓯海中心区中心 单元 D1001 地块，用地面积 万平方米，可建筑面积为 万平方米，总价约为 亿元，楼面价约为 7300元 /平方米，与周边地价走平。 今年 1月，中梁房产联手万科房产竞得温州生态园南仙花苑A2逾 80亩地块，总价约为 ，楼面价为 /平方米；而在 2 月份出让的鹿城区滨江商务区桃花岛片区T0402B 地块，总建筑面积约为 万平方米，可建筑面积为 ，楼面价仅为 /平方米，比前年新中梁开盘即清的滨江 首府的地价 元 /平方米还低 /平方米。 三角洲房产机构陈好表示，地价的走稳能让房开有更多的空间去研发新的产品类型去贴近市场需求，增大了操作空间。 据介绍，一般情况下的土地市场的放量，都会在未来的 1~2项目可行性研究报告 21 年内形成供应。 “但现在房开为了避开调控的政策风险，都会加快开发脚步，基本上在 6~8 个月左右都会推出面市。 ” [合作开发 ] 联合拿地抗风险 在此次土地市场表现来看，房开联合拿地已经成为一种趋势。 中梁地产与万科房产组成的温州万科中梁置业有限公司，新中梁 与浙江恒瑞泰富实业有限公司等组成的联合体，还有去年的华润置地（郑州）有限公司与森马集团联合体。 行业人士表示，企业联合拿地表明企业在市场预期转好、资金压力趋缓的情况下，为未来的布局与开发储备土地。 房开合作开发联合拿地，不仅可以分担风险，还能实现品牌联合，深耕温州市场。 温州的房地产市场一直都有很强的地域性，在民间强大的购买力下，供应量一直跟不上市场的脚步，楼市价格一度飞扬，在最高峰的时候远远高出许多一线城市房价。 经过三年的调控，温州房价已经跌回 2020 年的水平，但后续走向并不 明朗。 “房开之间的联合开发，在充满变数的市场环境下，企业的合作不仅降低了资金成本，也减少了企业独自面对政策、市场的风险。 同时对一些企业来说，也是其学习成长的好机会。 ”行业人士介绍。 四、总结 由此可见，南仙花苑 A2 的开发正适应了房地产市场的需求。 项目可行性研究报告 22 第 3章 市场情况分析与需求预测 第一节 市场情况简析 一、综合经济实力显著增强 温州全面贯彻实施省五次党代会关于加快“东部沿海经济带”建设和“两翼推进”的战略部署，统一发展思想，理清发展思路，立足“温州模式”，重视特色资源，着力打造东部沿海增长极，经济结构得到了 新的调整，全市经济前景诱人。 2020年，温州市实现 亿元，按可比价计算，相比上年增长 %。 三产结构进一步得到调整优化。 全市第三产业比重占 GDP 的 %，其中鹿城区第三产业比重高达 GDP的 %。 2020年，温州市财政总收入，比上年增长 %。 其中，地方财政收入 ，比上年增长 %。 2020 年，温州市城镇居民人均可支配收入，比上年增长 %；城市居民人均可支配收入 元，比上年增长 %；农村居民人均纯收入 ，比上年增长 %。 全市经济呈现“稳健运行，后劲增强，质量提高”的良好局面。 二、新农村建设扎实推进 近年来，我市紧紧围绕“特色，生态，高效”的农业发展目标，大力推进“六大体系”建设，认真组织实施强农惠民“五大工程”，农业转型升级迈出了坚实的步伐。 目前，全市已形成了十大各具特项目可行性研究报告 23 色的主导产业。 其中，粮食播种面积保持在 240 万亩以上，总产超过 90 万吨；生猪存栏 万头，畜牧总产值 30 亿元；蔬菜播种面积 ，产值 ；水果面积 60多万亩，产值 亿元；花卉苗木 ，产值 3亿元。 全市拥有 19个中国“特产之乡”、 2个省级特色产业（乐清为水产养殖强市、瑞安为蔬菜产业强市）、 14 个省级特色产业强乡强镇。 全市已发展各种休闲观光农业基地 100多处，发展“农家乐” 1000多个，其中上规模的有瓯海白云山农业观光园、五美锦园、洞头渔家乐休闲基地等。 三、第二产业稳步发展 温州不断强化发展“温州模式” ,加快第二产业发展。 2020年，全市实现工业总产值 亿元，比上年增长 %；工业增加值 ，按可比价计算，增长 %。 全市规模以上工业企业 3998家， 实现工业总产值 ，比上年增长 %。 其中，轻工业产值 亿元，增长 %；重工业产值 亿元，增长 %。 规模以上工业中，实现高新技术产业总产值 亿元，增长 %。 建筑业的较快发展支撑了国民经济的稳定快速增长。 2020 年，建筑业企业实现税收 亿元，占地税收入的 10%。 2020年建筑业总产值达到 ，年均增长 17%。 建筑企业劳动生产率大幅度提高， 2020 年达到 万元 /人，年均增长 %。 建筑业对于统筹城乡发展，转移农村 富余劳动力，增加农民收入，加快城镇化建设进程和构建和谐社会具有重要意义。 项目可行性研究报告 24 四、第三产业快速增长 以房地产为特色的服务业加快形成。 在成功地开发香缇锦园、京都城、 南汇锦园、 置信原墅、凤凰城、君庭领墅、罗山蓝岸、御园 52 墅、乾顺锦园 等多处高档住宅小区的基础上，万科珑庭、君庭翎墅。 概况 2020 年，温州市坚持执行住房限购和差别化信贷税收政策，制定发布新建住房价格控制目标，完成全市个人住房信息系统建设，调整公积金贷款政策，严格二套房贷款审查。 年末，温州新建住宅价格在全国 70 个大中城市中跌幅居第一。 二手住房价格也出 现较为明显的回落，与 2020 年高峰时相比下降 40%～50%。 全市房地产市场呈“量价齐跌”态势。 房地产市场调控目标基本实现。 房地产开发 2020年，温州市房地产开发完成投资 ，比上年增长 %。 全市房屋施工面积 万平方米，增长 %；竣工面积 万平方米，增长 %。 商品房供应 2020年，温州市区批准预售商品房建筑面积 万平方米，比上年增长 %，其中住宅 （ 3659套），增长 %（ %）。 全市可售商品房 36 560套， 万平方米，其中市区累计可销售商品住房 3498 套，面积 万平方米，分别增长 %、 %。 商品房销售 2020 年，温州市区新建商品房成交量为 939 套，合计面积 ，成交金额为 ，比上年分别项目可行性研究报告 25 下降 %、 %、 %。 市区二手房成交量为 7690套，合计面积 万平方米，成交金额为 亿元，分别下降%、 %、 %。 房价明显下调，新开楼盘成交呈现胶着局面，尽管开盘价下降 40%～ 50%，成交量并不理想。 保障性住房建设 2020 年，温州市印发《温州市限价商品住房管理试行办法》、《关于加快保障性安居工程建设完善城镇住房保障体系的意见》《温州市住房保障“十二五”规划》等文件。 全年全市保障性住房建设项目开工面积 ，计 13 108套，提前超额完成省政府下达的任务经济适用房申购完成 1500户。 全市新增公共租赁住房保障、廉租住房保障对象 2536 户。 市区安置房开工建设项目 万平方米，竣工 万平方米，完成安置房交钥匙 2157户，认购 2234 户。 村房两改建设 2020 年，温州市“村房两改”①工作取得突破性进展。 启动农房集聚改造项目 203 个，计 1678 万平方米；开工 100 个，计 653 万平方米；签订安置协议 19 738 户，新增农房聚集率 %。 启动“城中村”改造项目 62个、计 634万平方米；开工 23 个，计 万平方米。 全市完成农房改造 万户，完成农村困难家庭住房救助 8426户。 第二节 市场需求预测 一、需求潜力分析 根据城市化的要求，我市房地产在数量上有着很大的发展空间，体现了较大的市场需求。 从加快温州城市化进程看，市政府确定项目可行性研究报告 26 至 2020 年城市化水平 要达到 80%，城镇人口由现在的 916 万增加到 1000万人，净增人口 84万。 城市化带来的人口大量向城市（镇）集聚，势必要加快住宅建设，以满足居民基本的生活需要。 据测算，今后 5 年，全市需新增住宅面积 2520 万平方米，加上300万平方米危旧房屋急需发行这些都为房地产的发展提出发新的更高的要求，也必将为房地产发展注入新的活力。 再则 2020年前购习住宅还未更新的大约有 30%以上家庭需要更新换代。 最后看现有家庭的住房面积有 28%的还在 60 平方米以下， 60～ 80平方米的有 %，他们随着生活水平的提高将改善居住条件。 从以上几点分析，温州市房地产市场有效需求的潜力仍然十分可观，市场前景应该看好。 二、温州房产发展趋势分析 ① 房产价格将趋于缓和。 去年市区尤其是老城区的期货、现货商品房，销售价格平均与 11 年同期相比上涨 20%，高层好的地段升幅达 25%，下吕浦、新城、车站大道等普通住宅升幅也都达 15%。 但从目前销售价格看已趋于缓和。 究其原因，一是房源增多；二是现在大量需求者大都为工薪阶层，他们的价格承受能力有限；三是温州房价在全国已属较高水平，这城市规模不大相称；四是房屋租金价格的停滞不前。 五是政府宏观调控政策起作用了。 ② 房产地段的选择多样化。 目前的房产地段可分为三大类。 一是市中心，一般人都认为越繁华、越接近市区的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比较向往项目可行性研究报告 27 的地方，不过也存在着污染大、噪声高、价格昂贵等缺点；二是城郊结合处，这对于绝大多数的工薪阶层是一个再合适不过的选择，这类地段目前价格不太高，交通也便利，并且随着城市的不断外延，不久的将来便会繁荣起来，升值潜力巨大，所以新城在以后的发展中将越来越受欢迎，我校老师基本选择这一地段。 三是郊区，这些地段的住宅很受海外归国华侨人士、外地驻温高层人士以及在外的温藉老板欢迎。 郊区风景怡人、空气新鲜、价格也较便宜，是休闲养生的好地方。 由于温州私营老板数量较多，所以这些地段的房产也将有不错的发展。 ③ 对房产配套设施的要求。 今后的消费者购房会更多地考虑房产周围的公共配套设施。 凡是与学校、农贸市场、医院等相临的房产价格肯定不低。 例如，水心住宅区虽然房型偏旧偏小，但面积只有五十几平方的套型也可保持每平方 8000多元的价格，只因为水心二小教学成绩斐然，附近十七中也不错。 为让孩子受到良好的照顾，温州市一些市民心目中的 好学校 附近成了购房的新热点，从而带动其 周边房价攀升。 过去较多的楼盘在配套上强调自身小区的配套或抓住一两个大配套为救命稻草，现在这一套已经起不了多大的作用。 ④ 居住环境要求普遍提升。 具有温州特色的店连屋和楼下市场，楼上住宅似乎已成为温州建筑物的统一脸孔。 如今，这一固定模式开始被打破，取而代之的则是将商铺集中于小区的外围或一隅。 让山变绿、让水变清也将成为住宅建设的份内任务。 例如 柏项目可行性研究报告 28 林广场 的广告辞 观山观水观天下 就很好地体现了这一发展趋势。 绿地偏少的楼盘将吊不起购房者的胃口，而绿化率达到 40%以上的住宅区将成为宠爱。 住宅的形象也将趋向于美观艺 术化，以人为本的设计思路，处处给人以美的享受。 ⑤ 智能化和新材料将广为应用。 三表出户、远程抄表、安全防范自动系统已是最起码的条件，铝门窗、塑钢窗将为彩色铝塑复合门窗所取代，太阳能热水器及热水管道、垃圾处理等都将走进千家万户，拧开龙头便能饮水也不再是想象。 ⑥ 置换购房热将兴起。 由于房价的稳定下滑，投资热逐渐隐退，一些普通百姓期待购房的时机将会来临，并将在今后两三年内趋向成熟。 那种投资购房、炒房热将被 以小换大、以差换好、以旧换新、以落后换先进 的置换购房热所取代。 三、项目周围房价对比 序号 楼 盘名称 均价 1 新京都府 /平方米 2 铂金府邸 45000元 /平米 3 中梁公馆 1 号 27000元 /平米 4 新京都家园 35095元 /平米 第三节 项目市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2020年，温州市房地产开发完成投资 ，比上年项目可行性研究报告 29 增长 %， 其中住宅 ，同比增长 %。 二、房屋施工、新开工和竣工情况 全市房屋施工面积 ，增长 %；竣工面积 ，增长 %。 三、商品房销售情况 2020年， 尽管上述指标出现大幅增加，但 2020年楼市由于受宏观调控影响，即使开发商推出。