星雨花都义乌国际星城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

星雨花都义乌国际星城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

前城镇居民可用住房支出占整个消费支出 7％的比例推算，南京市年消费支出 3 万元的家庭用于住房消费支出在 2100 元。 南京市 1994 年～ 2020 年人均居住面积年平均增长 平方米，按现有市区 282 万人计算，年需增加近 96 万平方米。 南京市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。 改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。 经过对南京市 712 封市民来信的统计和 1000 户居民访问分析，就目前南京市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。 图 1：南京居民住房需求情况分析 从南京市民购房需求情况分析中（见图 1）更能明显地看出市民对购置商品房的需求意向。 在 6 年内有购房需求的占近 50%。 3 年内 有购房需求的占 20%。 但这些需求意向距有效需求还有一段差距，其中，经典楼盘的优势、地位是一个不可忽视的因素。 经典楼盘不但可以将有效需求进一步吸引到开发的楼盘中来，还可以催化另一部分需求较为强烈、但短时间内不会实现的购买行为。 2 年内买房15% 3 年内买房5%4 年内买房3%5 年内买房10%6 年内买房15%6 年内不买房52%江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 13市场需求呈现出多元化和两极化。 随着基础设施建设力度的加大，使南京近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。 基 础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。 客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。 从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。 这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。 从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向“金字塔”两端发展的原动力。 三、南京市房地产市场预测 （一） 房地产价格和供给 增幅 都将放 缓。 近年来，长三角以制造业为基础 的强劲的经济增长速度，是房地产价格不断升高的最重要原因，但 对 房地产价格， 首先要分析 房地产供求平衡关系的变动。 需求方面的变动 （ 1）经济增长，外来人口增多。 与珠三角相似，长三角地区的外来人口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之一。 每个城市都有一个类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。 （ 2）城市改造，拆迁户增多。 随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈， 二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。 （ 3）财富积累，投资购房增多。 时至今日，中国经济走出了一条经典经江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 14济学书上没有描述过的景气现象：经济增长与通货紧缩并行。 一方面，股市持续低迷，利率不断调低。 另一方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道。 房地产市场恰恰成全了这部分投资者。 （ 4）收入增长，换房成时尚。 随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。 （ 5）优惠政策刺激住房消费。 银行对个人住房消费信贷提供高至 80％的强力金融支持 、 财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。 供给方面的变动 （ 1）土地拍卖，地价推进。 土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。 （ 2）建筑成本上涨。 政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质，采用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。 （ 3）住房制度改革，改变供应规律。 以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。 现在，房地产商直接面对最终用户，从选址到设计到营销 均以客户需求为导向。 （ 4）土地资源短缺，有效供给不足。 长三角地区是世界上人口最密集的地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长期因素。 从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完 备的地区。 由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。 房地产价格和供给 增幅 都将放 缓 也就成为必然。 （二）市场竞争激烈 南京为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免 ％营业税、少收服务费的 优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。 同时，南京房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 15地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。 在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入南京，这些异地开发的企业通常很有实力。 而南京原先的实力型开发商更不会轻易放弃南京市场，都在快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。 （三）南京市房地产市场发展趋势 南京市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况： 根据消费市场调查结论，南京在一定时期内，三室二厅房型仍为主导房型。 小高层 的购买趋向明显上升。 面积在 80m2～ 120m2 最受欢迎。 对大环境的配套及社区服务的要求已是南京购房者的首选要素。 排除市政建设等外界因素，目前南京购房市场仍有相当大的潜力。 在调查中近 37%的人在 1～ 2 年内计划购房，计划一年以内购房的为 %。 说明现已有 51%强的人有购房意向。 四、销售价格预测 （一）项目所在地环境分析 本项目地块处于南京市河西部新城区内，属奥运板块。 奥体中心及地铁一号西延线、地铁二号线都在本地块千米范围内。 河西是南京开发的重点，主要分为四大块，分别称之为秦淮风光板块、景观大 道板块、奥体运动板块和滨江板块。 通往河西的几条高速通道的相继开通、奥体中心的开工、地铁一号线的西延确立了河西房地产开发在南京大开发中的主导地位。 河西新城是南京近年的开发重点，市政府要把它建成一个经济高速发展，集文化、中高档住宅、体育、商务为一体的滨江风貌新城区，建设高品质的、具有标志性的商业大楼、高档住宅、体育场馆和休闲游览地。 为高起点开发未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大设对河西进行了整体的规划。 人均公共绿地 12 平方米以上，绿地率 20％以上。 在 2020 年 9 月前，将相继建成宝船公园、外秦淮河景观绿地、 中央公园、滨江大道等。 除了大片江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 16的滨江绿地外，新秦淮河边、主城和新区间的分界都将是一片葱绿。 南部的 公里滨江景观带将在十年内建成，其中 公里的示范段明年底就会揭开面纱，她将成为南京的外滩，与夹江对岸的江心洲一起，构成南京滨江特色鲜明的滨江景观区。 5 公里的江东南路将效仿上海浦东世纪大道，路幅宽100 米，两侧各留 100 米的绿化带，建成一条高级商务大道，两侧建设 10 幢现代化城市的标志性建筑。 随着南京新城区的逐渐形成，将有 20 万人口从老城区迁移到新城区。 过去一直影响河西地区的基础设施配套现已有了巨大的改观。 据统计，目前抵达或路过河西的公共交通车有 30 余班次；一批大中型餐饮、娱乐及配套都先后涉足这一宝地；一些著名的大、中、小学纷纷在河西地区设立分校。 （二）本项目主要特色 本项目主要将在以下几个方面大力加强、突破。 学区：建立小区幼儿园、多语小学等，为业主解除后顾之忧，并大力提升教育层次，使小区的教育水平走在时代的前列，满足业主的特别需求。 综合服务：娱乐、购物、餐饮、休憩、银行、邮局、家庭医疗中心、小型公安派出所、行政机关服务中心等以满足业主的各方面需求。 智能化：安全防范系统：防盗报警、周界警报、出入口管 理、访客对讲、火灾报警等系统； 信息管理系统：多表计量远抄、公共设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐等系统，物业管理计算机系统、电子公告牌系统； 网络接入系统：宽带光纤接入系统、家庭综合布线系统、高速宽带数据网络系统（小区信息网）。 环境：数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱的居家园墙，更多的鲜氧、更多的大自然的恩宠，形成一个巨大的制氧工厂，调节出宜人的区域小气候。 流水、喷泉、戏水池、溪流所构成的水循环系统，使空气清新润朗，葱茏古木，碧水映晴天。 鸟语花香、流水淙淙。 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 17商业机能：本项目小区有自己的 配套商业以及会所等，百货公司群、购物中心、休闲、办公、运动、家医等全功能的生活必须条件，成为河西地区的新消费中心。 （三）项目房产价格的确定 2020 年南京“房展会”的数据显示，城中房价均价已达 4696 元 /平方米，城西均价 3900 元 /平方米，城东板块均价 3621 元 /平方米，而江宁板块均价也达 2477 元 /平方米。 本项目主要以高层建筑为主。 从河西现有项目平均售价及品质方面考虑，本项目预期销售平均价格应在河西地区现平均售价之上。 河西主要楼盘售价一览表 楼盘名称 建筑类别 区属 项目地址 均价（元 /平方米） 凤凰花园城名仕嘉园 普通公寓 建邺 凤凰花园城 1 号 5260 康桥翠湾 普通公寓 建邺 长虹路 389 号 舒心苑 普通公寓 建邺 应天西路与经四西一路交叉口（月安花园北对面） 弘辉缤纷家园 普通公寓 建邺 集庆门大街 月安花园 普通公寓 建邺 江东南 路与应天西路交界处西侧 300 米 4700 南湖春晓 普通公寓 建邺 南湖路 52 号 4800 鸿仁名居 普通公寓 建邺 长虹路 301303 号 4480 君园 普通公寓 独立别墅 建邺 建邺区莫愁东路 6100 西城映象 普通公寓 建邺 长虹路 297 号 4800 正泰阳光苑 普通公寓 建邺 集庆门大街 新城逸境 普通公寓 建邺 莫愁湖东路 5800 千峰彩翠 普通公寓 建邺 水西门大街茶南小区拓园 奥体新城 普通公寓 建邺 河西经四路与石家庄路交 汇处 根据房价、 7 成 15 年商业按揭贷款计算得知，年总收入 5 万元以上的家庭可以购买总价值 40 万元左右的房产。 而年收入在 5 万元以上的家庭在所有受调查者中占 10%，本地块开发产品约 2443 户，而南京市年收入 5 万元以上江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 18的家庭在 20 万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达到%，则本项目销售任务即可达成。 根据最新统计资料， 2020 年 南京市 商品住宅比上年增长 ％。 而 2020年的涨势更强劲，尤其是河西的房价节节高攀，河西现有的房地产项目的售价一般均在 5000 元左右，而且基本上处于有价无市的态势。 本项目建成后，将以其大规模、高品质在河西南部地区独占鳌头。 将再次掀起河西房地产市场的波动，其具有竞争力的品质将会吸引更多顾客购买的狂潮。 所以，基于以上几方面的原因，本项目预期销售价格暂定为高层 5500 元/平方米，小高层 5200 元 /平方米。 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告。