房地长开发项目全程策划方案设计_毕业论文(编辑修改稿)

房地长开发项目全程策划方案设计_毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

房地产策划的积累和实践。 使得在第一线的策划人员积累了许多丰富的案例和非常有价值的策划理论。 在最近的几年内，内陆的一些城市也开始逐渐对房地产策划注重起来。 这些城市学习策划的方式主要有一下几种。 第一 ,派一些专业的人士到沿海发达城市学习，通过参加一系列的培训班学到相关的理论和原理。 第二 ,高薪聘用知名的策划专家到内地的开发项目担任项目开发的中策划或总监。 但与此同时，内地的策划人员不可避免的会出现一些“雷同”的现象。 要想房地产策划健康可持续的发展，一条最可行的，也 是最有效的方法就是创新。 房地产策划是在人们的争议中发展，成长起来的。 在这些年中，即时人们对房地产策划的经济价值和社会价值有了普遍的认可度。 但是，还是有不少的人对于房地产策划的价值和地位持否认态度。 当前，有些人认为房地产策划对于房地产策划没有太多的作用。 另一些人认为房地产 策划过于神秘，过分的夸大了房地产策划在房地产行业中所起到的作用。 如果我们可以用一种客观的心态来看待正在成长的房地产行业，就不会出现上述这些过于苛刻或者盲目崇拜的心理 房地产策划的内容 房地产项目策划主要包括一下内容：第一， 项目相关消 费者心理与行为分析 ；第二，房地产项目的策划 ；第三， 项目土地使用权的获取 ；第四， 项目房地产市场调查 ；第五，房地产项目市场定位 ；第六，房地产项目的价格策略；第七，房地产项目的投资策略；第八，房地产项目的广告策略；第九，房地产项目的销售策略；第十，房地产项目物业管理的前期介入。 在这一系列的策划活动中，项目的可行性研究是策划的核心活动。 项目可行性研究所主要解决的问题包括：项目建设的必要性，技术的可能性和投资的可靠性。 在项目前期策划的重点，是对项目进行技术经济分析，对项目的投资效益进行评价。 10 房地产项目全程策划从资源 整合、项目定位、投资分析、产品设计、营销推广等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。 本文研究的目的、范围以及方法 房地产开发项目全程策划，是房地产商品开发的重要环节。 通过本文对真实存在的，厦门 2020P10 地块进行分析。 从而论证该项目的可行性。 本项目的地点位于美丽的海上花园厦门。 本文侧重于分析项目建设的必要性和投资的可靠性。 研究范围包括厦门市房地产现状的分析，厦门市地产发展基本情况，市场现状及预测，项目自身条件，项目规划设计要点，项目定位和运作，配套设施设计建议，项目 投资估算及财务评价。 本文是在充分的进行市场调查的基础上，大量收集了项目相关的资料和详细的数据后，并进行详细的分析。 11 第二章 项目概况及项目背景 项目基本概况 1)项目名称：厦门 2020P01 地块 2)项目 地块综述： 2020P01 地块位于湖里区两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧，土地用途为商务金融用地、住宿餐饮用地。 该地块均紧邻 高林居住区 、 湖里万达广场 ，并近距翔安隧道入口，周边交通较为便利，在万达进驻之后商业氛围也在逐步提升。 3)项目 经济技术指标 项目 2020P01 地块位置 湖里区两岸金融中心区仙岳路南侧 土地用途 办公、商业 土地面积（ m2） 容积率 地上建筑面积（ m2） 88000 以下 计价建筑面积（ m2） 88000 不同性质建筑面积（ m2） 办公： 76840 以下 商业： 11000 以下 开闭所： 60 以下 4)项目的区域规划 2020P01 地块所在的湖里区两岸金融中心片区，地处厦门岛东部商务区中心。 周边包 12 括五缘湾营运中心区、湖里高新技术园 (总部园区 )、五通海峡旅游中心、湖里万达广场、观音 山营运中心区、厦门软件园、 翔安新城 、 同安新城 、 集美新城 、 会展北区 等，形成强大的集聚和辐射效应。 随着两岸金融中心项目的加速推进，五通高林片区正朝着一流商务区快速迈进。 而作为片区之中的商务金融用地， 2020P01 地块均具有一定的升值潜力。 5)地块来源： 厦门 土拍会上，福建宝呈凯瑞尔投资有限公司和漳州宝呈众华投资有限公司联合竞买以 1亿 5170万竞价摘得湖里两岸金融中心地块，建筑面积 88000平 2020P01地块，楼面价 1724 元 /平。 6)项目开发现状：地块内部还未平整。 项目 背景 金融中心区规划 范围为南至会展南路和文兴东路，北至五缘湾，西至金山路，东至海岸线，将形成“一带一核多节点”的格局。 包括金融核心区、国际会展区、金融监管区、观音山商务总部区、高林五通国际服务区及五缘湾商务运营中心区等六大规划片区。 两岸金融中心将汇集焦点，成为海西金融产业的聚集平台。 两岸金融中心以打造 两岸直接通汇中心 、 台企和台商特色金融服务中心 、 新台币兑换中心 、 两岸货币计价结算中心 、区域性柜台交易中心为目标。 为此，厦门出台了一系列金融鼓励政策，扶持和引导力度较大，将有力地推动两岸区域性金融服务中心金融招商引资，促进金融产业 和人才集聚。 13 第三章 市场调查与预测分析 厦门写字楼分析 目前在厦门的写字楼主要分为三个层次，集中在五个区域： 湖里－东渡片区 、 江头片区 、 湖滨北路片区 、 富山片区 、 鹭江道片区 等。 第一层次：鹭江道片区。 该片区处于厦门老市区，中华十大名街中山路、海上花园鼓浪屿均处于该片区，因此这里也成了厦门最主要的高档写字楼集中地。 处于该片区的 建设银行大厦 、国际银行大厦、银行中心 等耳熟能详的写字楼，都是国内外大企业喜欢入驻的，企业在此可以展现自身实力和形象，树立企业良好的社会形象和信用度。 而规划中的 万豪大酒店 、 裕景国际大酒店 、钻石海岸等顶级建筑，更是让人们对其 CBD 功能深信不疑。 从政府将住宅项目钻石广场重新定位为写字楼项目，以及在对烂尾楼第一广场和建设大厦的处理中的优惠措施中，我们可以看出厦门未来“外滩”的前景。 代表项目： 建设银行大厦 、 国际银行大厦、银行中心 第二层次： 富山片区 、 湖滨北路片区。 湖滨北路片区以规划商务、金融、办公室等第三产业为主，随着体育中心的改造，体育路的拓宽，厦门艺术中心的立项，为该片区写字楼市场提供了众多利好，而市政府也为滨北打造成“厦门的陆家嘴”提供了政策支持。 片 区内有像兴业大厦、 中闽大厦、 税保大厦等中高档写字楼。 代表项目： （ 1） 滨北：税保大厦、兴业大厦、中闽大厦 （ 2） 富山：帝豪大厦、 SOHO、国贸大厦 第三层次： 江头片区 、 湖里－东渡。 湖里作为特区的发祥地，在厦门以港立市的规划发展中扮演着重要的角色。 而对办公楼有着极大需求的港口物流业则催生了湖里写字楼市场的发展，如 银龙大厦、裕成大厦 、海天物流中心、象屿大厦 等。 然而，目前该片区的办公环境和配套设施欠缺，因此许多品牌货运物流公司会选择临近的西海岸和湖滨北路片区的写字楼项目办公，整个片区写字楼的使用率还未饱和。 从 城市业态上看，江头是以 家装 、 建材 、服装等业态为主的闽南区域中心市场。 因此该片区写字楼市场处于中低档次，商住的准写字楼占据较大的市场份额。 如 长安大厦、科瑞大厦 SOHO 办公楼 、 台商会馆 等。 代表项目： 14 （ 1） 江头：科瑞大厦、台商会馆、长安大厦 （ 2） 东渡：银龙大厦、象屿大厦、海天物流中心、裕成大厦 写字楼销售市场分析 厦门市思明区写字楼销售市场简要分 表 31 思明区写字楼 楼销售面积：（ 2020 年 6 月 —— 2020 年 4月） 表 32思明区写字楼销售套数：（ 2020 年 6 月 —— 2020年 4月） 表 33思明区写字楼销售价格：（ 2020 年 6 月 —— 2020年 4月） 数据来源 :厦门市建设与管理局 写字楼市场分析 有数据表明， 2020 年－ 2020 年，厦门住宅的平均价格不断走高，每平方米价格从 12020多元上升到 19000 多元，而同期厦门写字楼的均价也接连上升 ，从 15000 多元每平方米的83255222 6121172315684113717152356147657665050001000015000202002 0 0 4 年6 月 2 0 0 4 年8 月 2 0 0 4 年1 0 月 2 0 0 4 年1 2 月 2 0 0 5 年2 月 2 0 0 5 年4 月 541926 284898713243500204060801002 0 1 1 年6 月 2 0 1 1 年8 月 2 0 1 1 年1 0 月 2 0 1 1 年1 2 月 2 0 1 2 年2 月 2 0 1 2 年4 月 53774098 4432 4628 4582 4537 463054873727 424501000202030004000500060002 01 1年6 月2 01 1年7 月2 01 1年8 月2 01 1年9 月2 01 1年1 0月2 01 1年1 1月2 01 1年1 2月2 01 2年1 月2 01 2年2 月2 01 2年3 月2 01 2年4 月价格 15 高位 提升 到 23000 多元每平方米。 2020 年，与住宅市场的火爆相比，厦门的写字楼市场呈现出平缓 状态。 从去年来看，写字楼保持低价位的波动，没有较大幅度的上升趋势。 而写字楼的开发成本远高于住宅的开发成本，这意味着写字楼开发 回报低 ， 风险高。 因此许多开发商不愿意介入写字楼市场。 高端写字楼出租状况良好，但销售状况却与其它档次的写字楼类似，举步维艰。 写字楼市场因应探讨 近年来，厦门的写字楼市场相对于其它的商业用房市场而言比较低迷，导致市场的供应量逐渐减少。 去年前三季度写字楼的新竣工量仅为 万平方米，比前年同期下降了％，创近年来供应量的新低。 另外，去年 2－ 9 月商品房空置面积为 万平方米，比前年同期低 34％左右。 然而，厦门的中档写字楼还是有一定的需求空间的，部分项目销售良好。 厦门作为一个以服务和贸易为主的窗口城市，城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。 这些企业都希望在厦门找到一些与知名企业毗邻的办公楼，寻找更好的发展空间。 但是 ，厦门前期设计的写字楼都是面积比较大，这些写字楼与当地的经济发展不协调。 市场复苏迹象 写字楼市场近年来一直处于相对低弥状态，随着厦门经济发展，写字楼市场是否将触底反弹。 我们将从写字楼 需求 、 供应量 、 空置量 等三方面进行分 析。 新增供应量锐减 由于写字楼市场相对低弥，入市供应量一直处于较低水平，并处于下降趋势，去年前三季度新竣工量仅为 2. 18 万㎡，比前年同期下降了 %，降低到近年来供应量的最低点。 而去年 2— 9月份，写字楼销售量为 ㎡，可以说在未来一段时间将出现需求与供应缺口。 （数据来源：厦门市建设与管理局） 空置面积下降。 根据厦门市建设与管理局统计数据， 2020 年 29 月份商品房空置面积为 万㎡，比前年同期 万㎡降低了 %，其中办公写字楼空置面积 万㎡。 空置量下降说明了需求在增加。 存在需求空间 中档写字楼有一定需求空间，部分项目销售良好，如 海湾财富中心 、 世纪晶华 ，世纪晶华原是华能大厦，项目停工许久，在前年恢复动工，开发商将 18 层以上单元的大户型 16 住宅改成写字楼功能，在住宅市场火爆的情形下，反其道而行之，也达到 89%的销售 业 绩，可见写字楼仍 存在 一定的需求空间。 从以上三方面简要分析，写字楼市场将会存在一定的市场空间，相信在将来，将触底反弹，写字楼租售价会稳步 上升，并将进入一个长期的持续增长的 发展阶段。 写字楼市场需求方向分析 作为一个以 服务和贸易为主的窗口城市，城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。 这些活跃于厦门经济各个环节的中小型企业，尤其是 广告、 IT、设计、 传媒、 中介等新型服务型企业，无疑组成了城市经济建设发展的生力军。 这些企业虽然规模小，投入少，但都希望能在繁华的市中心找到适合自己的办公空间，与一些知名公司客户比肩为邻，树立良好的企业形象，寻找进一步发展的成长空间。 但事实是，目前多数写字楼为上世纪 90 年代后期产品，规划配套落后，存在配套比较落后、 面积规划过大、 租金费用高昂等缺陷，众多的中小型企业承担不起 ，不得不寄居于商住楼中。 位于湖里的海天物流中心就是一个很好的例证。 该项目抓准物流行业在湖里区的重要作用，对其进行专业化定位，针对物流行业使用需求进行 科学管理， 灵活区隔、充分满足物流行业需求，在写字楼市场比较 低迷 的情况下，还是创造了写字楼销售奇迹。 在入伙后，就深受物流公司的喜爱，其出租率都维持在 89%以上。 随着。