望湖国际项目可行性研究报告(编辑修改稿)

望湖国际项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

0元 /平方米， 4800元 /平方米，4910元 /平方米。 幢间差 150元 /平方米。 高层边套比中间套贵 150元 /平方米，楼层差价分别为 30元， 50元， 70元。 储藏室 2200元 /平方米， 车位 /个。 要捆绑销售。 现在免三年物业管理费 ； 交房时间： 20xx年 ； 销售情况：销售情况不好，沿路边的基本未卖。 透明售房网显示还有 800多套未售 ；  双鸽世纪华庭 项目位置：临海客运中心边上 ； 开 发 商：浙江双鸽置业有限公司 ； 建筑设计：杭州市城建设计研究院 ； 全案策划：杭州道盛广告策划有限公司 ； 项目概况：项目总用地面积 28572平方米，总建筑面积 123819平方米，由一幢 27层五星级酒店和商务酒店，三幢 1719层高尚公寓、 16000平方米世纪联华超市以及 7200平方 米沿街商铺组成 ； 户型面积：单身公寓 4154平方米，公寓主力面积 133143平方米，跃层 237286平方米 ； 开盘时间： 2月 1日推出 17楼， 4日推出 8楼以上 ； 价 格：单身公寓南面 18楼 5250元 /平方米， 19楼加 5060 元 /平方米 ； 销售情况：套房已经全部售完，还剩余少量单身公寓 ； 交付时间： 20xx年初 ；  怡江苑 项目位置：靖江中路西侧，灵江北侧 ； 开 发 商：台州市恒泰房地产开发有限公司 ； 建筑设计：浙江华东建设发展设计有限公司（杭州浙华建筑事务所） ； 物业顾问：浙江 绿城物业管理有限公司 ； 广告代理：临海一见喜广告营销事务所 ； 项目概况：该项目总用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，容积率 ，建筑密度 %，绿地率 30%，总幢数 11幢，由 3幢高层和 8幢多层构成，单幢最高层数 23层 ； 户型面积：高层（ 10 14 148平方米），多层（ 130178平方米，主力 130140平方米） ； 价 格：已全部售完 ； “湖景 国际”项目可行性研究报告 台州新都置业有限公司 第 13 页 销售情况：全部售完 ； 开盘时间：二期多层 20xx年 8月开盘，三期高层 20xx年 7月开盘 ； 交付时间：多层 20xx年交付 ，高层 20xx年交付 ；  春天华庭 项目位置：临海经济开发区体育中心西侧 ； 开 发 商：浙江东泰集团有限公司 ； 景观设计：贝尔高林景观设计公司 ； 建筑设计：中国美术学院风景建筑设计研究院 ； 策划推广：杭州创基机构 ； 项目概况：项目占地 60余亩，建筑面积约 8万平方米，由多层、高层和排屋组成 ； 户型面积：公寓面积 90— 148平方米，排屋面积 260270平方米 ； 价 格：具体价格未出 ； 开盘时间： 20xx年下半年推出剩余房源 ； 销售情况：一期已售完，二期 2栋多层， 3幢小高层， 1栋高层尚未推出 ；  伟星阳光花城 位 置：靖江路与巾山路交叉处 ； 开 发 商：临海市伟星房地产开发有限公司 ； 建筑设计：上海现代华盖建筑设计有限公司 ； 景观设计：香港贝尔高林景观设计公司 ； 物业管理：临海伟星物业管理有限公司 ； 营销策划：浙江伟星文化发展有限公司 ； 概 况：总用地约 25278平方米，地上面积 68000平方米，地下面积 220xx平方米，由 5 幢 11层、2幢 18层、 1幢 25层高层组成。 约 430户。 其中单身公寓约 115套 ； 户型面积： 100180平方米，主力户型 128150平方米。 商铺层高 ，进深 12米，开间。 单身公寓约 27%， 105平方米约 10%， 130平方米约约 10%， 143平方米约 10%， 150160平方米约 23%， 185平方米约 6%， 170175平方米约 16%。 价 格： 6号楼 2楼 5000元 /平方米，车位 13万 /个 ； 开盘时间： 20xx年 1月 18 日 ； 交付时间： 20xx年 ； 销售情况：还剩余 170平方米以上的大户型、低楼层 ；  国际汇晶城 “湖景 国际”项目可行性研究报告 台州新都置业有限公司 第 14 页 开 发 商：浙江恒宇房地产开发有限公司 ； 项目位置：柏叶路，河套路南侧 ； 项目概况：恒宇 国际汇晶城 地处柏叶路，河套路南，四面环路，而且周围居住环境良好，交通便利．主要以 6 层的多层和 11 层的小高层为主，在地块的西北侧有部分 18 层的高层，另包括部分12层的商业建筑 ； 建筑面积： 102842平方米。 建筑占地面积： 14584平方米。 建筑密度： %。 容积率：。 绿地率 35%。 项目进度：基础工程，售楼部建设。 开盘时间：未定。 销售情况：未售。  湖畔尚城 项目位置：灵湖新城核心区域； 开 发 商：大经众茂； 项目概况：湖畔尚城占地 84179㎡，建筑面积约 20余万㎡， 规划有绿地约 ㎡，其中中心大花园面积约 ㎡，规划有亲水联排群、花园洋房群、高层公寓群（包括单身公寓）等三大组团； 配套情况：外部：台州学院、台州中学、回浦中学、商业街、体育馆、五星级酒店、会展中心、大剧院、金融中心、行政中心等优质城市配套相伴左右；内部：小区规划绿地景观约 ㎡，其中中心大花园约 ㎡。 游泳池、架空景观层、亭台楼榭、景观步道、组团花园、排屋私家花园等； 开盘时间： 20xx年 5月； 交房时间： 20xx年； 销售情况：基本售罄； 价 格：排屋均价 120xx元 /平米 ，多层 5500元 /平方米 ；  结论 目前临海商品房市场相对处于一个空档期，除云水山居可售房源比较多外，其余基本处于销售末期和销售空挡期，春天华庭剩余房源将在年底前推出。 此外还有几个新推出的项目尚在打桩阶段，如恒宇国际汇晶城和檀香公馆。 从 20xx20xx年临海住房供应结构来看，三年间临海别墅总供应量仅为 ，如果按每套“湖景 国际”项目可行性研究报告 台州新都置业有限公司 第 15 页 平均面积 200平方米计算，三年间临海别墅供应套数为 260套，实际上别墅单体面积要远大于 200平方米，这也就意味着临海三年间别墅供应套数仅 200多套。 目前临海在售楼盘中只有云水 山庄、春天华庭和湖畔尚城三个楼盘中有排屋，但体量都不大，同时多为叠排。 从销售形势来看，三个楼盘排屋销售形势都比商品房要好，基本上除保留房源外基本无房可售。 总体上来看， 由于整个 临海 市的 高端住宅 项目较 少 ，即 竞争性楼盘较 少。 而本项目致力于打造临海高端楼盘，通过对比分析周边竞争楼盘对项目本身的威胁度较小，但公司仍将密切关注其动向。 该项目的年销售量控制可通过准确的产品差异化定位方式和合理的销售控制方式来实现。  SWOT 分析 Strength  地域优势 —— 项目 地理位置优越 ，交通便利 ；  土地优势 地块规 模较大，净地出让有利于快速开发；  规划优势 —— 聘请知名规划设计单位 打造高档楼盘 ；  产品品质 —— 打造临海高品质楼盘，产品品质好 ；  公园 优势 —— 尽享灵湖公园景观优势 ；  市场优势 —— 临海房地产市场发展潜力大，且市场上同档次产品较少 ；  环境优势 —— 面山临水，自然景观资源好。 Weak  项目周边生活配套目前不齐全 ；  前期筹备时间相对较紧； Opportunity  临海房地产市场处于快速成长阶段，市场容量可观 ；  目前临海高档次楼盘较少，市场竞争风险相对较小 ；  项目处于新区，临海政府目前正大力发展该区域，体育馆、五星级大 酒店等配套设施基本已建成。 随着区域内楼盘的开发，未来该区域内生活配套将更加齐全；  合作开发，可以提高资金运营率 ； Threat  周边地块即将出让，未来对本项目品质 和销售 产生 一定 竞争 ；  国家近期各项宏观政策的出台，对项目销售有一定影响。 四、 与 政府 规划相符性分析  城市用地发展方向 相符性分析 “湖景 国际”项目可行性研究报告 台州新都置业有限公司 第 16 页  要点 根据《 临海市城市 总体 规划 》， 城市用地发展方向：东北推进，跨江向南。 即城市用地主要沿东方大道、临海大道两侧向东北方向发展。 同时，用地跨灵江向南发展。  相符性分析 项目处于临海大道与双林路交汇处 ，符合临海市城市 用地 发展方向 和城市规划发展方向，具备良好的政府导向性。  城市结构 的协调性分析  要点 根据《临海市城市 总体 规划》， 城市结构为： 一城五区，二带四景。 一城五区即城市建设用地分为古城、大洋、东城、江南、钓鱼亭五个城市分区。 二带四景即灵江风光带及汇港河、灵湖、牛头山生态景观带和古城风景区，三峰寺风景区、灵湖风景区和牛头山旅游度假区，作为风景旅游发展基地。  相符性分析 由上述信息可见，拟开发建设项目所在地在临海 市重要 风景旅游发展区灵湖 附近 ，具备良好的自然生态环境优势。  《 临海市城乡公共客运交通专业规划 》 相符性分析 分析  要点 临海城区为带状组团式布局，主线沿东北、西南方向的城市主、次干路布置，为走廊客流服务，线路一般经由城市主要客流集散点。 与主线接驳的各片区内部线路为辅线，将居住区、商业区、行政机关、对外交通枢纽、文化娱乐中心联系起来，为主线集疏运客流，形成 “ 树枝 ” 状的公交线网结构。  相符性分析 由上述信息可见，拟开发建设项目所在地处于临海城区东北方向，符合相关规划，交通比较便利。 五、 项目定位 及产品策划  临海市全景观亲水高端品质 社区 具体表述如下：  高品质的产品 —— 排屋为主，高层点缀，和谐相承； “湖景 国际”项目可行性研究报告 台州新都置业有限公司 第 17 页  远离尘嚣，交通便利 —— 毗邻城市景观大道 ；  优良的生态环境 —— 面山临水，尽享灵湖公园风景 ；  高素质的 周边 配套 —— 台州中学、体育中心近在咫尺 ；  齐全配套、优质服务 —— 社区 商业、会所配套应有尽有。  根据 临海 市 在售项目 的 销售情况，选取竞争楼盘 （ 如湖畔尚城等），考虑 临海 市房地产市场 价格逐年上涨 的发展 趋势 ，结合本项目 高品质、高规划 的特点 以及 项目 推售时间等 各 因素 ， 我们初步认为 合理销售 价格 定位 如下： 序号 物业 销售 均价 (元 /㎡ ) 1 高层 住宅 6000 2 酒店式 公寓 6800（精装修） 3 低层公寓 13000（送地下车库） 4 商 铺 8000 5 车库 11万 /个 6 会所、 物管用房、公厕 /  以及区域划分 根据对 临海市 以及 台州 地区高端商品房的消费市场容量进行调查分析后，确定本项目的客户定位与区域构成如下： 主力目标客群琐定为区域特性所框定的临海市城区或邻近的乡镇居民，其中重点关注临海市城区先地缘客 户 非地缘客 户 临海私营业主、政府、事业单位等 40% 各乡镇企业家、私营业主等 30% 目标客户群 其他区域目标人群 10% 周边县市目标 人群 20% “湖景 国际”项目可行性研究报告。