阿克苏市塔北路项目可行性研究报告(编辑修改稿)

阿克苏市塔北路项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。 经济持续快速发展促进房地产业发展 阿克苏 市 GDP 连续多年保持稳步 增长势头，目前， 阿克苏 人均建筑面积为 22 平方米， 人均居住面积约在 17 平阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 21 米 ，离 “ 人均居住面积 25 平方米 ” 的小康居住水平仍有 一定 差距， 按 25 万城市人口计算，达到人均 25 平方米居住面积（建筑面积 32 平米）的要求，还要增加近 250 万平方米的住宅面积，按十年的时间实现以上目标，每年需要新增住宅 25 万平米，开发潜力仍很巨大。 土地供应减少和土地储备匮乏，房价提升以成必然 随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合 理回报。 土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格 将 继续上涨。 当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩 ， 导致部分房价下跌的可能。 例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌 ， 而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现 大量空置和 价格波动。 住宅郊区化显现 从范围上看， 阿克苏 的住宅地产已开始从市区向市郊、 周边 推移。 规模大、规划好、配套完善等特点预示着郊阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 22 区开发正在全面升级。 随着 城市规模的扩张 ，郊区住宅也 不再局限于 低收入阶层 第 一 居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离， 个别高品质项目 有挑战城区楼盘、争夺 高收入阶层 的势头。 当然受城市配套设施和生活便利性影响，城郊项目整的供应量不宜过大，开发应循序渐进，否则很容易出现过剩。 商业地产严重过剩的局面短期内很难改观 从现阶段阿克苏商业市场的发展和商业地产的供应量对比，显然处于严重过剩状态，销售率不足 25%，出租率不足 50%，如此多的问题严重制约商业房地产进一步开发和经营，从短期看这种局面不会改善。 从长远看至少仍需要 3— 5 年的时间对商业项目进行消化和功能调整，商业 房地产才可能迎来新的发展机遇。 第三部分、项目概况 3． 1 宗地位置 本案位于阿克苏市中心，北部与团结路相临，东与塔北路相临，东南部与文化路相临（局部区域毗邻阿克苏青松阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 23 塔里木房地产开发公司开发的健康佳园小区），西南与健康路相临，西侧与环南路相临。 3． 2 宗地现状 该地块五面临街，地势东高西低、北高南低。 整个地块以土丘分割为两个主要部分。 其中东部地块总面积 280亩，现用地性质为维族墓地。 西部地块总面积 289 亩，其中沿团结路为商业门面，沿环南路为商业和居住用房，其余区域主要是土木结构的平房，地 块南端有果园一座。 现有居民主要包括维族的原住民、外来流动人口、农技校及民政低保户，土地分属于民政局、农技校、一杆旗和菜大队等。 其中除民政局管理的低保户住房和农技校住房为公有住房外，其余住房均属个人所有。 3． 3 项目周边的社区配套 交通状况 本案四面临街，与城市主动脉连接，交通出行十分便利。 其中塔北路和团结路是未来市政规划的“五纵四横”的主路网，连接城市东西南北。 城市主要配套设施均在本案 1500 米范围内，步行、乘坐工交或的士都十分便利。 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 24 小区规划设计四个主要的出入口，从小区中心到每个出入口 的距离都在 500 米以内，方便居民进出社区。 客运站近在咫尺，塔北路可直达火车站，距本案约 8 公里，团结路东行 10 公里可直达机场。 教育 本案西临的健康路是阿克苏知名的教育、医疗一条街，阿克苏重点中学区二中（现更名为四中）与本案隔街相临，区一中、农一师二中、市二小、农一师二小、农一师技校、师范学校、地区教育学院等知名学校均在本案 1500米范围内。 医疗 阿克苏地区医疗设施最为先进，医疗水平一流的地区第一人民医院、农一师医院、农一师卫生防疫站、农一师建安总公司医院均与项目毗邻。 大型购 物中心、主要商业和菜市场 金桥商贸城、金桥小商品城、金桥花鸟鱼虫市场、南城副食品市场、民家超市、创业新天地商业街、天南市场阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 25 等与本案毗邻。 项目 1500 米范围内覆盖阿克苏市主要购物中心和商业项目，包括环东路批发市场（香港巴扎）、时代购物广场、世纪家园商业街、国大步行街、金龙地下街、栏杆路沿街专卖、北大街沿街专卖、东大街沿街专卖、新世纪数码广场、新世纪购物中心、人民商场、供销商场等。 文化、体育、娱乐设施 本案周边文化、体育、娱乐设施健全，周边设施有文化宫、游泳馆等，周边酒店林立，提供全面 的娱乐休闲设施。 公园、休闲设施 世纪广场、晶水路小游园距本案 500 米左右。 东城游乐园、多浪公园距本案约 1500 米。 银行 周边 500 米内农行、建行、工行、中行、信用社一应俱全。 邮局 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 26 邮政支局紧邻本案。 3． 4 项目周边环境 治安情况 该区域属于平房聚集区，人口以少数民族和外来人口为主，其中低收入群体占据多数，因此现有环境和治安情况一般。 伴随着项目的开发和区域环境的改善，该区域治安环境必将有很大的改观。 空气状况 该区域空气质 量尚可，主要污染源是粉尘污染和居民燃煤污染。 噪声情况 该区域噪音主要是城市噪音和汽车噪音。 污染情况 该区域属于墓地，首要污染源应是墓地污染。 其次该区域卫生设施不完善，居民垃圾也是主要的污染源。 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 27 周边景观 主要是城市建筑景观，依托项目天然落差，可形成梯式景观效果。 近期或规划中期周边环境的主要变化 不详。 3． 5 土地价格预测 根据不同的土地所有权性质和土地现状，土地获取有两种形式，一种以企业为主导，采用协议转让、政府土地出让等方式结合。 一种为政府拆迁后 土地出让。 企业主导，协议转让和政府出让同步展开 1土地使用权归私人所有部分的土地获取 —— 该部分土地获取可采用协议拆迁，或政府拆迁后，企业通过招、拍、挂的形式获得。 根据与房屋土地所有权人的交流，及该区域土地价值初步评估，该部分土地成本在 1000 元 /平米左右。 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 28 —— 该部分土地面积约 96398 平米（包括环南路、团结路沿线和菜大队土地），土地总成本预计 万元。 1 土地使用权归政府或集体所有的土地获取 —— 该部分土地主要采取协议转让，与民政局和农机校达成土地转让补偿协议，由我方一次性给予现金补偿 ，或建设安置房（另选地址建设砖混结构的平房），其中安置成本在 500 元 /平米左右（该安置费用折抵政府发土地出让金），预计土地成本在 500 元 /平米左右。 —— 该部分土地面积约 96398 平米（包括民政低保户安置房、农技校居民区、一杆旗和果园），土地总成本 万元。 1 墓地部分土地使用权的获得 —— 该部分土地获取建议通过政府拆迁，企业通过招、拍、挂的形式获得。 根据该区域土地价值初步评估，该部分土地成本在 500 元 /平米左右。 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 29 —— 该部分土地面积为 186626 平米，土地成本 万元 1土地总成本：根 据以上土地获取方式进行推算，土地总成本 23791 万元，土地单位成本 万 /平米。 政府土地出让 由政府负责拆迁等工作，开发商通过招、拍、挂的形式获得土地使用权，按照该区域土地价值评估，交纳土地出让金获取该土地使用权。 根据预测，该区域土地价值应在 35 万 /平米左右，总用地面积 569 亩，土地成本在 19915 万元。 以上两种土地获取方式对比 从土地获取的便捷性、土地成本及风险可控程度而言，依托政府拆迁获取土地无疑是最好的选择，但采用这种形式，也会出现拆迁速度慢，土地获取受他方竞争，土地最终价格存在一定 变数的可能。 企业为主导获取土地，虽然主控权比较强，但存在拆迁无法正常展开、土地价格过高、部分拆迁可能无法实现等等风险。 阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 30 第四部分、法律及政策性风险分析 4． 1 土地法律性质评估 土地使用权归属 现阶段该区域土地使用权归多方所有 ,其中墓地和沿团结路部分平房归民政局所有 ,农技校平房土地使用权归集体所有 ,一杆旗、菜大队等处的土地使用权归私人所有。 该区域规划所有权归规划局所有，关于规划的用途有多种传言，如墓地计划规划城市广场等说法在市场上多有流传。 详细的规划用途因缺乏内部资料不详。 4． 2 取 得土地使用权程序评估 取得土地使用权有两种形式 一种是政府对该地块进行拆迁，然后以招、拍、挂的形式出让土地，土地需求方通过竞争获得土地。 该方法保证开发企业能够获得成熟的土地，缩短了土地拆迁的时间，及拆迁过程中不可抗因素的干扰。 缺点是周期较长，由阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 阿克苏三星房地产开发公司 31 于竞争企业较多，土地的获取和土地成本不好控制。 第二种是土地使用权转让，即企业与土地使用权所有权人自行洽谈，通过评估机构对土地和房产价值进行评估，给予被拆迁人合理补偿以获得土地使用权。 该种方式对土地获取和土地成本具有较好的控制性，但面临拆迁无法实现、拆迁周期过长和拆 迁成本无法控制等风险。 4． 3 政策性风险评估 城市规划限制或更改：该区域是阿克苏重点规划的区域，其用地规划有多种说法，因此必须十分清晰的了解该土地的规划限制和变更条件。 突发性政策等政府因素导。