雁塔文化新天地项目定位及营销方案(编辑修改稿)

雁塔文化新天地项目定位及营销方案(编辑修改稿)内容摘要：

宝、首饰； 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 25 二层：女装，饰品； 三层：男装； 四层：小家电、手机。 铺位面积： 一层： 13300 M2，主力面积 40 M2 二层： 1070 M2，主力面积 25 M2 三层、四层：同二层 销售价格： 一层： 万至 5万 二层： 万至 三层： 万至 四层： 万至 周边租金： 300600元 /平方米 销售方式：投资，自营均可，两年返 20％回报，计入总房款。 四层返三年 30％。 销售状况：一层已售完，二、三层销售率 90%，四层销售率 20%。 同方丽人街 该项目位于上海城东侧，目前尚未开始对外接待。 该项目用地沿街面长，进深浅，与我们项目相似。 据从侧面了解到的情况为：地上三层，以女性服饰为经营主题。 从目前对市场的了解来看，该项目是竞争能力最强的项目之一。 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 26 三、西安市商业市场数据整理、分析 西安市商业经营铺位的面积（实用面积）： 经营档次最高的： 20— 50平米 （世纪金花、中大国际） 经营档次中等的： 20— 30平米 （开元、百盛、王府、天姿名品） 经营档次低的： 4— 20平米 （好又多、飞炫、二亩一购物广场等） 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 27 西安市商业走道宽度标准 经营档次最高的： — 3米，局部 4米（世纪金花、中大国际） (主通道 3— 4米，辅通道最小 米 ) 经营档次 中等的： — 3米（开元、百盛、王府、天姿名品） （主通道最小 3 米，辅通道 米） 经营档次低的： — （好又多、飞炫、二亩一购物广场等） （主通道最小 2 米，最大 ；辅通道最大 米 ,最小 米） 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 28 市场中在售商业地产的业态 一站式消费、购物中心领头： 骡马市商业步行街、 服饰、百货类为主： 唐人街、上海城、东方之星、巴黎春天、 宏府大厦 专业市场为辅： 名流天地（万万代）、古韵沁园、新兴 24G 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 29 市场中在售商业地产的铺位面积：（建筑面积） 地段最好的： 东方之星 一层： 13300 M2， 主力面积 30— 40 M2 二层： 1070 M2， 主力面积 25 M2 三层、四层：同二层 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 30 地段较次的： 宏府家乐福 一层，半地下： 15— 20平米左右 上海城 2 层 14— 70平米， 主 力面积 30平米。 3 层 20— 400 平米， 主力面积 30 平米 唐人街 一层： 13— 80平米， 主力面积为 20— 30 之间 二层： 7— 70 平米， 主力面积 三层：主力 15平米左右 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 31 卖纯投资的： 名流天地（万万代） 10平米左右，最小的 平米 专业市场的： 古韵沁园 一层： 20400 M2， 主力面积 40 M2 二层： 1040 M2， 主力面积 25 M2 三层： 1040 M2， 主力面积 25 M2 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 32 在售商业项目的公摊水平 骡马市： 48% 东方之星： 48— 50% 唐人街： 44% 上海城： 48% 宏府大厦： 50% 名流天地： 45% 古韵沁园： 41— 47% 新兴 24G： 50% 巴黎春天： 44% 从此可看出，西安市商业物业公摊率在 44— 48%之内都是正常的， 这为我们铺位划分时，公摊面积的控制提供了依据。 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 33 市场中在售商业地产的销售方式： 纯投资返租的： 名流天地（万万代） 东方之星 自营 +返租的 ： 骡马市、新兴 24G、巴黎春天、上海城 唐人街、宏府大厦、古韵沁园 纯自营的： 较早 潮流街区 ，目前暂无 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 34 市场中商业地产的价格（以一层或价格最高层为例）： 骡马市： 地下 1 层 3— 万 南区 1层 — 名流天地： 1 层 宏府大厦： 1 层 (半地下 ) 上海城： 2 层 ～ 万 唐人街： 1 层 ～ 万 新兴 24G： 1～ 3 层均价 万 巴黎春天： 1 层 东方之星： 1 层 ～ 5 万 古韵沁园： 1 层 ～ 领秀城： 百盛 1 层 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 35 在售商业地产价格与周边租金的关系： 租金倍率表 项目 楼层 /区域 单价（元） 周边租金 租金关系 骡马市 南区 1 层 55000 600 92 东方之星 1 层 45000 500 90 唐人街 1 层 34000 250 136 宏府 1 层半地下 25000 300 83 名流天地 1 层 25000 350 71 巴黎春天 1 层 24000 250 96 古韵沁园 1 层 25500 250 102 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 36 我们项目租金参照物的租金水平： 小寨商圈租金水平： 飞炫广场： 300— 500元 /平米 好又多： 300— 500元 /平米 百汇市 场： 300— 400元 /平米 项目周边租金水平： 二亩一购物广场 1100元 /月间、 92 元 / 平米 新华文体数码商城 一层： 140160月 /平米 二层： 100 元 /平米 三层： 80元 /平米 新时代服装商城： 100元 115元 /平米 纬二街什字长安路沿线 ： 30— 167元 /平米 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 37 第三部分 【 项目 SWOT分析 】 一、项目优势（ S） 区位： 地处西安经济第二发达的南郊区域 位置： 位于南郊最大的干道长安路，且沿街面长 景观： 6 万平米城市绿化广场，聚集人气 规模： 总建筑面积 12 万，能够成为区域商业龙头，具备打破周边仍至南郊区域的商业格局的实力 最具价值的优势： 景观、规模 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 38 二、项目劣势（ W）： 形式： 地下商业，与传统商业形态不符，不易被市场所接受 工期及工地形象： 期房、工地形象差，影响投资者信心 品牌： 开发商没有良好的品牌基础 周边现状： 周边目前的商业以小型餐饮为主，音像店、便利店、服饰等为辅，因此项目周边商业氛围不甚理想，租金水平较低。 最需改变的劣势： 工程进度、工地形象 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 39 三、项目机会（ O）： 区域发展： 小寨商圈即将面临拆迁改造，而区域内暂无其它在售商业项目，这使我们的项目在市场中有异军突起的机会 市场现状： 项目周边乃至南郊区域都没有同比的商业项目，为我们的项目实现快速销售提供了机会 潜在市场： 长安路沿线是经营户的众矢之的，而在区域内尚没有条件好、品质高的大型商业出现。 此现状利于我们项目后期招商工作进行。 最需要抓住的机会： 区域发展、市场现状 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 40 四、外部威胁（ T）： 西大街 同方丽人街 项目产生的威胁 区域内潜在商业项目的威胁 西安其它投资性物业的威胁 第四部分 【 百马观点 】 观点一、 项目具备“唯一性、排它性、不可复制性” 雁塔文化新天地项目定位及营销方案 41 通过对市场及项目的剖析得出结论，“雁塔文化新天地”具备市场竞争中最难能可贵的特性，是我们项目在市场竞争中核心竞争力的所在，即 “唯一性、排它性、不可复制性”。 唯一性： 市场中在售商业项目主要集中在城内、东郊，而南郊区域目前没有同 比的其它在售 的商业项目 排它性： 由于所处区域的差异，市场中所有在售项目与本项目不具有可比性。 不可复制性： 沿城市主干道两侧，长达 700 余米，总面积 6 万平米城市绿化 广场，无论是市场在售的，还是未来市场中可能出现的项目，都不可能具有这样的景观条件。 是其它项目所不能复制和模仿的。 雁塔文化新。