昆明西城国际金融回迁住宅项目前期物业管理方案(编辑修改稿)

昆明西城国际金融回迁住宅项目前期物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

，必须进行跟踪处理，对特 26 别可疑的人 和迹象，及时与其他值班岗位取得联系，必要采取一定的安全防卫措施； 、主动的参与小区客户服务管理工作，及时解答业主 /使用人有关小区服务的询 问并提供适当帮助； ，认真做好质量记录； 楼宇的结构、单元户数、楼座排列、车辆状况，各种公用设施、设 备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服 务对象，熟悉《中华人民共和国治安管理处罚条例》和安全类体系文件； ，文明、礼貌、耐心、热情地对待 业主 /使用人 ； 、车辆流动情况进行监控，检查本部门员工和 外来施工人员配带有效证件的情况，发现不符者，及时处理和报告 ； ，核查进入 小区的施工人员所持有的《出入卡》，经 查验方可 按指定通道放行； ，发现有闲杂人员或乱发传单、广告 者立即制止并请其离开，同时通知其他岗位； 17. 严禁 携带危险品、易 燃品、煤气瓶（有管道煤气的辖区）的人员进入 ，并及时向 班长 报告； ，对搬出小区的物资进行核查 ； ，熟悉停车场出入口环 27 境； ，实行车辆收发 IC 智能卡制度，一车一卡；若出现电脑显示的数据与刷卡车车牌号不一致，应立即将该车进行登记，请车主签名认可后给予放行；对外来车辆按规定收取临时停车 费； 21. 落实防火安全措施和制度，定期进行防火检查，加强对重点部位的消防管理，及时发现和消除火灾隐患。 做好消防设备维 护和检查工作，保证设备处于完好状态，一旦发生火警即可投入使用。 （十 五 ）环境部主管岗位职责 环境部 主管是在物业服务处经理 的直接领导下，负责小区清洁绿化等工作。 其具体职责如下： 小区绿地的养护、改造、扩建以及绿化设施维护保养计划； 、绿化消杀等以及 承包方工作指标和计划； ； 本部门职员工培训计划，评估培训效果； 、指导下级工作，解决下级工作中出现的问题； ，确保施工质量 ； 、绿化和消杀工作，指出不合格事项，跟进改善情况； 、绿化、环境消杀工作中出现的突发事件； 28 ，接收绿化资料； 、绿化、消杀等 分承包方，处理相关事宜； ，审验采购回的物 品 质量，监督、检查绿化专用仓库的各项工作； 、审核本部门质量记录，每月７日前交资料室存档； 、 绿化 消杀等外包工作的年中 /年 终 的 总结评估报告； ； /终工作总结 ，将相关信息及时报信息管理员； ，指定季节性养护的工作程序和养护计划 ；。 （十 六 ） 保洁人员岗位职责 保洁人员 是在环境部主管的直接领导下，负责管辖区域内的清洁工作，其具体职责如下： ；负责定时、不定时巡查 责任区域清洁情况，发现问题及时处理 ； ，每月交主管； 对小区楼道、卫生间、公共部分地面进行一次清扫、拖洗，定时清运楼内垃圾并保持地面整洁； 对楼梯配电箱、消防箱、开关、 扶手、信箱、标 29 识牌、墙面、地面等公共部位进行清洁工作并保持干净； 对楼内 护栏、玻璃窗、地角线、栏水线进行两次清洁，并不断巡视以保持整洁； 对楼内公共通道之外露管道等设施进行清洁工作； 对楼内公共部位的灯罩进行一次全面的清洁工作； ； ，清洗 干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领； ； 处办公区域的环境卫生，对办公区域内地面、办公桌椅、会议室、洗手间等进行清洁，并不定时 进行巡视，发现问题，及时清洁整理； 、地下停车场、自行车停放点、小区、安防岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹；。 若发现公共设施有损坏情况，应及时报告； 、清运生活垃圾； 、公共场所、围 (护 )栏、摩托车及自行车防盗架、路灯柱等设施进行清洁工作； ； 30 、果皮箱进行全面清洁； 、器具及时清洗干净，统一存放于指 定地点，并及时补充、申领； ，劝阻、制止不卫生、不文明的行为； ，及时与当值安全员或控制中心联系处理； 、汇报业主 /使用人的意见和建议；。 （十 七 ）绿化员岗位职责 绿化员是在 环境部主管 的直接领导下，负责小区绿化的日常养护工作。 其具体职责如下： 种、数量、种植季节、生长特点和培植管理技术，追求科学的养护方法； ； 、扶植、更换遭受意外损坏或长 势不良的花木； 、往草地上倒垃圾和在花木上晾晒衣物等行为； 、缺肥、缺水、有病虫害的植物，及时培土、施肥、消杀及拔 除杂草，保证植物生长茂盛； 、花篱、花球和花丛要及时修剪，保持良好的造型； ，发现老化植株要及时更新复壮； 31 ，保持环境整洁；。 三、员工培训与管理 员工素质是物业服务企业的核心竞争力，也是实现物业管理经营战略的重要条件，更是实现现代化、规范化管理的基础环节和可靠保证，而员工素 质的提高，主要依靠培训工作去实现。 为保证对业主提供持续优质的服务，同时也为了给公司员工提供一个良好的职业培训及发展环境，从而改善受训者的专业知识、服务技能及职业态度，并因此提高工作效率和客户服务水平，保证服务品质，适应公司持续发展的需要，公司确定了培训目标及全员终身培训计划。 针对“西城国际金融回迁住宅”项目的情况，运用电脑培训、物业管理专业知识培训和危机处理等培训，提高员工的综合素质，同时确立“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。 （一） 员工培训的重要意义 ； ； ，培养自觉学习型的团队；。 （二）培训目的 主要是使服务于“西城国际金融回迁住宅项目”的全体 32 员工，尽快熟悉对“西城国际金融回迁住宅项目”服务工作所制定的各项规章制度，内部各部门办事程序，以及各自工作岗位职责和工作方法有全面的认识。 提高员工之工作素质和能力，减少工作失误。 员工通过有针对性的技能培训，能具备更高工作水平，为今后异动更合适工作岗位或晋级创造条件。 通过培训，建立一支优秀专业员工队伍，使员工更有合作精神，更有热忱的工作态度为 “ 西城国际 金融回迁住宅项目 ” 提供优质服务。 （三）范围和原则 ； ，须有益于公司利益和企业形象 ； ，遵循学习与工作需要相结合，讲求实效，遵循短期、业余、自学为主的原则。 （四）内容和形式 ：分为一级培训与二级培训 一级培训：依据培训年 度规划由公司综合管理部负责安排公司部门经理级以上员工的业务培训； 二级培训：公司综合管理部、各专业部门组织的部门经理级以下员工的培训。 ： （ 1）入职 培训： 新员工在开展具体工作前，将由公司综合管理部或者各 33 专业部门进行为期一周的入职培训。 主要培训内容分为公共类和专业类： ①公共类包括：管理制度讲座、公司企业文化、经营理念讲座、管理文件阅读、物业环境与设备设施讲座、道德礼仪讲座、语言训练、救护知识及应急处理讲座、仪态与队列训练 ； ②专业类包括：以实际运作内容为主，由公司部门负责人或派员讲授。 并根据各入职员工的岗位分配分别安排课程如下：行政人事管理及文书管理讲座、物业管理讲座、安全管理讲座、工程专业技术讲座，员工可视个人特长选修其他专业课程。 （ 2）分层别的 管理者通用管理技能培训体系针对高、中、低不同层别的管理者技能培训以提高管理者的管理素质，并通过年度业务重点确定年度通用管理技能的培训计划 ； （ 3）设计、工程、技术人员，不同职能部门职员岗位职业技能提升培训体系。 （ 1）员工在职培训：将通过公司员工在岗培训的实施细则办法规范岗位培训 ； （ 2）外委培训：根据业务需要和公司构筑人才高地的战略，公司综合管理部将安排优秀员工参加针对性的外委培训 ； （ 3）外派培训：根据员工岗位技能需要，公司鼓励员工参加提升专业技能的外部培训，员工享有不定期外派培训的 34 机会 ； （ 4）主管人员利用会议、面谈等机会，模拟练习（案例教学，角色扮演，商业游戏）施行培训 ； （ 5）岗位培训： 公司员工技能提升的培训，主要通过管理者对其进行岗位培训的方式解决，每位经理层以上职员，每年应为部下提供不低于 30小时的岗位技能培训，员工每年都应给予不低于 60 小时的岗位技能培训 ； （ 6）内部交流：公司将通过内部的人员流动促进职员职业生涯的实现，通过轮换岗位和互为内部客户服务提升专业素质 ； （ 7）参加省内观摩考察：组织公司员工到省内优秀物业公司进行观摩学习，了解行业发展趋势 ； （ 8）外部受训或考察。 公司 每年将安排优秀员工或者专业技术人员对外交流，促进业界交流，学习优秀企业的先进管理经验，及时了解业内信息，把握物业行业走势。 培训类别 具体培训方式及方法 培训对象 培训目的及适用环境 综合类 管理人员 促进相互的信任、支持与合作 (包括采用投影、录像、电脑演示等 ) 全体员工 增加感性认识 ,提高培训效果 35 3．参加礼仪训练 全体员工 注意形象的树立和协调能力的培养 研讨类 管理人员 提高管理水平 (包括典型案例 、个案、情景模拟 ) 全体员工 提高分析解决问题的能力 演练类 全体员工 熟悉公司情况及各类业务工作 全体员工 激励员工工作积极性 学习类 管理人员 提高创造力 管理技术人员 培养快速阅读能力 讲课类 逆向思维法 管理人员 培养逆向思维 （ 1） 安防人员 及车辆管理员培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 逢周一至周五 ,每天训练一小时 培养组织纪律性 , 练就扎实 基本功 二 逢周六、周日 熟练掌握擒敌及防卫技能 三 内务管理 每周一次检查评比 保持宿舍干净整洁 36 四 例会 (政治思想及职业道德教育 ,工作讲评及分析 ) 每周一次 提高思想觉悟 ,总结自 身存在不足 五 《安防部操作手册》 每月一次培训考核 熟悉 安防人员 岗位职责 , 操作规程 ,工作标准 六 规章制度及相关法规政策 每月一次培训考核 熟悉相关法律常识 ,提 升理论水平 七 《消防管理工作手册》 每月一次培训考核 了解消防的基础知识 ,救火的基本程序及各自职责 八 突发事件的应急处理 紧急集合演练 每季度一次 提高突发事件处理能力 （ 2）保洁员培训科目 序号 培 训 内 容 培 训 频 率 培 训 目 标 一 工作例会 (职业道德教育 ,工作讲评及分析 ) 每周一次 提高思想觉悟 ,总结自身存在不足 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 三 《环境部操作手册》 每月一次培训及考核 熟悉保洁员岗位职责 ,操作规程 ,工作标准 四 清洁设备操作和保养及清洁用品的使用 每季度一次培训和考核 提高工作技能 ,保持工作效率 五 清洁环保方面的管理条例 每季度一次培训和考 核 熟悉相关法律常识 ,提升理论水平 37 六 四害消杀和防治 每季度一次 熟练掌握消杀程序 七 消防实战演习 每半年一次 提高消防实战能力 （ 3）绿化工培训科目 序号 培 训 内 容 培 训 频 率 培 训 目 标 一 工作例会 (职业道德教育 ,工作讲评及分析 ) 每周一次 提高思想觉悟 ,总结自身不足 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 三 《环境部操作手册》 每月一次培训及考核 熟悉绿工岗位职责 ,操作规程 ,工作标准 四 绿化机械、设备的操作保养及农药的使用 每季度一次培训和考核 提高工作技能 ,保持工作效率 五 绿化方面的管理条例 每季度一次培训和考核 熟悉相关法律常识 ,提升理论水平 六 植物生长一般常识 绿化管理规划要求 每季度一次 了解和掌握绿化的基础知识 七 消防实战演习 每半年一次 提高消防实战能力 （ 4）工程维修工培训科目 序号 培 训 内 容 培 训 频 率 培 训 目 标 一 工作例会 (职业道德教育 ,工作讲评及技术交流 ) 每月召开一次 提高思想觉悟 , 总结自身不足 , 增加工作经验 38 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 三 《工程部操作手册》 《设备管理工作手 册》 《消防管理工作手册》 每月一次培训及考核 熟悉技工的岗位职责 ,操作规程 ,工作标准 掌握基本的消防知识和设备管理知识 四 房屋维修方面的管理条例 ,房屋修缮标准 每季度一次培训和考核 熟悉相关法律常识 ,提升理论水平 五。